文/謝逸楓
目前廣州市海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)城中村改造正在熱火朝天的開展，村民最關(guān)心的莫過于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，其中補(bǔ)償是重中之重的核心問題。
從最高補(bǔ)償價(jià)來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平最高，其次是荔灣區(qū)聚龍灣啟動(dòng)區(qū)5.6萬元/平，再次是荔灣區(qū)坑口村4.46萬元/平。
最后是三元里村城中村國有土地上的房屋3.78萬元/平。毫無疑問，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平比三元里村城中村高出2.22萬元/平。
從貨幣指導(dǎo)價(jià)均、貨幣補(bǔ)償征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)、棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋最高，其次是荔灣區(qū)聚龍灣啟動(dòng)區(qū)。
白云區(qū)三元里村的貨幣指導(dǎo)價(jià)均、貨幣補(bǔ)償征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)、棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)來看，比較低，并且附近的新樓盤房?jī)r(jià)都是5萬元/平方米以上。
從產(chǎn)權(quán)調(diào)換來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋、荔灣區(qū)坑口村的產(chǎn)權(quán)調(diào)換是附近的樓盤并且品質(zhì)高及價(jià)格比補(bǔ)償高，并且先交房安置后拆遷。
白云區(qū)三元里村的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是興發(fā)廣場(chǎng)三四期、三元里村、松柏新村，從戶型和電梯配置設(shè)計(jì)意見稿看，品質(zhì)低，不是因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)?，可能沒有人愿意要房。
例如海珠區(qū)國有土地上房屋征收中心發(fā)布公告，將征收海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋，用作海珠區(qū)新中軸綠軸東側(cè)道路建設(shè)。
2025年4月10日，公告顯示，此次征收將以貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置三種形式進(jìn)行補(bǔ)償安置，其中住宅貨幣安置最高可達(dá)6萬元/平方米。
2025年4月10日（征求意見稿）比1月10日的《新中軸綠軸東側(cè)道路國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿）》，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上大大提高。
住宅房屋的貨幣指導(dǎo)價(jià)為框架結(jié)構(gòu)41000元/平（上調(diào)2000元/平）、混合結(jié)構(gòu)39000元/平（上調(diào)2000元/平）、磚木結(jié)構(gòu)37000元/平（上調(diào)2000元/平）。
除上述標(biāo)準(zhǔn)外，還包括貨幣補(bǔ)償征收獎(jiǎng)勵(lì)4000元/平方米、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)2000元/平方米（上調(diào)1000元/平方米），最后新增9000元/平的棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)。
4月10日的公告在各類結(jié)構(gòu)住宅房屋的貨幣指導(dǎo)價(jià)均提高了2000元/平，征收獎(jiǎng)勵(lì)及搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)分別上調(diào)1000元/平，此外新增9000元/平的棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)。
綜合折算后，在不計(jì)入臨遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助、設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)、房屋搬遷費(fèi)等其他費(fèi)用的前提下，正式方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)6萬元/平方米。
對(duì)比2025年1月發(fā)布的征求意見稿，正式方案中貨幣補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)全面提升，框架結(jié)構(gòu)由4.1萬/㎡增至4.3萬/㎡，混合結(jié)構(gòu)由3.9萬/㎡提至4.1萬/㎡。
磚木結(jié)構(gòu)由3.7萬/㎡升至3.9萬/㎡。疊加征收獎(jiǎng)勵(lì)（5000元/㎡）、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)（3000元/㎡）及新增的9000元/㎡棄產(chǎn)補(bǔ)助，綜合補(bǔ)償最高可達(dá)6萬/㎡。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置同樣調(diào)整?！墩髑笠庖姼濉分?，被征收人需參考原住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)足差價(jià)，現(xiàn)方案中，被征收人可按1：1比例。
選擇海珠區(qū)內(nèi)原址地段新建房屋進(jìn)行調(diào)換，差額在5平方米以內(nèi)的按照25000元/平方米支付超面積房款，5平方米以外則按照市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)支付。
2024年12月20日，荔灣區(qū)聚龍灣啟動(dòng)區(qū)又征收了一塊地，住宅最高補(bǔ)償5.6萬/平，還不包含搬遷費(fèi)等獎(jiǎng)勵(lì)。這個(gè)數(shù)字，相當(dāng)康鷺網(wǎng)傳版1.68萬/平的3.3倍。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以選白鵝潭悅府的安置房。聚龍灣最新征收的，是啟動(dòng)區(qū)（簡(jiǎn)稱036地塊）。本次征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約期限為2024年12月20日起至2025年2月17日。
看住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置兩種選擇。其中補(bǔ)償款相信很多人看完都覺得不錯(cuò)，算下來框架解構(gòu)最高補(bǔ)償5.6萬/平。
對(duì)比網(wǎng)傳版康鷺棄產(chǎn)最高補(bǔ)1.68萬/平（臨時(shí)安置費(fèi)40元/平·月），瑤臺(tái)1.1萬/平，三元里的3.78萬元/平（臨時(shí)安置費(fèi)40元/平·月），差距還是非常明顯的。
5.6萬/平不包含5000元一戶的搬遷費(fèi)和5500元一間的管道、設(shè)備等搬遷補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償臨時(shí)安置費(fèi)是50元/平·月，一次性給3個(gè)月，假設(shè)100平房子就能拿1.5萬。
例如荔灣區(qū)坑口村舊改征收補(bǔ)償方案意見稿，補(bǔ)償方式包含貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置三種方式。其中住宅最高補(bǔ)償4.46萬/平方米（不包其他激勵(lì)）。
住宅最高補(bǔ)償4.46萬/平方米，符合三個(gè)條件，分別為國有用地上的房屋，其次是住宅，并且在按照規(guī)定的時(shí)間簽安置補(bǔ)償協(xié)議及計(jì)價(jià)確認(rèn)表及交付房屋。
2025年2月20日，荔灣區(qū)公布山村和坑口兩條村的國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿），方案可選安置房、直接要房票選擇小區(qū)房。
住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途為住宅），框架結(jié)構(gòu)（A）房屋44600元/平方米，混合結(jié)構(gòu)（B）房屋43600元/平方米。
磚木結(jié)構(gòu)（C、D）房屋42600元/平方米。此外，還有5000元/㎡征收獎(jiǎng)勵(lì)、3000元/㎡貨幣補(bǔ)償+3400搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)等，意味著最高補(bǔ)償破5萬/平方米。
例如天河區(qū)凌塘村三社社員大會(huì)表決通過三項(xiàng)議題，分別是開發(fā)方案、戶型配比、補(bǔ)償安置。其中住宅貨幣最高補(bǔ)償1.6萬/平（不含其他獎(jiǎng)勵(lì)）。
2024年12月5日，天河區(qū)柯木塱、大觀村兩條村私宅補(bǔ)3.5層，現(xiàn)金補(bǔ)償最高1.6萬/平+10%獎(jiǎng)勵(lì)，合計(jì)1.76萬/平的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
超出3.5層部分，給予2200元/平材料補(bǔ)償。天河區(qū)柯木塱、大觀村這兩個(gè)征收項(xiàng)目，暫時(shí)給予現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?，不安排回遷房（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、房票安置。
例如白云區(qū)三元里村國有土地房屋征收方案意見稿，補(bǔ)償方式包含貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置等四種方式。
2025年1月7日，白云區(qū)印發(fā)了三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案，其中補(bǔ)償費(fèi)，包括加上征收獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等。
但是符合3個(gè)條件，與荔灣區(qū)的坑口村舊改征收補(bǔ)償方案意見稿的條件。1月2日，三元里村城中村改造方案順利通過市城中村改造指揮部專題會(huì)議審議。
1月6日，首開區(qū)興發(fā)廣場(chǎng)三期、四期以及內(nèi)村征地預(yù)公告發(fā)布。1月7日晚，白云區(qū)印發(fā)了三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案。
2025年2月17日，廣州市白云區(qū)印發(fā)三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案 （征求意見稿）。這次的征求意見稿，是針對(duì)國有部分。
國有部分包括國有住宅、國有非住宅，以及國有用地上的私宅（村屋），至于集體用地上的村屋、集體物業(yè)，不再本次意見的補(bǔ)償征詢范圍內(nèi)。
《征求意見稿》，非住宅只進(jìn)行“貨幣補(bǔ)償”，而國有住宅的補(bǔ)償方式有4種可選項(xiàng)，貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置。
其中住宅貨幣補(bǔ)償方面，如果參照評(píng)估價(jià)，則小區(qū)房、公寓按24800元/平方米補(bǔ)償，國有獨(dú)棟私宅按16800元/平方米補(bǔ)償（不包括獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償，含裝修）。
可以按“獎(jiǎng)勵(lì)+補(bǔ)助”計(jì)算貨幣補(bǔ)償金額（不含機(jī)構(gòu)補(bǔ)償款）。其中住宅，征收獎(jiǎng)勵(lì)最高5000元/㎡，棄產(chǎn)補(bǔ)助最高2000元/㎡，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)最高6000元/㎡。
非住宅，征收獎(jiǎng)勵(lì)最高5000元/㎡，棄產(chǎn)補(bǔ)助最高1000元/㎡，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)最高15%，合計(jì)最高6000元/㎡+15%獎(jiǎng)勵(lì)。
就是說小區(qū)房、公寓按24800元/㎡補(bǔ)，若算上5000元/㎡征收獎(jiǎng)勵(lì)、2000元/㎡貨幣補(bǔ)償、最高6000元/㎡搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)，棄產(chǎn)最高3.78萬/平方米。
至于結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，雖然本次征求意見沒提及，但之前發(fā)布的“廣州市白云區(qū)三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案”，其實(shí)早已公布。
國有獨(dú)棟私宅的最高棄產(chǎn)補(bǔ)償為16800元/㎡，即13000元/㎡、3600元/㎡。選擇產(chǎn)權(quán)置換，則按“套內(nèi)面積1:1”進(jìn)行置換。
新房相對(duì)舊房多出的套內(nèi)面積，10㎡以內(nèi)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)70%購買，10㎡以上部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購買。新舊房屋的公攤面積按“1:1抵扣”。
新房較舊房多出的公攤面積，按建安成本指導(dǎo)價(jià)結(jié)算。原有住宅面積比較小的權(quán)屬人，可申請(qǐng)按最小回遷戶型產(chǎn)權(quán)置換，差額面積按5102元/㎡的優(yōu)惠價(jià)申購。
根據(jù)已批復(fù)的三元里村城中村改造方案，村民的安置房全部回遷在改造范圍內(nèi)，即三元里街轄內(nèi)、興發(fā)廣場(chǎng)三、四期，松柏新村的原地安置。
對(duì)于未補(bǔ)繳土地出讓金（即房產(chǎn)證附頁寫著“土地出讓金未繳納”的房屋，還需按類型扣除需補(bǔ)繳金額），意味著到手的貨幣補(bǔ)償不是數(shù)字上的這么多。
2025年4月1日，白云區(qū)已組織成立13個(gè)征收工作組進(jìn)駐三元里村開展征拆工作，已有被征收居民主動(dòng)了解征收補(bǔ)償安置方案并簽署《征收補(bǔ)償作價(jià)確認(rèn)表》。
4月3日，白云區(qū)印發(fā)征收三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋的決定。自3月31日起，征收三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋。
公告顯示，本次三元里舊改項(xiàng)目涉及的征地范圍包括三元里村舊村地塊，松柏新村地塊，興發(fā)三、四期地塊及和田地塊共計(jì)4宗地塊，面積共計(jì)約926.07畝。
現(xiàn)狀建設(shè)量達(dá)167萬平方米，涉及超6000棟各類建筑物，包括老舊小區(qū)、農(nóng)民公寓、集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居（952棟）、集體所有物業(yè)等多種類房屋。
三元里城中村改造項(xiàng)目采取的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，在征收完成、土地出讓前，需要先行對(duì)被征收居民補(bǔ)償安置。
項(xiàng)目改造后規(guī)劃總建設(shè)量為192萬平方米，整體拆建比1:1.15。三元里城中村改造項(xiàng)目已于今年獲得全國首批城中村改造專項(xiàng)借款授信，授信額度166億元。
首期71億元已于近日到賬，將在資金層面有力支持項(xiàng)目的征拆、安置工作。對(duì)老舊小區(qū)、集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居類型征收房屋的補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。
被征收權(quán)屬人可自主選擇，貨幣補(bǔ)償方面，老舊小區(qū)和農(nóng)民公寓，補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)為2.48萬元/平方米；集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居，補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)1.68萬元/平方米。
在疊加征收獎(jiǎng)勵(lì)、棄產(chǎn)補(bǔ)助及搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)等附加獎(jiǎng)勵(lì)的情況下，綜合最高補(bǔ)償價(jià)可分別達(dá)3.78萬元/平方米和2.388萬元/平方米。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面，可選擇按照被征收房屋套內(nèi)面積1:1置換復(fù)建房屋，同時(shí)給予5000元。若想置換更大面積，簽約前3個(gè)月內(nèi)，超10平以內(nèi)部分按市場(chǎng)價(jià)70%購買。
10平方米以上按評(píng)估價(jià)100%購買。給予每戶5000元×2次的搬遷費(fèi)，臨遷費(fèi)則以40元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，首期一次性支付12個(gè)月，直至復(fù)建房通知收樓后3個(gè)月。
對(duì)于集體土地上的村民住宅，符合“一戶一宅”等安置條件且選擇安置的，按照“拆一補(bǔ)一”的原則，按房屋實(shí)測(cè)面積且不超過280平方米進(jìn)行核定安置面積。
此次征地范圍包括廣園中路以南、三元里大道以北、廣園西路以東、解放西路以西的整片區(qū)域，涉及到的擬征收土地面積為375301平方米，合計(jì)562.95畝。
2025年1月7日，白云區(qū)印發(fā)三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案，最高補(bǔ)償7590元/平方米（權(quán)屬人按期簽約、交房并放棄安置）。
征收土地的補(bǔ)償安置方式將有三種，貨幣補(bǔ)償、被征地農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和留用地安置。其中集體上的住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高為6600元/平。
按約定出具正式評(píng)估報(bào)告之日3個(gè)月內(nèi)交房予以15%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，即最高7950元/平。若3-6個(gè)月內(nèi)交房則予以10%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，6-9個(gè)月為5%。
9個(gè)月后未簽訂補(bǔ)償協(xié)議或交房，不予以獎(jiǎng)勵(lì)。臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是40元/平/月，按3個(gè)月為一期支付。房屋實(shí)際測(cè)繪面積超過280平方米的部分不計(jì)臨時(shí)安置費(fèi)。
根據(jù)安置補(bǔ)償方案，三元里村住宅部分原則上采用“先補(bǔ)償，后回購公寓式住宅安置房”的形式實(shí)施安置。毫無疑問，這個(gè)方式不利于權(quán)屬人，補(bǔ)償?shù)筒⑷狈ΡＵ稀?/p>
2025年4月21日，廣州花都舊改重磅升級(jí)，打破“一村一策”，統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置最高280㎡/戶，貨幣補(bǔ)償6600元/㎡，房票7500元/㎡，簽約獎(jiǎng)勵(lì)最高15萬。
政策落地還要面臨兩大考驗(yàn)。一是歷史遺留房認(rèn)定難，比如“一戶一宅”認(rèn)定需經(jīng)村、鎮(zhèn)、區(qū)三級(jí)審核，易引發(fā)確權(quán)爭(zhēng)議。
二是房票購買力存疑，房票核定價(jià)7500元/㎡，花都當(dāng)前新房均價(jià)約12000元/㎡。意見稿公示時(shí)候，不少村民對(duì)此提出質(zhì)疑。
花都區(qū)甩出整村征收，做地模式統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。涉及楊二村、三華村、東邊村，三華村、新街村、大陵村，平西村、新和村。
其中補(bǔ)償方案打破“一村一策”慣例，按統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)。安置面積上限280平/戶，超面積按3800元/平補(bǔ)償，不安置。貨幣補(bǔ)償綜合算下來，最高6600元/平。
房票7500元/平方米。這是廣州首個(gè)打破“一村一策”、實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)統(tǒng)一規(guī)則的舊改方案。毫無疑問，做地模式正在成為廣州最主要的城中村改造模式。
這份方案還是很全，包括土地補(bǔ)償、農(nóng)村村民住宅（宅基地）、集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)等。土地補(bǔ)償方面，新華街/新雅街16萬/畝、花山鎮(zhèn)13萬/畝。
村民住宅（宅基地）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。方案提供復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、房票安置四種方式的選擇。被征收人可選擇其中一種補(bǔ)償方式。
復(fù)建安置，按宅基地證載面積計(jì)算，一戶一宅，最高封頂280㎡。超過280㎡的，超出部分建筑面積不安置，按3800元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償。
舉個(gè)例如，老王家宅基地100㎡，實(shí)際蓋5層共500㎡，但最高只能安置280㎡。超出的220㎡，可補(bǔ)償83.6萬元。
貨幣補(bǔ)償選擇拿錢走人的村民，每平米能拿到3800元（基礎(chǔ)）/平、2800元/平（獎(jiǎng)勵(lì)），總共是6600元/平方米。這個(gè)價(jià)比2024年大陵村舊改翻了一倍。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換提供區(qū)內(nèi)商品房或政府房源，具體方案由鎮(zhèn)街制定并報(bào)區(qū)政府審批。房票安置，按7500元/㎡發(fā)放房票（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、臨時(shí)安置費(fèi)及政策獎(jiǎng)勵(lì)）。
同時(shí)可購買區(qū)內(nèi)存量住房并享購房獎(jiǎng)勵(lì)。最后是靈活補(bǔ)差?，不足280㎡可補(bǔ)足面積，但不可與復(fù)建安置疊加。此外，為了提速簽約搬遷，還有額外獎(jiǎng)勵(lì)。
30天內(nèi)簽約和搬遷，以面積280㎡的住宅為例，最高能拿7.6萬元。31天-60天簽約和搬遷，獎(jiǎng)勵(lì)縮水一半。超過60天，啥都沒有。
選復(fù)建安置的村民，30天內(nèi)簽約可免費(fèi)得1個(gè)車位（價(jià)值5萬），還能5萬“骨折價(jià)”再買1個(gè)。若拖到60天，車位價(jià)漲到3-6萬/個(gè)。
選現(xiàn)金或房票的，60天內(nèi)簽約直接獎(jiǎng)10萬，秒殺其他安置方式?；旌线x擇的，最高能疊加15萬優(yōu)惠（車位+現(xiàn)金）。
補(bǔ)償方案初稿在2月25日至3月27日在7個(gè)村掛出來讓大家提意見，最終區(qū)政府3月31日火線拍板。從征求意見到落地僅用35天，創(chuàng)下花都舊改政策出臺(tái)最快紀(jì)錄。
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