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深圳的毛總算了一筆賬，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，每年就要交一大筆錢，他的房子可能就要從‘資產(chǎn)’變成‘負(fù)債’，還不如賣了…

毛總的無(wú)奈感嘆，道出了千萬(wàn)擁有多套房家庭的心聲。

今天我們就來(lái)聊聊關(guān)于房產(chǎn)稅，一場(chǎng)樓市的變革正悄然拉開(kāi)帷幕。

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免征面積+階梯稅率，誰(shuí)將哭？

財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉說(shuō)了：房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。

而且現(xiàn)在，技術(shù)層面已經(jīng)基本到位了，比如目前，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面覆蓋，7.9億本產(chǎn)權(quán)證書已經(jīng)實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)。意味著每個(gè)人名下有幾套房子，一查便知。

至于具體怎么個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)？有專家建議參考上海，重慶的做法，免征面積按人均40-60㎡計(jì)收。

比如，一線城市免征面積人均40平，兩口之家免征面積就是80平米，四口

之家就可以享受160平米的免稅面積。

至于超面積的稅費(fèi)，建議采取階梯水費(fèi)：

按照0.5%-1.2%征收，比如：

超出面積50平米以內(nèi)，按照0.5%；

超出50—100平米，按照0.8%，

超出100平米以上，按照1.2%

如果是多套房子，第2套就按照累計(jì)稅率贈(zèng)送，而且不享受免征面積優(yōu)惠。

這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)越高、超出面積越大的家庭，就要面臨更高的稅費(fèi)壓力。

比如深圳的李女士，一家三口住160平米的房子，超出免稅面積40平米，按照稅率0.5%，房?jī)r(jià)6萬(wàn)/平米，算下來(lái)，一年的稅費(fèi)就是12000元。

要是他家只有3套房子，面積超過(guò)了210平，按1.2%征稅，每年的繳費(fèi)就是17.28萬(wàn)。

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誰(shuí)更受傷？

目前來(lái)看，如果房產(chǎn)稅落地的話，有兩類人群最“受傷”。

第一類，手上擁有多套房的家庭

比如深圳的業(yè)主李女士，手上有2套房，價(jià)值總共2000萬(wàn)，找出免稅面積100平米，按照1.2%的稅率計(jì)算，一年的繳費(fèi)就是24萬(wàn)。不過(guò)對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，既然能夠買得起千萬(wàn)豪宅，估計(jì)這點(diǎn)稅費(fèi)也不需要太擔(dān)憂。

第二類，三四線囤房族。

如果房子處于人口外流比較嚴(yán)重、空置率超高的三四線，房產(chǎn)稅對(duì)于他們來(lái)說(shuō)就變成了實(shí)實(shí)在在的“凈支出”。

比如江西某縣城的張大哥，該縣城年年常住人口不斷下降，而張大哥名下有4套房，按照每套房每年交7000塊錢的房產(chǎn)稅計(jì)算，如果不能出租抵扣，那么，張大哥每年就要白白損失2.1萬(wàn)元，如果再算上資金利息，每年的損失會(huì)更大。

所以從這就可以看出，如果這個(gè)措施全面對(duì)覆蓋，是精準(zhǔn)打擊了那些不合理的房產(chǎn)持有行為。

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房產(chǎn)稅或加劇新變局

如果房產(chǎn)稅落地的話，那么房?jī)r(jià)泡沫將會(huì)加速擠出。

首先，從202一年開(kāi)始，樓市進(jìn)入下行全國(guó)房子均價(jià)跌幅接近30%，部分三四線的下跌空間更大，甚至有的直接腰斬。

如果房產(chǎn)稅提前來(lái)臨，疊加市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)狀，投機(jī)客恐怕坐立難安，更會(huì)加劇拋售潮的出現(xiàn)，

從而引發(fā)更大的下行空間。

當(dāng)然，房產(chǎn)稅也不是本害無(wú)利，隨著房?jī)r(jià)泡沫的擠出，樓市也會(huì)逐步回歸理性，這個(gè)對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，自然是好事。畢竟，當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住房面積也只有38.6㎡，所以，對(duì)于絕大多數(shù)剛需群體來(lái)說(shuō)，大家都在免稅門檻內(nèi)。

再說(shuō)了，政策層面也向剛需群體傾斜，比如

140㎡以下首套房契稅降至1%，甚至減免，這也將大大減輕剛性家庭的購(gòu)房壓力。

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普通人如何應(yīng)對(duì)

有專家朋友給出了三大策略建議：

第一，上策：優(yōu)化資產(chǎn)，拋劣留優(yōu)

如果房子處于一線或強(qiáng)省會(huì)城市的核心區(qū)，柚子資產(chǎn)保留下來(lái)，還可以以租養(yǎng)稅。比如深圳南山區(qū)的老李，房子出租扣除稅費(fèi)以后，每年還有三四萬(wàn)的收益。

但如果是在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)單一，人口持續(xù)外流的34線，而且當(dāng)?shù)氐姆孔涌罩寐视州^高，這種情況不如及時(shí)變現(xiàn)回籠資金更為明智。

第二，中策活用政策

如果房產(chǎn)稅能夠出臺(tái)優(yōu)惠政策，就可以巧妙利用這些優(yōu)惠，比如一般來(lái)說(shuō)，單身群體的免稅面積可能增加到1.5倍，這種情況對(duì)于多套房家庭來(lái)說(shuō)，就可以將成年人子女分戶出去，以此來(lái)增加免稅面積，節(jié)省水費(fèi)壓力。只是也要考慮到不同地區(qū)的政策差異，充分了解當(dāng)?shù)卣?，很有必要?/p>

第三，下策：是以租養(yǎng)稅。

一般一線城市采取這種方式，還可以獲得凈收益，比如深圳的龍女士，多出的面積拿來(lái)出租，每月獲得6000的租金，抵扣1000多的稅費(fèi)，實(shí)現(xiàn)每月凈收益5000左右。

但這種方式并不能全國(guó)通用，如果是在住房市場(chǎng)飽和的區(qū)域，“以租養(yǎng)稅”可能會(huì)入不敷出。