今天，全網(wǎng)都被一個大規(guī)劃刷屏：
上海規(guī)劃資源昨晚正式發(fā)布了，上海中城地帶的城市設(shè)計方案征集。
其規(guī)劃的范圍就是中環(huán)到外環(huán)間的地帶——如今的中環(huán)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。
并且會根據(jù)整體規(guī)劃方案，給即將到來的軌交中環(huán)線26號線做前期設(shè)計。
結(jié)合這個新的方案征集，和之前剛剛發(fā)布的一環(huán)四項規(guī)劃。
這事情看似簡單，但是實際昭示了一個恒重大的轉(zhuǎn)變：
之前幾年形成的選房思路要淘汰了，因為上海的城市格局又變了。
上海樓市，正式進(jìn)入“亂紀(jì)元”。
其實，關(guān)于這個規(guī)劃的內(nèi)容，我在上周的文章上海市中心，還要翻幾倍，就已經(jīng)做了關(guān)于城市發(fā)展邏輯的推演，只是沒想到這么快就有了對應(yīng)的規(guī)劃。
當(dāng)時文章得出的結(jié)論就是：
上海樓市即將進(jìn)入大中環(huán)時代，接下來幾十年將會把中環(huán)上的待建、未建區(qū)域建好，擴(kuò)充市中心的范圍。
當(dāng)時，做出這個判斷的核心指標(biāo)就是一個：
城市化規(guī)模和人口的關(guān)系。
2018年以前，上海的城市發(fā)展預(yù)期，仍然沿用1995-2015年人口高增長時代的思路，無限外拓、繼續(xù)擴(kuò)大市區(qū)邊界。
1995年到2015年上海來了一千萬人，總?cè)丝趶?500萬到2400萬。
當(dāng)時的城市發(fā)展是跟不上人口導(dǎo)入速度的，因此上海一直在使勁的向外開發(fā)造城。
由于歷史原因，上海中外環(huán)很多區(qū)域開發(fā)的早、但是開發(fā)定位很低，住配套等方面的資源甚至比不上大力開發(fā)的郊區(qū)新城。
浦東、普陀等區(qū)域的中外環(huán)的部分地區(qū)，其城市界面和配套資源甚至不如外環(huán)外的發(fā)達(dá)區(qū)域。
但是當(dāng)時的社會背景就是優(yōu)先向外開發(fā)新城：
向外搞增量建設(shè)，遠(yuǎn)比比存量城市更新更容易。
因此，很長一段時間里，中環(huán)中外環(huán)的大量區(qū)域并不成熟。
發(fā)展資源也更側(cè)重于向外拓展郊區(qū)邊界，中環(huán)區(qū)域的更新就是緩慢龜速，市中心的城市更新速度也并不快。
不同的人口增速，造就不同的城市開發(fā)邏輯。
上海如今正式啟動中城開發(fā)計劃，是因為上海的城市開發(fā)節(jié)奏恰好進(jìn)行到了這個節(jié)點。
2015年之后，上海的人口就達(dá)到了階段性的瓶頸，也就是2400-2500萬。
經(jīng)過2015-2016上海接連超過40萬套一年的住宅成交量，上海就進(jìn)入到相對不太缺房子的階段。
上海的人口策略從那時起也是走起了紐約等國際大都市的類似道路，開始了人口結(jié)構(gòu)的升級。
過去這些年，就是通過不斷放開的人才引進(jìn)政策，逐漸的優(yōu)化上海的人口質(zhì)量，持續(xù)推動上海的發(fā)展。
人口策略的轉(zhuǎn)變反饋到城市建設(shè)的方向上，就直接帶來了上海城市開發(fā)方向的改變。
之前人口高增長的時代，一直是向外擴(kuò)展造新城，不斷開發(fā)新區(qū)域，造房子、造商場、造地鐵。
人口達(dá)到如今的階段性峰值，上海進(jìn)入人口結(jié)構(gòu)更新的時代，上海的城市開發(fā)邏輯自然也是開始精細(xì)化運作：
市中心的危房、城中村抓緊舊改，中環(huán)大量的“欠發(fā)達(dá)”區(qū)域的更新也要提上日程。
2018年之后，其實城市的開發(fā)方向就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，最典型的變化就是市中心開始了大開發(fā)：
黃浦的舊改、北外灘、東外灘的開發(fā)、徐匯沿江地區(qū)的開發(fā)成為了城市建設(shè)的主流。
當(dāng)時，中環(huán)地區(qū)的開發(fā)并不明顯，因為路要一步一步走，市中心先搞，搞完了才能去搞中環(huán)。
經(jīng)過2019-2024五年左右的開發(fā)，上海內(nèi)中環(huán)核心區(qū)域的開發(fā)也終于達(dá)到了階段性的圓滿，走完了上海市區(qū)開發(fā)的第一階段：
01、市中心黃浦區(qū)為首的舊改基本上接近尾聲：
新天地區(qū)域、老西門豫園區(qū)域、大量地塊已經(jīng)出讓，剩下剛剛啟動的外灘區(qū)域的更新也已經(jīng)基本確定了開發(fā)方向。
02、北外灘、東外灘、徐匯濱江的核心區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)結(jié)束，只等后面的建設(shè)落地。
北外灘三大座規(guī)劃落位，東外灘大廠資源落位，徐匯濱江金融城落位。
內(nèi)環(huán)內(nèi)的欠發(fā)達(dá)區(qū)域比如西藏北路、曹家渡等區(qū)域都一定程度上進(jìn)行了城市更新。
03、中環(huán)之前的待開發(fā)區(qū)域開始逐漸查缺補漏，啟動開發(fā)。
浦西的真如地區(qū)、徐匯漕河涇地區(qū)、桃浦南大地區(qū)、五角場三門路地區(qū)、大寧外溢地區(qū)，包括徐匯濱江、黃浦世博濱江、東外灘內(nèi)環(huán)外部分；
浦東的世博后灘地區(qū)、前灘南地區(qū)、新楊思地區(qū)、金橋核心區(qū)舊改、張江地區(qū)、北蔡楔形綠地、張家浜綠地、御橋等區(qū)域，均已啟動了規(guī)劃開發(fā)，內(nèi)中環(huán)的”斷點“幾乎都在補齊過程中。
相信大家也發(fā)現(xiàn)了：
到了如今這個階段最新規(guī)劃的中城地區(qū)，其實就是已經(jīng)啟動開發(fā)區(qū)域的外圍一圈，可以視為上海市區(qū)更新的第二階段。
中城開發(fā)，對于上海未來的城市發(fā)展起到了一個承上啟下的作用：
也就是對正在全力建設(shè)的中環(huán)地區(qū)，和即將起步的郊區(qū)四大（大虹橋、大吳淞、大東方、大零號灣）進(jìn)行有效連接。
中城的開發(fā)，對于上海樓市的格局帶來一個巨大的變化，就是上海樓市的逆分化。
之前，上海的中環(huán)上各區(qū)域的發(fā)展水平不均勻。
比較成熟的僅有浦西大寧、古北這些起到”副中心“作用的小板塊，浦東的中環(huán)大部分區(qū)域都欠成熟。
像大寧的核心區(qū)如今已經(jīng)建設(shè)完畢，最新出讓的地塊要么是向北外溢的市北，要么是核心區(qū)的小地塊舊改，區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)到了全面成熟查缺補漏的階段。
而內(nèi)中環(huán)的北蔡楔形綠地如今才剛剛啟動開發(fā)，差距仍然十分明顯。
我們常說的分化，其實一個層面就是購買力的集中：
改善購買力大多集中到圈層統(tǒng)一的成熟區(qū)域中，對應(yīng)區(qū)域的次新房都有比較明顯的溢價。
而隨著中環(huán)如今的大建設(shè)以及未來中城的開發(fā)，中環(huán)地區(qū)將會有大量的區(qū)域崛起，大量的區(qū)域更新啟動。
這時候，樓市就會出現(xiàn)階段性的大輪動時期，就會出現(xiàn)典型的逆分化：
購買力向新開發(fā)區(qū)域轉(zhuǎn)移，購買力的集中狀態(tài)開始走向分散狀態(tài)。
當(dāng)下，造城的速度不比20年前，城市更新的速度并不快。
因此，預(yù)計這個逆分化的過程將會在未來的很長一段時間持續(xù)，那么各板塊的價值變化就會進(jìn)入一個混亂期：
五年內(nèi)是一個格局，五年外是另外一個格局，十幾年以后全部開發(fā)完畢又有一個最終格局。
相比之下，所謂的地鐵大中環(huán)線，在我看來只是個插曲了，地鐵站的選址要依據(jù)板塊的成熟度——
而真正劇烈變化的，其實還是中環(huán)和中外環(huán)間各板塊的格局。
到底是新開發(fā)區(qū)域的新房領(lǐng)漲，還是成熟區(qū)域更保值，還是撿漏市區(qū)的老商品房？
這個將會成為未來很長一段時間里，買房的最大糾結(jié)點。
而不同的持有周期，在未來，也將會有不同的解題方案。
結(jié)語
之前我在上海郊區(qū)，最后一次房價暴漲提到過：
上海近郊也進(jìn)行了一環(huán)四向的開發(fā)，資源將會集中在四大區(qū)域中，這也是一個“逆分化”的過程。
外環(huán)外之前的開發(fā)思路也比較分散，各區(qū)在外環(huán)旁都有成熟的小板塊，但是板塊之間的聯(lián)動性卻很弱，不像一體化的城市。
比如顧村和南翔，徐涇和九亭，吳涇和對岸的奉賢，新江灣和旁邊的高境淞南，都有類似的問題，部分外環(huán)區(qū)域和上游板塊的連通性也不算好。
隨著郊區(qū)新的規(guī)劃思路落地，在近郊也同樣是一個新時代：
上海郊區(qū)各區(qū)域的價值和排名，將會在未來重塑。
中環(huán)在逆分化，郊區(qū)在價值重塑，上海樓市又進(jìn)入了“亂紀(jì)元”。
到底什么樣的區(qū)域能夠持續(xù)領(lǐng)先？
老房子會不會被四代住宅淘汰？
新房的價格真的合理嗎？
篇幅有限，后面我們會陸續(xù)推出文章、視頻，分析未來市場的變化。
也歡迎大家參加我們的線下活動，了解上海樓市最新的選房思路。
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