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2025年春天，上海浦東湯臣湖庭花園的業(yè)主們?nèi)栽跒橐粓龀掷m(xù)五年的物業(yè)費糾紛奔走。這場涉及2800萬元物業(yè)費結(jié)余與100萬元公共收益的訴訟，不僅是一場業(yè)主與物業(yè)的博弈，更撕開了高端物業(yè)管理“酬金制”的遮羞布，暴露了開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主三方權(quán)責失衡的行業(yè)頑疾。

從“國際前沿”到“爛泥地”：高端社區(qū)的十年墜落

2007年，湯臣湖庭花園以“生活在國際前沿”的定位開盤，6元/平方米的物業(yè)費標準在當年堪稱“天花板”。業(yè)主季先生回憶：“那時我們沖著湯臣系的金字招牌，以為高價物業(yè)費能換來頂級服務?！比欢?，從2010年起，服務質(zhì)量斷崖式下滑：草坪淪為爛泥地、保潔用鼓風機掃落葉（噪音高達86.4分貝）、綠化僅靠兩對老夫妻維護……業(yè)主們戲稱：“我們交的是‘豪宅費’，享受的是‘安置房’待遇?！?/p>

更令業(yè)主憤怒的是，中觀物業(yè)在2007-2019年的12年間從未主動公示賬目，直到2019年才貼出一份籠統(tǒng)的財務報表。這份報告顯示，小區(qū)物業(yè)支出總額高達8819.67萬元，但結(jié)余竟為-137.4萬元，凈利潤虧損53萬元。業(yè)主質(zhì)疑：“我們每年繳納近千萬元物業(yè)費，錢到底去了哪里？”

審計揭開冰山一角：270萬離職補償金與857萬“糊涂賬”

2020年業(yè)委會成立后，新物業(yè)入駐，但中觀物業(yè)拒絕移交賬冊。業(yè)委會委托審計發(fā)現(xiàn)三大核心問題：

1. 突擊計提270萬元離職補償金：2020年物業(yè)離場前，突擊支付人均8萬元的補償金，遠超市場標準，且無解聘合同與銀行流水佐證；

2. 虛增人力成本：小區(qū)僅322戶別墅，物業(yè)員工數(shù)卻一度達70人，其中17人為“工務崗”，涉嫌將開發(fā)商工程人員工資轉(zhuǎn)嫁業(yè)主；

3. 關聯(lián)交易吸血業(yè)主：開發(fā)商湯臣集團未支付的一期物業(yè)費約857萬元，竟被計入業(yè)主承擔成本，物業(yè)卻未積極追繳欠款。

面對審計結(jié)果，中觀物業(yè)辯稱：“酬金制下我們僅收取固定比例酬金，若承擔離職補償金，相當于包干制的風險?！钡ㄔ好鞔_指出，酬金制下物業(yè)只是“財務管家”，無權(quán)擅自列支自身經(jīng)營成本。

酬金制之困：沒有業(yè)委會的13年“裸奔”

湯臣湖庭花園的悲劇，本質(zhì)是酬金制在“監(jiān)管真空”下的失控。根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，酬金制要求物業(yè)定期公示收支、結(jié)余歸業(yè)主。然而，該小區(qū)業(yè)委會遲至2020年才成立，此前13年物業(yè)獨自掌管近億元資金，既無業(yè)委會監(jiān)督，也缺乏政府強制審計。

中物智庫研究員宋子謙指出：“酬金制對業(yè)委會能力要求極高，而開發(fā)商在前期指定物業(yè)時，往往將酬金制作為‘方便自己人’的工具?！边@種模式下，物業(yè)公司既是執(zhí)行者又是賬目管理者，極易通過虛增成本、關聯(lián)交易掏空業(yè)主資金池。

二審判決與再審焦點：2800萬元為何縮水至404萬元？

2024年12月，法院二審判決中觀物業(yè)返還404萬元物業(yè)費結(jié)余及100萬元公共收益。支持金額大幅縮水的關鍵在于兩點：

1. “應收未收”物業(yè)費的爭議：物業(yè)未提供臺賬，導致857萬元開發(fā)商欠費無法核實，法院認為業(yè)主需承擔部分追責不力責任；

2. 酬金制權(quán)責平衡難題：法院雖認定270萬元離職補償金違規(guī)，但為避免物業(yè)“零利潤”，部分支持了其管理成本訴求。

業(yè)主對此難以接受：“我們不是反對物業(yè)賺取合理酬金，而是要求每一分錢支出都有據(jù)可查?！蹦壳埃瑯I(yè)委會已向上海高院申請再審，核心訴求是推翻“權(quán)責失衡”的判決邏輯，要求全額返還2808萬元結(jié)余。

行業(yè)警示：如何打破開發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主的“三角死結(jié)”？

湯臣湖庭花園的糾紛絕非個案。從深圳某豪宅物業(yè)挪用維修基金，到北京高端小區(qū)公共收益十年零公示，類似事件折射出三大行業(yè)痛點：

1. 前期物業(yè)“強捆綁”：開發(fā)商指定物業(yè)公司已成潛規(guī)則，業(yè)主在購房時無選擇權(quán)；

2. 酬金制“假透明”：多數(shù)小區(qū)賬目公示流于形式，缺乏專業(yè)審計支撐；

3. 業(yè)委會“弱監(jiān)管”：上海超60%小區(qū)業(yè)委會因?qū)I(yè)性不足淪為“橡皮圖章”。

專家建議，破局需三管齊下：

1.立法層面：明確酬金制下物業(yè)公司“代管人”身份，禁止列支人工成本、關聯(lián)交易；

2.監(jiān)管層面：要求前期物業(yè)每季度提交第三方審計報告，房管部門建立“黑名單”制度；

3.業(yè)主層面：推動業(yè)委會專業(yè)化，設立財務、法律專崗，必要時引入職業(yè)經(jīng)理人。

當“高端”不再等于“高信任”

湯臣湖庭花園的業(yè)主們?nèi)栽诘却賹徑Y(jié)果。這場訴訟的價值，早已超越千萬金額本身——它像一面鏡子，照出了中國物業(yè)管理行業(yè)從粗放走向規(guī)范必經(jīng)的陣痛。當業(yè)主們舉起《民法典》維權(quán)時，他們不僅在捍衛(wèi)自己的財產(chǎn)權(quán)，更是在推動整個行業(yè)告別“開發(fā)商說了算”的舊時代。

正如一位業(yè)主在法庭外的感慨：“我們買的不僅是房子，更是一種承諾。如果連最基本的賬目透明都做不到，‘高端’二字還有什么意義？”這場億元級維權(quán)戰(zhàn)，或許正是中國社區(qū)治理邁向現(xiàn)代化的一個轉(zhuǎn)折點。

（本文綜合法院判決書、審計報告及行業(yè)專家觀點，持續(xù)關注再審進展）