上海，全國第一大城市，全國經(jīng)濟(jì)中心，其樓市走勢全國人民關(guān)注。
今天，我們就全面深入地分析一下上海的房價泡沫。
房價泡沫這件事很重要，但很多朋友感觸各異。
有些人覺得目前房價泡沫已經(jīng)不存在了；而有些人則認(rèn)為泡沫還很大，房價甚至需要再跌 50% 才能把泡沫擠完。
這些感受，都是各位朋友從不同視角和自身經(jīng)驗出發(fā)得出的。
今天，老楊就借助數(shù)據(jù)模型和指數(shù)化分析，進(jìn)行一次較為全面的剖析。
房價收入比22倍
首先，我們來看第一個細(xì)分指標(biāo) —— 房價收入比。
2024 年，上海的房價收入比是 22.4 倍，過去三年呈下跌趨勢，2021 年達(dá)到最高峰，為 27 倍。
而最低值出現(xiàn)在 2014 年，當(dāng)時樓市特別低迷，房價收入比僅為19倍。
回顧過去十多年，房價收入比呈震蕩式的周期性波動，這種波動主要源于房價的漲跌，而居民收入指標(biāo)相對較為穩(wěn)定。
那么，當(dāng)前 22 倍左右的房價收入比到底是高是低，是否存在泡沫呢？
如果單純拿上海的 22 倍與很多中小城市的 5 倍、6 倍相比，上海的指標(biāo)顯然高很多。
但我們不能以此來判斷上海房價是否存在泡沫！
根據(jù)上海房價收入比過去的歷史走勢進(jìn)行指數(shù)化處理，得到下面這張圖。
2024 年上海的房價收入比指數(shù)是 -80，這意味著它相比歷史均值已經(jīng)偏低，處于低估狀態(tài)，也就表明目前不存在泡沫。
房價收入比泡沫最高的時候是在 2021 年，指數(shù)達(dá)到 108；而房價收入比最低的時候并非 2024 年，而是 2014 年，當(dāng)時指數(shù)為 -208，可見 2014 年樓市低迷時，上海房價收入比被低估的程度遠(yuǎn)超當(dāng)前。
租金收益率1.6%
接著，我們看第二個細(xì)分指標(biāo) —— 租售比，也就是租金收益率。
過去十多年，上海租金收益率較高的時段是在 2012 - 2015 年，總體維持在 2.5% 左右。
而在 2017 年三季度，租金收益率僅為 1.4%，主要原因是 2016 - 2017 年房價大幅上漲，漲幅遠(yuǎn)超租金漲幅。
從 2017 年至今，租金收益率變化不大，整體呈震蕩態(tài)勢。
其中，2021 年二季度到 2023 年三季度，租金收益率處于偏低水平，約為 1.5%。
近一年來，租金收益率有所上升，今年一季度達(dá)到 1.6%。
單從租金收益率指標(biāo)來看，目前確實偏低。但具體低估多少呢？
我們依舊進(jìn)行指數(shù)化處理。
上海的租售比指數(shù)在今年三月份是 -86，指數(shù)為負(fù)意味著租售比低于歷史平均值，處于低估狀態(tài)。
實際上，自 2016 年至今，租售比都處于低估狀態(tài)，這主要是因為近些年房價總體漲幅超過了租金漲幅。
而在 2016 年上半年之前，上海的租售比指數(shù)是正值，這表明當(dāng)時房價與租金的匹配度較好，房價沒有被高估。
房價周期波動指數(shù)已低估
我們再來看第三個細(xì)分指標(biāo)。
根據(jù)房價在周期性波動過程中的規(guī)律，我們建立模型設(shè)定上海房價周期波動指數(shù)。
在過去十多年的大部分時間里，該指數(shù)都是正值，從 2015 年下半年到 2024 年前三季度均為正值，這說明房價在周期性波動中處于高估狀態(tài)。
而在 2014 - 2015 年上半年，指數(shù)為負(fù)值，當(dāng)時房價跌幅明顯，處于低估狀態(tài)。
這一輪的房價低估從 2024 年 10 月份開始，今年三月份該指數(shù)的值是 -23，目前的低估程度小于 2014 年四季度到 2015 年第一季度。
上海房價泡沫擠完半年了
上述三個指標(biāo)，即房價收入比、租售比、房價周期性波動指數(shù)，按照不同權(quán)重綜合之后，就可以測算出上?？傮w的房價泡沫情況。
從最終的上海房價泡沫指數(shù)圖來看，從 2016 年初到 2024 年 9 月份，房價泡沫指數(shù)為正值。
泡沫的最高峰出現(xiàn)在 2017 年上半年。2018 - 2019 年，上海的房價泡沫指數(shù)有所下滑，主要是因為當(dāng)時樓市經(jīng)歷了一波降溫，房價出現(xiàn)微跌。
2020 - 2021 年上半年，房價又迎來一波上漲，形成了房價泡沫的次高峰。
經(jīng)過 2022 - 2024 年這幾年的持續(xù)擠壓泡沫，從 2024 年 11 月份開始，房價泡沫指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，這意味著泡沫已經(jīng)擠完。
今年3月份，泡沫指數(shù)為 -13。雖然目前房價處于低估狀態(tài)，但相比上一輪 2014 - 2015 年的低估期，低估程度并不太大，2014 年 12 月時泡沫指數(shù)為 -97 。
很多人可能已經(jīng)忘了 2014 年底上海樓市的狀況，老楊卻記得很清楚，當(dāng)時市場特別慘淡。
所以，各位上海的朋友也不要覺得目前的樓市狀況無法忍受。
不管怎樣，雖然泡沫已經(jīng)擠完，但按照過去的歷史走勢，房價會慣性地下行一段時間。
也就是說，泡沫擠完，并不代表房價會立馬上漲，市場運行是有慣性的。
我們不妨繼續(xù)觀察一段時間。
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