3月份的小陽(yáng)春又讓房東緩了口氣。
甚至有些房東的信心也拉高了不少。
當(dāng)大家都在期待市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力的時(shí)候，似乎數(shù)據(jù)上有點(diǎn) 不一樣 的趨勢(shì)：
小陽(yáng)春有所退潮，市場(chǎng)可能再次進(jìn)入政策循環(huán)。
進(jìn)入四月以來(lái)，上海樓市的下定數(shù)據(jù)有了明顯的下滑。
上海下定從高峰期的每周7500套降到了每周5000套左右，下降幅度有1/3。
現(xiàn)在的下定水平，介于929之前（周4000套）和929之后（周6500套）之間。
雖然不能說(shuō)涼了，但是不可否認(rèn)：
從去年9月新政后，狂奔了半年的上海樓市似乎開(kāi)始有了停歇的跡象。
事實(shí)上，不止是上海，一線和一些核心二線城市的4月正在經(jīng)歷同樣的情況。
深圳
深圳4月的下定數(shù)據(jù)從高峰期的周1800套降至1200套。
下降幅度也是1/3左右，與上海程度相當(dāng)。
杭州
杭州二手下定下降幅度更大。
從高峰期的周3100套降至1900套，下降了近四成水平。
屬于核心城市里退潮比較迅猛的。
南京的下定數(shù)據(jù)從高峰期的周3000套降至2200套，下降不到三成。
由于前期比較低迷，目前的退潮也比較緩和。
如果從更前期的帶看指標(biāo)來(lái)看的話，似乎又進(jìn)入了看的多買的少的 僵持 局面。
從2023年開(kāi)始，上海已經(jīng)經(jīng)歷4次救市。
2023年9月認(rèn)房不認(rèn)貸、12月的普宅調(diào)整；
2024年5月的滬九條、9月的滬七條。
但前期的政策影響下的市場(chǎng)基本都在短時(shí)間內(nèi)退潮。
目前的上海市場(chǎng)，有積極的一面，也有消極的信號(hào)。
積極方面：
1、雖然市場(chǎng)有退潮跡象，但整體帶看、成交仍然比929、527之前要高三分之一以上，比2023年救市后更是高得多。
2、救市的持續(xù)效果一次比一次久。
2023年的兩次救市基本只持續(xù)了2-3周，2024年528后持續(xù)了6周左右。
而930至今除了春節(jié)放假外基本沒(méi)有停歇過(guò)，說(shuō)明市場(chǎng)越來(lái)越向積極的方向轉(zhuǎn)變。
消極方面：
1、二手房掛牌量在2024年10月-2025年2月連續(xù)下降4個(gè)月后，3月、4月庫(kù)存又有所增加。
消化的速度還是比不上掛牌的速度。
2、似乎很多人又開(kāi)始等政策了。
3月的小陽(yáng)春和升學(xué)季的關(guān)聯(lián)其實(shí) 挺緊密 的。
學(xué)區(qū)老破小的成交也能看出一些端倪。
今年1月份開(kāi)始市區(qū)老破小成交價(jià)格指數(shù)有所好轉(zhuǎn)。
學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)老破小均有小幅度回升，但是學(xué)區(qū)回升力度較大。
一方面是受升學(xué)季影響，買家需求集中釋放。
另一方面是，過(guò)往學(xué)區(qū)老破小價(jià)格下探深度比非學(xué)區(qū)大，反彈自然那也會(huì)更明顯。
但是市區(qū)老破小學(xué)區(qū)成交價(jià)，在升學(xué)季過(guò)后有重新向下的可能。
主要是因?yàn)獒槍?duì)學(xué)區(qū)需求的減少。
從個(gè)別小區(qū)的成交價(jià)趨勢(shì)可以看到：
同一個(gè)小區(qū)，掛戶口1房小面積的成交價(jià)近期是提升的。
但大一點(diǎn)面積的2房，可以掛戶口+自住的房型，成交價(jià)是下降的。
比如梅園三街坊：
中樓層33平1房，成交從358萬(wàn)漲到370萬(wàn)。
高樓層48平2房，成交單價(jià)從9萬(wàn)跌至8.8萬(wàn)。
梅園四街坊的49平兩房，成交從450萬(wàn)跌至439萬(wàn)。
所以帶學(xué)區(qū)的市區(qū)老破小的價(jià)格在升學(xué)季過(guò)后，學(xué)區(qū)使用價(jià)值季節(jié)性回落，回歸到居住價(jià)值的話，價(jià)格支撐度可能不足。
帶看高、成交少、庫(kù)存沒(méi)有明顯減少……
每每這種勢(shì)能不足的時(shí)候，都是政策出臺(tái)的 窗口期 。
目前還有哪些儲(chǔ)備政策呢？
從宏觀面上：
1、啟動(dòng)擴(kuò)容版的棚改計(jì)劃；
2、加大收儲(chǔ)存量住房的力度；
3、商業(yè)或公積金貸款降息&降準(zhǔn)等。
如果是微觀層面：
1、上海的外環(huán)外限購(gòu)的全面放開(kāi)、外環(huán)內(nèi)的進(jìn)一步放松等；
2、交易稅費(fèi)的下調(diào)等；
如果市場(chǎng)不達(dá)預(yù)期，政策是肯定會(huì)拿出來(lái)用的。
這次4月沒(méi)有降息，可能會(huì)讓不少人感到“失望”。
我們也預(yù)計(jì)如果沒(méi)有強(qiáng)力政策對(duì)沖的話，二季度經(jīng)濟(jì)會(huì)慢慢回落。
體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是GDP增速可能會(huì)回落到4%。
經(jīng)濟(jì)的變化，也會(huì)在數(shù)據(jù)出來(lái)后直接影響整體房東的心態(tài)。
沒(méi)有利好的二季度，房東掛牌價(jià)估計(jì)會(huì)出現(xiàn)下滑，但整體趨勢(shì)不太會(huì)跌破2024年3季度的底部?jī)r(jià)格。
對(duì)于接下來(lái)的操作，我們維持前期對(duì)上海樓市逢低買入的建議。
是以2024年底成交價(jià)為錨點(diǎn)，+3%到5%為極限，買入高品質(zhì)500-2000萬(wàn)房產(chǎn)。
如果是想買房的，建議大家趁二季度經(jīng)濟(jì)下行，房東預(yù)期下降，在前期房東高掛牌價(jià)基礎(chǔ)上努力談價(jià)。
如果有房東因?yàn)榻?jīng)濟(jì)特別看空樓市，掛牌價(jià)有機(jī)會(huì)回落到去年10月水平的，可以入手。
關(guān)于賣房選擇，我們認(rèn)為，因?yàn)榇涡路績(jī)r(jià)格趨穩(wěn)和新房創(chuàng)新，刺激了置換者會(huì)在2025年入市，加快拋售。
500萬(wàn)以下不帶學(xué)區(qū)的剛需房，但凡同質(zhì)化嚴(yán)重的房子，大概率價(jià)格會(huì)持續(xù)低位。
甚至全年繼續(xù)陰跌5%左右。
所以置換者今年的第一要?jiǎng)?wù)是速度，加快賣差房子和老房子。
上海樓市的波動(dòng)本質(zhì)是政策與市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)博弈。
短期看，政策窗口期提供結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；
長(zhǎng)期看，市場(chǎng)需依靠“供需再平衡”與“品質(zhì)升級(jí)”實(shí)現(xiàn)健康化。
接下來(lái)的上海樓市可能進(jìn)入房?jī)r(jià)的二次磨底期。
真正的贏家永遠(yuǎn)是那些把政策當(dāng)工具而非救命稻草的理性者。
此刻的上海灘，有人看見(jiàn)遍地黃金，有人聽(tīng)見(jiàn)泡沫破裂的輕響。您準(zhǔn)備如何下注？
注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。
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