◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
臨近五一，上市房企2024年財(cái)報(bào)披露趨于尾聲。在被業(yè)內(nèi)自我調(diào)侃是“最差財(cái)報(bào)季”的陰霾籠罩下，房企欲突圍仍需加把勁兒。
近日，五礦地產(chǎn)對(duì)外披露了2024年完整財(cái)報(bào)，去年公司凈虧損擴(kuò)大至37.48億港元，最近3年連續(xù)凈虧損且累計(jì)達(dá)到56.6億港元。
要知道，五礦地產(chǎn)背靠“實(shí)力央企”中國五礦集團(tuán)，就這業(yè)績看，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)“深調(diào)”的大勢(shì)面前，“央企護(hù)身符”最多就是比民營房企多個(gè)融資信用背書，最終還得靠“打鐵仍需自身硬”。
具體看業(yè)績，2024年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收98.83億港元，同比下滑了21.8%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)營收占比近99.59%，以持有香港兩棟商業(yè)大廈的物業(yè)投資貢獻(xiàn)營收0.5億港元，占比微乎其微。
去年，五礦地產(chǎn)經(jīng)營虧損26.26億港元，就最近5年看，另一個(gè)經(jīng)營虧損的年份是2022年（注：4.15億港元），除稅前虧損37.07億港元，而2022年除稅前虧損10.23億港元。
2024年，五礦地產(chǎn)的整體毛利率只有6.1%，同比下滑了11.1個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)毛利率6.5%，同比下降11個(gè)百分點(diǎn)，主要系年內(nèi)“隨行就市”，采取降價(jià)促銷等去化策略所致。
截至去年底，五礦地產(chǎn)可開發(fā)總建面576.1萬方，其中一線城市占30.2%，二線城市占35.9%，三線城市占33.9%。就土儲(chǔ)的區(qū)域分布而言，環(huán)渤海占比35.7%，珠三角（包括香港）占比21.8%，成渝占比20.9%，華中占比18.1%，長三角占比3.5%。截至2024年底，五礦地產(chǎn)手上可動(dòng)用的現(xiàn)金及銀行存款28.22億港元，較上年底減少近6億港元，而一年內(nèi)到期借款近163億港元，占總借款216.83億港元的75.2%，較上年底占比上升近10個(gè)百分點(diǎn)。
同期末，五礦地產(chǎn)總資產(chǎn)較上年底下降23.4%至410.31億港元，因持續(xù)凈虧損、分紅等致使凈資產(chǎn)較上年底下降35.5%至92.57億港元。該期末，其剔除合約負(fù)債及遞延收入后的資產(chǎn)負(fù)債率76.4%，凈負(fù)債率203.3%，較上年底分別上升4.2個(gè)百分點(diǎn)、65.3個(gè)百分點(diǎn)。
五礦地產(chǎn)2024年報(bào)曾透露說，截至該期末，公司因若干融資協(xié)議契約違約取得銀行豁免金額98.78億港元，但導(dǎo)致17.62億港元其他銀行借款發(fā)生交叉違約，未豁免部分的81.74億元非流動(dòng)部分借款已重新分類至流動(dòng)負(fù)債一欄，但截至目前，未接到任何貸款催款通知。
五礦地產(chǎn)還披露說，該期末，其尚未使用的銀行融資額度40.89億港元，但較上年底減少近30億港元。
從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，五礦地產(chǎn)短期償債壓力非常大。對(duì)此，五礦地產(chǎn)董事會(huì)主席何劍波表示，今年公司首先要確?！盎钕氯ァ保讶齑?、防風(fēng)險(xiǎn)放在首位，想盡一切辦法增收節(jié)支，減少虧損。嚴(yán)守資金安全底線，確保債務(wù)“不爆雷”、交付“不爛尾”、發(fā)展“不守舊”。
針對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)樓市”政策頻出及市場有所好轉(zhuǎn)，何劍波強(qiáng)調(diào)說，今年行業(yè)或?qū)⒅鸩阶叱龅凸取Ｎ宓V地產(chǎn)將加快銷售，回籠資金，努力改善現(xiàn)金流，積極壓降負(fù)債，保障債務(wù)接續(xù)安全，同時(shí)持續(xù)推進(jìn)降本增效，非生產(chǎn)性開支計(jì)劃同比減少10%等。
值得注意的是，去年五礦地產(chǎn)包括何劍波、劉波、陳興武、楊尚平四位核心高管年薪均有下降，比如何劍波總薪酬89.9萬港元，較上年141.9萬港元減少了52萬港元，董事總經(jīng)理劉波總薪酬85.3萬港元，同比減少49.4萬港元。
從總薪酬具體構(gòu)成看，這4位核心高管去年減薪主要是“酌情花紅”近乎減半，但現(xiàn)金及津貼變化不大。
此外，還有一個(gè)頗有意思的現(xiàn)象是，當(dāng)前地產(chǎn)央企分化明顯，比如第一梯隊(duì)如保利、中海、華潤、招商、金茂、中鐵建，位列全國房企第一陣營，且有繼續(xù)做大之勢(shì)，而地產(chǎn)央企第二梯隊(duì)就“慘”了。
比如中交地產(chǎn)，馬上要退出房地產(chǎn)了，且相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交給母公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)了，而南國置業(yè)跟其“如出一轍”，置出房地產(chǎn)交給母公司電建地產(chǎn)，而華僑城近幾年也虧得一塌糊涂且債務(wù)高企，五礦地產(chǎn)亦如此。
看中鐵置業(yè)，據(jù)查去年去年三季度營收105.4億元，不及2023年全年?duì)I收的三成，財(cái)務(wù)費(fèi)用5.29億元，比2023年全年4.69億元多0.6億元，營業(yè)利潤及凈利潤均虧損超9億元，歸母凈利虧損9.9億元。
再看中糧集團(tuán)旗下大悅城控股（注：原中糧地產(chǎn)），近三年?duì)I收三連降低，其中去年?duì)I收357.9億元，歸母凈利及扣非后歸母凈利均連續(xù)三3年虧損，累計(jì)凈虧分別達(dá)到了約73億元、107.5億元。
在這輪樓市持續(xù)下行周期內(nèi)，當(dāng)前第二梯隊(duì)的地產(chǎn)央企雖有強(qiáng)大的央企母公司的實(shí)力背景做融資信用背書，但業(yè)績?nèi)曰斓貌顒?，債?wù)還持續(xù)高企，比如中交地產(chǎn)、南國置業(yè)都在積極退出房地產(chǎn)。
令人意外的是，五礦地產(chǎn)成了當(dāng)前首家公開喊出“活下去”的地產(chǎn)央企，此前首個(gè)行業(yè)吹哨“活下去”的是2018年的萬科。
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