文/北京進(jìn)深 林振興
在帝都，開(kāi)發(fā)商房子越賣(mài)越大，大平層之戰(zhàn)越打越兇。
惜“地”如命的海淀，這半年來(lái)大方起來(lái)，源源不斷掏出好地。這也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商們，爭(zhēng)先恐后推出大平層產(chǎn)品。
這不，海淀朱房甩出兩個(gè)王炸——建發(fā)海晏和華潤(rùn)臻澐。其中，建發(fā)海晏拿出了326㎡最大戶型，層高3.6米，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)13.5-14萬(wàn)元/㎡。
朝陽(yáng)和豐臺(tái)，也都騷動(dòng)起來(lái)。
酒仙橋的中海萬(wàn)吉玖序前來(lái)應(yīng)戰(zhàn)，套均200㎡以上，最大戶型372㎡兩梯一戶，一層一戶，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)12.5萬(wàn)元/㎡。
豐臺(tái)賣(mài)大平層的選手也層次不窮。中海麗金府雖然沒(méi)有海晏和萬(wàn)吉玖序那么壕，但也都是四居大平層，主力面積段136/165/184/203/231㎡，均價(jià)12萬(wàn) /㎡。
東城比較內(nèi)斂，默默派出了東直門(mén)8號(hào)，套均223平以上，最大471㎡，擬售均價(jià)12.8萬(wàn)元/㎡。
論位置，東8可以秒殺一眾大平層項(xiàng)目。它位于東二環(huán)，寸土寸金之地，距東直門(mén)地鐵站(E口)步行1000米，亮馬河和北護(hù)城河交匯處。
看到城六區(qū)大平層項(xiàng)目賣(mài)得熱火朝天，昌平、通州和順義也坐不住了。
昌平北京國(guó)賢府二期，推出了166㎡大平層，四面朝南。
通州縵云ONE直接上樓王。4月23日，6#樓王40套和8#樓34套取證。最大樓王戶型約349㎡。擬售總價(jià)超2500萬(wàn)。
順義懋源云紀(jì)隨后拍馬殺到，大平層產(chǎn)品220平米起步，最大440平米。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深3.5米，不是陽(yáng)臺(tái)，是空中庭院自由。
甚至連京郊大興都跑來(lái)湊熱鬧，打造“荒野”大平層，黃村的梧桐府起步就是168㎡，最大222㎡。
01
大平層之間的較量，在于誰(shuí)能玩出花樣，俘獲富豪們的芳心。畢竟在北京買(mǎi)得起千萬(wàn)大平層的有錢(qián)人，口味還是很挑剔的。
在海淀，建發(fā)海晏有185/220/265/292㎡，頂配326㎡；臻澐整體戶型比建發(fā)項(xiàng)目小，有134/184/208/226㎡和頂配275㎡。兩個(gè)大平層項(xiàng)目，注定會(huì)是貼臉搶人。
建發(fā)海晏一大亮點(diǎn)是185平戶型，客廳外面的一步陽(yáng)臺(tái)，養(yǎng)養(yǎng)花草，做個(gè)陽(yáng)光休閑區(qū)還是可以的。
別小瞧這一步陽(yáng)臺(tái)，在海淀可是邁出了一大步。畢竟該區(qū)此前陽(yáng)臺(tái)還未有松動(dòng)跡象。
但海晏頂配326平戶型卻異常神秘，還未曝光，預(yù)計(jì)是五居室，兩梯一戶，據(jù)說(shuō)帶獨(dú)立保姆電梯，一層一戶。
華潤(rùn)臻澐275平頂配戶型，則先出爐了。南向四開(kāi)間，但有一間給到了主衛(wèi)，因此南向只有兩個(gè)臥室。入戶門(mén)在東邊，進(jìn)來(lái)是四間臥室，穿過(guò)一道6米長(zhǎng)的走廊才是客廳，優(yōu)點(diǎn)是動(dòng)靜分離。
雙廚房雙餐廳設(shè)計(jì)，正中央的島臺(tái)為社交廚房，西北角做了個(gè)早餐廳。270度全景艙設(shè)計(jì)，三面觀景，高層房源向西可遠(yuǎn)眺百望山風(fēng)光，視野資源頂配。
而且傳言華潤(rùn)臻澐可能會(huì)出一種很炸裂的神戶型，一戶一層、兩梯一戶，而且是兩戶并一戶。
除了朱房雙子，海淀還有功德寺雙子——和樾望云和和樾玉鳴，也有大平層產(chǎn)品。
和樾望云頂配戶型做了兩個(gè)建面，172平是中間戶，178平是邊戶。
它是是四葉草格局，南向雙套間設(shè)計(jì)，客廳面寬5.4米，全景落地窗，由南至北客廳-餐廳-廚房。主臥步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺(tái)盆，繞著正中間的大浴缸搞了個(gè)洄游動(dòng)線。
和樾玉鳴項(xiàng)目戶型面積段為131-139-178-216-267㎡。其中，267頂配戶型是四室兩廳四衛(wèi)，四面寬。為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開(kāi)。
南北通透的主臥，雙開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)壕得一批，雙手一推，進(jìn)門(mén)直扎進(jìn)衣帽間，主臥這個(gè)衣帽間也是雙開(kāi)門(mén)的，比隔壁次臥面積都大，但設(shè)計(jì)師仍擔(dān)心主人衣服放不下，又在房門(mén)后邊打了個(gè)儲(chǔ)物間。
相較海淀，朝陽(yáng)大平層則有不少“黑科技”。
中海萬(wàn)吉玖序372平的頂配戶型，兩梯一戶，東區(qū)是動(dòng)區(qū)，西區(qū)是靜區(qū)，整個(gè)面寬22米。
它的贈(zèng)送面積約33.1米：開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)27.75米，送14平米；內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)23.4平米米，送11.7平米；挑空陽(yáng)臺(tái)7.4米，送7.4米。讓總面積達(dá)到400平米。
它有兩個(gè)獨(dú)特的空間：1、獨(dú)立的保姆家政間12平米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間 獨(dú)立電梯 獨(dú)立入戶門(mén)；2、南向有一個(gè)獨(dú)立的活動(dòng)室，面寬7.45米，有獨(dú)立衛(wèi)生間和開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，是私家健身場(chǎng)所。
動(dòng)區(qū)客餐廳和陽(yáng)臺(tái)加在一起，使用面積超過(guò)100平米，東南方向的L型開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，可正南看亮馬河風(fēng)景。
靜區(qū)十分純粹，有3個(gè)套房和一個(gè)寬敞的過(guò)廳，尤其是主臥的四件套：主衛(wèi) 衣帽間 主臥 南向書(shū)房。
在大平層生意上，有的開(kāi)發(fā)商卷的壕無(wú)人性，有的開(kāi)發(fā)商則直接躺平。
大興梧桐府就是其中代表，它很是淡定，六個(gè)戶型圖清一色都是四葉草，只是尺寸略微不同。
02
在北京，大平層生意真的有那么香嗎？
一年前，縵云ONE曾笑傲江湖，首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)25億元。當(dāng)時(shí)，它輕一色的大平層，主力面積為199-341平米，填補(bǔ)了通州樓市的空白。
但是，在去年國(guó)慶之后，縵云ONE的銷(xiāo)售就變得吃力了。
朝陽(yáng)酒仙橋北京宸園開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，再加上今年開(kāi)春，海淀功德寺雙子座熱賣(mài)，它們卷走了縵云ONE的部分客戶。因此，縵云ONE必須向全市要客戶。
盛產(chǎn)大平層的海淀，香山樾、印香山、西山觀復(fù)仍有不少房源，焦急等著去化。
例如，印香山在2023年圣誕節(jié)開(kāi)盤(pán)，只有99套房源，單價(jià)12萬(wàn)元/平米，每套2600萬(wàn)元以上，目前網(wǎng)簽21套。
還有西山觀復(fù)，為了保持項(xiàng)目的純粹，它沒(méi)有做其他戶型，322戶，都是140平米、167平米的大平層戶型。目前，網(wǎng)簽24套。
后續(xù)，海淀還有樹(shù)村也是做大平層產(chǎn)品，這些大平層老盤(pán)壓力不可謂不大。
在豐臺(tái)，除了開(kāi)篇提及的即將上架的中海麗金府，大平層項(xiàng)目一抓一大把，包括京能西賢府、豐和叁號(hào)院、中建云境、中環(huán)悅府、城建璽院、璞逸豐宜等等。
但豐臺(tái)群眾的購(gòu)買(mǎi)力不及海淀人民，不少大平層項(xiàng)目去化困難不說(shuō)，還要被后面有“好房子”的項(xiàng)目吊打。
例如，城建璽院于2024年10月1日取得預(yù)售證，準(zhǔn)售房源共651套，主力戶型為154-280㎡大平層四居，指導(dǎo)價(jià)7.5萬(wàn)元/㎡。目前完成網(wǎng)簽38套，去化率接近6%。
京能西賢府供應(yīng)了428套住宅，其中，154平米戶型264套、173平米戶型72套，目前網(wǎng)簽僅30套。這還是通過(guò)降價(jià)換量的結(jié)果，去年9月成交均價(jià)8.1萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在已降到7.56萬(wàn)元/平米。
是什么原因，導(dǎo)致大平層在帝都越來(lái)越難賣(mài)出去？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大平層作為一種過(guò)渡性產(chǎn)品，既沒(méi)有別墅的獨(dú)立性和私密性，又沒(méi)有精品小戶型的靈活性和易管理性。而且買(mǎi)大平層，不僅有高昂的持有成本，還有不斷攀升的物業(yè)費(fèi)。
據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，高端大平層的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)從2020年的平均每平米8元/月上漲到2024年的12元/月，漲幅高達(dá)50%。
以北京為例，一套250平米的大平層，年物業(yè)費(fèi)就高達(dá)3.6萬(wàn)元。這還只是基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)，不包括取暖、中央空調(diào)、電梯維護(hù)等額外費(fèi)用。
一位從大平層業(yè)主曾對(duì)媒體表示："冬季取暖一個(gè)月的費(fèi)用接近4000元，夏季制冷費(fèi)用更是高達(dá)6000元/月，這樣的持有成本實(shí)在太高了。"
但更為重要的原因是，大平層的流動(dòng)性偏弱，轉(zhuǎn)售周期太長(zhǎng)了。2020-2024年間，一線城市大平層的年均增值率為2.3%，明顯低于精裝小戶型的3.8%和別墅的3.2%。
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