去年9月底以來，樓市在政策的密集發(fā)力下呈現(xiàn)止跌回暖態(tài)勢，部分城市的樓市成交量放大，房價也有所回暖。
而從最近幾個月房價的走勢來看，一線及幾個強二線城市率先止跌回穩(wěn)，而多數(shù)中小城市仍面臨需求不足的壓力，房價走勢呈現(xiàn)“大城市回暖、中小城市承壓”的局面。
其實，這一分化現(xiàn)象既源于政策效果的差異，也反映了城市基本面的不同。樓市走勢在城市之間的這種分化還有可能成為未來樓市發(fā)展的長期特征。
回想下近20多年房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，2020年以前基本上走出的是普漲行情，大家都覺得房價還能一直再漲再漲；而在2020年-2024年走出的是普跌行情，大家似乎又認為房價會繼續(xù)一跌再跌。能理解大家的這種心理，但是，歷史的經(jīng)驗告訴我們，在經(jīng)歷系統(tǒng)性的普漲及普跌后，樓市發(fā)展將更加成熟，即房價的漲跌將會回歸到城市基本面上來。
在此情形下，城市的發(fā)展情況，以及該城市的住房供求情況將決定其房價未來的走勢。
簡單來說，就是基于城市的基本面，一線城市及部分二線城市的樓市有望繼續(xù)走高，房價也有望率先止跌回漲，且未來有可能維持著震蕩上行的態(tài)勢。
而大多數(shù)的中小城市的房價卻會因為其需求不足，缺乏上漲的基礎(chǔ)，大概率會呈現(xiàn)震蕩橫盤或是下行的態(tài)勢。
參照之前的國際經(jīng)驗，一些超級城市即便經(jīng)歷短期調(diào)整，仍能快速反彈并創(chuàng)維持上行，其核心支撐在于經(jīng)濟集聚效應(yīng)與人口吸引力。即便是在短期遇到危機出現(xiàn)下跌的情況、甚至比較大幅度的下跌調(diào)整，在市場恢復(fù)的過程中也能夠快速的反彈回來，并且繼續(xù)創(chuàng)新高。
究其原因，在之前的文章里也提到過很多次了，主要就是超級大城市在經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)類型、城市配套等方面，幾乎具備有絕對的優(yōu)勢，這就會吸引人口不斷地流入，從而保持相對較高的人口規(guī)模。這樣，其樓市的發(fā)展就有了堅實的需求支撐。即便有市場短期情緒化的下跌，也很容易反彈回來。
但是，中小城市的情況就不一樣了，城市的發(fā)展預(yù)期遠不及大城市，其住房市場也早已進入供大于求的狀態(tài)。在對未來財富預(yù)期持悲觀的態(tài)度下，在未來住房需求還會繼續(xù)萎縮的情況下，房價還能依靠什么基礎(chǔ)漲起來呢？
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