房地產(chǎn)市場一直是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，牽一發(fā)而動(dòng)全身。2025年初，國家發(fā)改委聯(lián)合住建部、財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn) 從數(shù)據(jù)看，2024年全國商品房銷售面積10.72億平方米，同比下降8.6%；銷售額9.53萬億元，同比減少12.3%。進(jìn)入2025年第一季度，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)18個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大至5.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，創(chuàng)下近十年來最大降幅。 房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷并非沒有原因。人口結(jié)構(gòu)變化是關(guān)鍵因素之一。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年中國出生人口為756萬人，死亡人口為1172萬人，人口自然增長率為-0.3%，連續(xù)第四年為負(fù)。人口紅利消退使得住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化。 "我從業(yè)20年，從未見過如此艱難的市場。以前三四線城市還能靠棚改拉動(dòng)需求，現(xiàn)在連一線城市的豪宅項(xiàng)目都不好賣了。"這一感受也得到了數(shù)據(jù)的印證：2025年3月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅成交量同比下降23%，二手房成交量下降31%。 樓市的低迷直接影響到地方財(cái)政。2024年，全國土地出讓收入6.48萬億元，同比下降15.3%。有專家估算，土地出讓金收入占地方政府總收入的比例已從高峰時(shí)期的40%左右下降到25%以下。這給地方政府帶來巨大的財(cái)政壓力，也迫使其尋找新的增長點(diǎn)。 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所張某研究員指出："房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已從2017年的近17%下降到2024年的約10%，這一趨勢(shì)短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。"經(jīng)濟(jì)增長的引擎正在從房地產(chǎn)向制造業(yè)、科技創(chuàng)新和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。2024年，高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)到16.2%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。 從政策走向看，"330新政"提出了一系列支持措施，包括降低存量房貸利率、優(yōu)化差別化住房信貸、降低購房首付比例等，顯示出穩(wěn)定房市的決心。但與2008年、2015年的強(qiáng)刺激政策相比，這些措施更多是"托底"而非"托市"。 "2025年的房地產(chǎn)政策是'精準(zhǔn)滴灌'而非'大水漫灌'。"國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室王某研究員表示，"政府既要防止房地產(chǎn)過度下滑引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，又要避免房價(jià)再次大幅上漲帶來的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)扭曲。這是一個(gè)艱難的平衡。" 近期市場有了一些積極變化。中國社科院金融研究所數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.2%，結(jié)束了連續(xù)15個(gè)月的下跌；二手住宅價(jià)格環(huán)比持平。這是房市企穩(wěn)的信號(hào)，還是短期波動(dòng)？答案還需時(shí)間驗(yàn)證。 從消費(fèi)者角度看， 北京的劉先生是一位典型的觀望者："我和妻子都是高收入人士，手里有300萬元首付，但還是決定再等等。房價(jià)還在跌，著什么急？"這種心態(tài)在年輕一代中尤為普遍。90后、00后對(duì)"房子是唯一資產(chǎn)"的觀念持懷疑態(tài)度，他們更愿意把錢花在旅游、教育和數(shù)字消費(fèi)上。 房企面臨的困境比消費(fèi)者更為嚴(yán)峻。2025年一季度，TOP50房企業(yè)績普遍下滑，平均銷售額同比減少18.7%。更令人擔(dān)憂的是，未來三年內(nèi)，房企將面臨約3.8萬億元的債務(wù)到期壓力。如何渡過這個(gè)"債務(wù)寒冬"成為擺在房企面前的生死考驗(yàn)。 從國際經(jīng)驗(yàn)看，日本、韓國等國家都經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場從繁榮到理性回歸的過程。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房價(jià)持續(xù)下跌長達(dá)十余年，甚至出現(xiàn)了"負(fù)資產(chǎn)"問題。中國是否會(huì)重蹈覆轍？大多數(shù)專家認(rèn)為這種可能性不大，因?yàn)橹袊擎?zhèn)化率仍有提升空間，且政府調(diào)控手段豐富。 住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，中國城鎮(zhèn)化率為65.2%，與發(fā)達(dá)國家80%以上的水平相比仍有差距。按照每年約1個(gè)百分點(diǎn)的增速計(jì)算，未來15年內(nèi)，還將有約2億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，這將帶來持續(xù)的住房需求。 政策取向已經(jīng)非常明確。2025年年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出："要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)既不會(huì)放任房地產(chǎn)市場崩盤，也不會(huì)重啟房地產(chǎn)刺激模式。 具體到城市層面，政策差異化趨勢(shì)明顯。2025年第一季度，全國已有超過70個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的放松限購限貸政策。南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市甚至提出"先購后補(bǔ)"的購房補(bǔ)貼政策，最高補(bǔ)貼可達(dá)10萬元。這些政策能否真正刺激購房需求？從初步效果看，改善型需求有所釋放，但投資投機(jī)需求仍然低迷。 房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況也備受關(guān)注。全國人大常委會(huì)2024年12月審議了《房地產(chǎn)稅法（草案）》，標(biāo)志著這一籌備多年的改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。草案明確，房地產(chǎn)稅將按照"立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)"的原則，在部分地區(qū)試點(diǎn)后再全面推開。這一稅種的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，特別是對(duì)多套房持有者而言。 從國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大局來看，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重的下降是必然趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到56.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到62.1%。制造業(yè)增加值占GDP比重為27.3%，其中高技術(shù)制造業(yè)增速高達(dá)12.7%。新質(zhì)生產(chǎn)力正在成為經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。 有銀行業(yè)分析師指出："未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷深度調(diào)整，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，大型央企、國企房企的市場份額可能超過60%。"這意味著，一批中小房企將面臨出清，而具有資金、品牌和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)的大型房企將獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。 2025年2月，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第三次會(huì)議明確指出："房地產(chǎn)調(diào)整是必經(jīng)階段，要有序化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。"這進(jìn)一步確認(rèn)了中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略定位：不再依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而是通過房地產(chǎn)的平穩(wěn)過渡來服務(wù)于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。 "以前客戶一看房就問升值空間，現(xiàn)在都問交通便利不便利、社區(qū)環(huán)境好不好、物業(yè)服務(wù)怎么樣，購房心態(tài)更理性了。"這種變化正是房地產(chǎn)回歸居住屬性的體現(xiàn)。 從城市群發(fā)展看，中央提出的"大都市圈"戰(zhàn)略為房地產(chǎn)市場提供了新的機(jī)遇。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群內(nèi)的交通一體化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，正在打破行政壁壘，形成更大范圍的住房市場。例如，杭州都市圈內(nèi)，臨安、富陽等周邊區(qū)縣的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于主城區(qū)，反映出人口向都市圈外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)。
“保樓市”還是“保經(jīng)濟(jì)”？國家做出“選擇”，房地產(chǎn)走勢(shì)明朗？
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