數(shù)據(jù)背景：上海發(fā)布的2024年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，披露了一組令人意外的數(shù)據(jù)：2024年上海外來人口數(shù)量銳減24萬，總量首次跌破千萬大關(guān)。外來人口作為住房租賃市場(chǎng)的重要需求群體，其規(guī)模的急劇下降，如同投入平靜湖面的巨石，對(duì)上海住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著沖擊。
2013-2024年上海人口統(tǒng)計(jì)表
一方面，租賃需求端人口萎縮；另一方面，保障性租賃住房大量入市，未能及時(shí)匹配市場(chǎng)變化。在這雙重因素的作用下，上海住房租賃市場(chǎng)租金乏力，陷入低迷態(tài)勢(shì)。
近期，URI城市租住后臺(tái)收到大量留言。其中，不少人反饋了對(duì)保障性租賃住房的看法，與此同時(shí)，圍繞主打“小戶型”的市場(chǎng)化公寓品牌，不少負(fù)面成見也隨之涌現(xiàn)。
本期，URI城市租住將結(jié)合后臺(tái)觀眾的留言，深入剖析公寓行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，探尋行業(yè)前行的新方向 。
??后臺(tái)留言展示（不代表本號(hào)立場(chǎng)）：
URI城市租住有話說：
上海租賃市場(chǎng)的陣痛，本質(zhì)是快速城市化進(jìn)程中政策滯后與市場(chǎng)變化的矛盾。
現(xiàn)狀：供需失衡下的租賃困局
1. 人口負(fù)增長(zhǎng)削弱租賃需求
上海外來人口從2020年的1048萬降至2024年的983.5萬，降幅達(dá)6.4%。外來人口是租賃市場(chǎng)主力軍，其減少直接導(dǎo)致需求收縮。數(shù)據(jù)顯示，2024年上海居民生活用水量、液化氣用戶數(shù)均下降，側(cè)面印證居住需求減弱。
2. 保障性租賃住房市場(chǎng)尚有一定提升空間
在這一過程中，用戶反饋的一些問題值得重視：
定價(jià)待優(yōu)化：以某些外環(huán)外區(qū)域?yàn)槔?，部?a class="keyword-search" >小戶型保租房單價(jià)達(dá)到130元/㎡，高于同地段市場(chǎng)租賃房源的價(jià)格。
管理精細(xì)化不足：部分區(qū)統(tǒng)籌的保租房房源空置率偏高，同時(shí)，租客反映看房手續(xù)復(fù)雜，且部分房源存在質(zhì)量問題。
租金調(diào)整機(jī)制靈活性欠缺：保租房租金按每年2-5%的幅度遞增，在當(dāng)前市場(chǎng)化租金呈下行趨勢(shì)的背景下，兩者形成反差。
這些問題使得保租房在滿足居民需求方面，尚有一定的提升空間。部分保租房定價(jià)相對(duì)較高、位置較偏，在一定程度上加劇了租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。
3. 市場(chǎng)化“小戶型”公寓的生存危機(jī)
URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，以小戶型、低總價(jià)為賣點(diǎn)的市場(chǎng)化品牌公寓，面臨三重挑戰(zhàn)：
1.租金天花板低：目標(biāo)客群（低收入者、年輕人）支付能力有限，租金上調(diào)空間小。
2.性價(jià)比遭質(zhì)疑：18-30㎡的極小戶型單價(jià)畸高，被諷為“面子工程”“毫無生活品質(zhì)”。
3.政策擠壓：保租房憑借政策優(yōu)勢(shì)分流客源，市場(chǎng)化公寓生存空間受挫。
4.產(chǎn)品老舊：市場(chǎng)化房源很多為改造項(xiàng)目，開業(yè)多年產(chǎn)品老舊，需要進(jìn)一步迭代，但考慮到成本問題，很多企業(yè)沒有重視這部分。
癥結(jié)所在：政策與市場(chǎng)銜接不足
保租房定價(jià)機(jī)制不成熟：政策要求保租房租金為市場(chǎng)價(jià)九折，但實(shí)際操作中因國(guó)企基建成本高（自負(fù)盈虧）、缺乏彈性調(diào)整，導(dǎo)致部分項(xiàng)目租金定價(jià)不低。
產(chǎn)品定位錯(cuò)配：“小戶型”公寓本為解決“住有所居”，卻因單價(jià)過高背離初衷，淪為“窮人租不起、中產(chǎn)看不上”的雞肋產(chǎn)品。
供需信息不透明：保租房申請(qǐng)門檻復(fù)雜，反映資源配置低效。
未來出路：轉(zhuǎn)型與重構(gòu)
1. 政策層面：建議動(dòng)態(tài)調(diào)整，貼近市場(chǎng)
【1】建立保租房租金與市場(chǎng)價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引入第三方評(píng)估，實(shí)行實(shí)時(shí)調(diào)變管理。
【2】推動(dòng)市籌與區(qū)籌房源互通，開放線上看房，減少空置浪費(fèi)。
2. 企業(yè)層面：建議差異化突圍，服務(wù)增值
產(chǎn)品升級(jí)：優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，提升空間利用率（如loft、多功能家具），老舊項(xiàng)目改造提升。
客群拓展：從“低價(jià)剛需”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)租賃”，吸引年輕白領(lǐng)。
社區(qū)運(yùn)營(yíng)：增加共享辦公、社交空間等增值服務(wù)，提高租戶粘性。
3. 市場(chǎng)層面：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，精準(zhǔn)匹配
【1】利用大數(shù)據(jù)分析需求分布，避免盲目擴(kuò)建“鴿子籠”戶型。
【2】推動(dòng)保租房與市場(chǎng)化公寓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，前者保障基礎(chǔ)居住，后者滿足升級(jí)需求。
URI城市租住觀點(diǎn)：
未來，“小戶型”公寓若想破局，需跳出“低價(jià)內(nèi)卷”陷阱，通過產(chǎn)品創(chuàng)新與政策協(xié)同重新定義價(jià)值。否則，在外來人口持續(xù)流失與保租房擠壓下，這類產(chǎn)品或?qū)S為時(shí)代轉(zhuǎn)型的注腳。
信息來源：公開內(nèi)容，粉絲留言
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:韓曉
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶
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