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抗?fàn)幍臉I(yè)主們。
作者：江月
來(lái)源： 大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）
01
今年，發(fā)生了件很詭異的事兒。
年年催收物業(yè)費(fèi)的物業(yè)管家，今年竟然沉默得相當(dāng)徹底。
你且看圖，
去年的管家，從其鍥而不舍的催收物業(yè)費(fèi)態(tài)度之中，我深深感受了他承擔(dān)了沉重的任務(wù)指標(biāo)。而在今年，管家僅在2月底的慣例行事后，時(shí)隔兩個(gè)月，卻再無(wú)多余的催收動(dòng)作。
似乎，完全沒(méi)了任務(wù)指標(biāo)的困擾。
事出反常必有妖。
江月打探了杭州其它小區(qū)的物業(yè)的情況，果然，找到了一點(diǎn)蛛絲馬跡。
2024年12月，蕭山樂(lè)虹灣小區(qū)物業(yè)做了一次物業(yè)費(fèi)7折的活動(dòng)，誠(chéng)意相當(dāng)滿——
已繳納全年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，新一年的物業(yè)費(fèi)可以減免一個(gè)季度的費(fèi)用；未滿額繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可減免剩下服務(wù)月份的物業(yè)費(fèi)；未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，直接減免物業(yè)費(fèi)的費(fèi)用。
國(guó)之璟府，高層住宅的物業(yè)費(fèi)原本為2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月（不含能耗費(fèi)）。
降幅約18%。
此外，物業(yè)公司還承諾投入260萬(wàn)元用于小區(qū)公共區(qū)域的提升改造。
東旭府，原物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是高層3.1元/㎡/月。今年起，物業(yè)公司表示，愿意從原來(lái)的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。
降幅約26%。
物業(yè)費(fèi)降價(jià)這事兒，可不止發(fā)生在杭州。
據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，
2024年以來(lái)，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過(guò)100個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降費(fèi)幅度在20%-35%之間。
還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，
2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%和0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
更近一步講，物業(yè)費(fèi)的降價(jià)分兩種形式。
一、空置房物業(yè)費(fèi)打折。
自去年以來(lái)，甘肅蘭州、山東青島、江蘇鎮(zhèn)江等10余座城市宣布“空置房物業(yè)費(fèi)”打折，最低低至五折；
二、物業(yè)費(fèi)的直接下調(diào)。
比如重慶，龍湖某小區(qū)業(yè)主群的一則公告引發(fā)熱議：物業(yè)費(fèi)從每平方米3.5元降至1.8元。
降幅達(dá)48.6%。
比如武漢市，武昌區(qū)某小區(qū)，原本物業(yè)費(fèi)每平方米2.8元，經(jīng)過(guò)業(yè)主與物業(yè)協(xié)商，成功降至2.3元。
更狠的是廣西柳州。
0元物業(yè)費(fèi)，你可曾聽(tīng)聞？
2025年起，新華庭小區(qū)的物業(yè)公司直接實(shí)行免收物業(yè)費(fèi)的模式，且計(jì)劃22個(gè)小區(qū)試行免收物業(yè)費(fèi)模式。
說(shuō)到此，我總算明白我的物業(yè)管家為什么不來(lái)找我要物業(yè)費(fèi)了。
說(shuō)，是不是怕我要求降低物業(yè)費(fèi)？
02
物業(yè)費(fèi)因何而降？
其一，資產(chǎn)性收入下降。
根據(jù)2025年3月數(shù)據(jù)，
100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14053元/平方米，環(huán)比下跌0.3%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌4.59%，同比跌幅較上月收窄0.55個(gè)百分點(diǎn)。截至本月，二手房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比已分別連續(xù)下跌了27、25個(gè)月。
圖表顯示，我們已經(jīng)跌了好些年。
看著那些跌幅超二三成，甚至腰斬的房源，我們起初震驚，而今默默接受。
與此同時(shí)，近5年來(lái)的租金也在跌。
高峰時(shí)期，50城平均租金能達(dá)到39元/㎡/月，如今平均租金為35元/㎡/月，達(dá)了歷史低位。
具體到單套房子上，月租金跌幅輕則幾百，重則幾千。
其二，工資性收入水平下降。
盡管咱們一季度平均工資性收入還漲了將近6%，但是大家都明白“降薪和失業(yè)”是無(wú)論如何都繞不過(guò)去的難題。
再換個(gè)角度看，
如果你空閑時(shí)間去一趟圖書(shū)館，能發(fā)現(xiàn)其中的中年人還挺多。正應(yīng)了那句話“圖書(shū)館成了失業(yè)中年人的最后救贖”。
正是由于房?jī)r(jià)下跌、租金下降，以及收入下滑等等因素的影響，導(dǎo)致居民消費(fèi)意愿下降，進(jìn)而對(duì)只漲不降的物業(yè)費(fèi)的抗拒性越來(lái)越強(qiáng)。
那么，由此物業(yè)費(fèi)就能順理成章地降了？
當(dāng)然不是。
你同意，物業(yè)公司可不帶這么簡(jiǎn)單同意的。
以上，只是房東降低物業(yè)費(fèi)的動(dòng)力，能直接讓物業(yè)公司降物業(yè)費(fèi)的還得看這兩招。
一、成立業(yè)委會(huì)，降低物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主行使共同管理權(quán)，自然有物業(yè)選聘權(quán)
于是，也便有了與物業(yè)公司平等對(duì)話的地位。
還是以杭州為例，
而蕭山東旭府小區(qū)的業(yè)委會(huì)今年開(kāi)始物業(yè)選續(xù)聘，前期物業(yè)公司由于感受到壓力，為了續(xù)聘成功便連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費(fèi)。
當(dāng)然，原物業(yè)公司最終還是未能續(xù)聘成功。原因?yàn)楹挝覀儠呵野聪虏槐恚笤偌?xì)說(shuō)。
說(shuō)到底，對(duì)于江月自己小區(qū)為何遲遲沒(méi)人來(lái)催收物業(yè)費(fèi)的原因又更具體了——原來(lái)也是在組建業(yè)委會(huì)。
二、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，倒逼物業(yè)費(fèi)下降。
物業(yè)公司最怕什么？
不怕降物業(yè)費(fèi)，更怕收不上物業(yè)費(fèi)。
尤其是在高空置率的小區(qū)，由于業(yè)主認(rèn)為沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，繳費(fèi)意愿更低。
據(jù)克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，
典型城市物業(yè)費(fèi)收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。以上海為例，2022年物業(yè)收繳率約92%，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)。
整個(gè)物業(yè)行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率均呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。
2023年，500強(qiáng)物企物業(yè)費(fèi)收繳率跌至80%，同比減少4個(gè)百分點(diǎn)；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個(gè)百分點(diǎn)。
再舉一個(gè)特別的例子，
杭州宸瀚里小區(qū)由于物業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符等問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)的收繳率不到5%。
別真以為物業(yè)就穩(wěn)賺錢(qián)。5%的物業(yè)費(fèi)收繳率，必然虧大發(fā)。
為此，
降低物業(yè)費(fèi)成為了物業(yè)公司提高收繳率的促銷(xiāo)方式。
一邊能讓業(yè)主覺(jué)得優(yōu)惠，一邊又能“薄利多銷(xiāo)”保證收取到更廣范圍的物業(yè)費(fèi)。
這也正是業(yè)主與物業(yè)公司博弈之后的結(jié)果。
03
關(guān)鍵點(diǎn)，根本不在物業(yè)費(fèi)太貴。
本部分先從東旭府物業(yè)費(fèi)兩連降開(kāi)始說(shuō)起。
今年，東旭府小區(qū)開(kāi)始物業(yè)續(xù)聘選聘，原物業(yè)（碧桂園物業(yè)）起初表示愿意將高層的物業(yè)費(fèi)下調(diào)至2.5元/㎡/月
3月初，物業(yè)突然臨時(shí)通知業(yè)委會(huì)，表示準(zhǔn)備繼續(xù)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，高層物業(yè)費(fèi)調(diào)整為2.3元/㎡/月，商業(yè)用房物業(yè)費(fèi)從5元/㎡/月調(diào)整為4.6元/㎡/月，且續(xù)聘成功后的投入金額從30萬(wàn)元追加到50萬(wàn)元。
最終，業(yè)主還是強(qiáng)硬換了物業(yè)。
為何？
業(yè)主細(xì)數(shù)了物業(yè)的不作為——
游樂(lè)設(shè)施壞了就一拆了之；
單元門(mén)門(mén)禁壞了不修；
第三方檢測(cè)到消防設(shè)備有問(wèn)題。
所以，
業(yè)主們最看重的從來(lái)不是那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，而是物業(yè)所提供的服務(wù)能不能匹配自己所交物業(yè)費(fèi)。
據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)物業(yè)糾紛案件量同比增長(zhǎng)47%，其中70%涉及公共收益不明、服務(wù)縮水等問(wèn)題。
武漢大學(xué)社會(huì)治理研究中心近期發(fā)布的《物業(yè)糾紛與社會(huì)穩(wěn)定關(guān)聯(lián)性研究》指出：在12345熱線接到的民生訴求中，物業(yè)相關(guān)投訴占比達(dá)28.6%，且呈現(xiàn)"小事拖大、大事拖炸"的特征。
你看，
物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的問(wèn)題，愈發(fā)普遍。
再來(lái)看另一個(gè)問(wèn)題，
一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)三年的業(yè)主公共收益追回案。
南京南大和園小區(qū)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，發(fā)現(xiàn)原物業(yè)公司長(zhǎng)期將電梯廣告、停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地租金等公共收益隱匿賬目、拒不公示，累計(jì)侵占金額超千萬(wàn)元。
業(yè)主們歷經(jīng)三年維權(quán)，通過(guò)解聘舊物業(yè)、收集證據(jù)并提起訴訟，最終在2024年6月獲南京中院終審判決：物業(yè)需返還業(yè)主473萬(wàn)元公共收益及利息。
類(lèi)似的事情還發(fā)生在北京，
北京朝陽(yáng)區(qū)某高檔小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)追溯出物業(yè)公司5年間隱匿廣告收益達(dá)580萬(wàn)元。
以上，我們不難看出，
雖然業(yè)主與物業(yè)公司每天朝夕相處，但是兩者之間隔了一條鴻溝。
兩者，仿佛處在兩個(gè)世界。
對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司從始至終都是不透明的——
一來(lái)，是服務(wù)收費(fèi)的不透明。
作為業(yè)主，每年所繳納的幾千甚至上萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，到底有多少流向人力成本，有多少用于小區(qū)設(shè)備的維護(hù)，又有多少用于環(huán)境的提升……業(yè)主們都不得而知。
二來(lái)，是物業(yè)收入的不透明。
除去業(yè)主們每年繳納的物業(yè)費(fèi)，一個(gè)小區(qū)幾百戶上千戶家庭，意味著有著太多太多的資源可以變現(xiàn)：廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、電瓶車(chē)電動(dòng)車(chē)充電費(fèi)、快遞箱安裝費(fèi)、快遞點(diǎn)安置費(fèi)、臨時(shí)商品展點(diǎn)費(fèi)，甚至是通過(guò)垃圾回收獲得收入……
然而，這一切都只發(fā)生在隱秘的角落。
對(duì)于業(yè)主而言，他們只會(huì)感覺(jué)到物業(yè)公司之間的差距是如此巨大。
比如，某某小區(qū)最近物業(yè)公司還給業(yè)主發(fā)分紅了，而反觀自家小區(qū)的管家卻仍在催收物業(yè)費(fèi)；
比如，某某小區(qū)的物業(yè)一年清洗外立面三四次，而反觀自家小區(qū)墻皮掉了也無(wú)人關(guān)心；
再比如，夏天來(lái)臨，某某小區(qū)的泳池免費(fèi)對(duì)業(yè)主開(kāi)放，而自己小區(qū)的泳池遍地垃圾。
哪怕是繳納著同樣的物業(yè)費(fèi)，各個(gè)小區(qū)的享受到的服務(wù)竟然均天差地別。
對(duì)此，業(yè)主們也只有一個(gè)辦法——
努努力，爭(zhēng)取把物業(yè)費(fèi)降下來(lái)！
寫(xiě)在最后：安利一個(gè)寶藏讀書(shū)博主
你能想象，一個(gè)在工作崗位上干了36年，到了60歲依然在這個(gè)崗位上拼命的老員工卻被停發(fā)了工資，完全靠著推銷(xiāo)出去一份商品賺一份傭金來(lái)為生嗎?而這個(gè)故事描寫(xiě)的主角的家庭，不是什么貧窮階層，像男主威利這樣的家庭，房子車(chē)子家電什么都有了，還有兩個(gè)兒子，男主外女主內(nèi)，推銷(xiāo)員的工作在社會(huì)上也是體面的，可以說(shuō)是非常典型的美國(guó)中產(chǎn)家庭。
這個(gè)故事來(lái)自美國(guó)劇作家阿瑟·米勒的《推銷(xiāo)員之死》。
《推銷(xiāo)員之死》這部作品首次上演是在1949年的美國(guó)，在中國(guó)第一次上演的時(shí)間是1983年的北京人藝，我不知道當(dāng)時(shí)看的人能否感同身受。因?yàn)槟菚r(shí)候剛改革開(kāi)放，商品房剛剛興起。1991年住房信貸業(yè)務(wù)才開(kāi)始起步?？峙潞茈y想到，四十年后，我們也會(huì)面臨房貸、分期付款等類(lèi)似的困境。
這種困境，有很多名詞來(lái)解釋?zhuān)憧梢哉f(shuō)是中產(chǎn)階級(jí)的困境，可以說(shuō)是后現(xiàn)代社會(huì)人的困境，工作對(duì)人的異化等等……
夏不綠，不著名作家，出版書(shū)籍十余本，售出多部影視版權(quán)，用寫(xiě)作丈量生活的塵埃。
去視頻號(hào)、B站、小紅書(shū)搜索「夏不綠讀書(shū)」，關(guān)注我，讓我們一起用閱讀鑿開(kāi)心中的冰海，在閱讀這座避難所里，一起做忠于自己的普通讀者。
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