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32年將公司銷售額干到2000多億，公司創(chuàng)始人陳錦石簡(jiǎn)直就是商界的傳奇人物之一，本以為這至少是一個(gè)百年企業(yè)，沒想到僅僅三年，這個(gè)公司就被推下神壇。
如今這家公司負(fù)債2068億，這一切真的太快了，這家公司為何會(huì)發(fā)生這樣的巨變呢？
白手起家，險(xiǎn)棋賭出南通CBD
陳錦石出生在江蘇南通，他從小沒爹，從小就過著苦日子，16歲就出門混飯吃，從泥瓦工干起，一路做到項(xiàng)目經(jīng)理，也算熬出了頭。
但他不甘心，揣著東拼西湊的5000塊錢，拉上28個(gè)老鄉(xiāng)，組了個(gè)施工隊(duì)就跑到山東東營闖蕩，這就是中南建設(shè)最早的底子。
陳錦石沒背景，靠的就是一股敢拼敢干的勁兒，幾年下來，接了個(gè)辦公樓總包的活兒，算是賺到第一桶金，也闖出了點(diǎn)名氣。
后來成立中南建設(shè)，總算有了自己的正式旗號(hào)，陳錦石真正發(fā)跡，還得說是回到南通之后那筆險(xiǎn)棋。
2005年，他接下了南通CBD項(xiàng)目，這項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)樓市看著也不怎么好，本地沒人敢碰。
據(jù)說陳錦石當(dāng)時(shí)兜里也就幾千萬，卻敢押寶35億的項(xiàng)目，他賭的是未來，賭的是自己的操盤能力，更是賭一個(gè)打響中南名頭的機(jī)會(huì)。
這步棋走得確實(shí)懸，剛拿下項(xiàng)目，樓市就往下走，后來又碰上金融危機(jī)，中南差點(diǎn)被拖垮，為了省錢，從投資到運(yùn)營，中南硬是自己全包了，不但成本壓下來了，也練出了一身“造城”的本領(lǐng)。
南通CBD最終做成了，也成了中南最亮的一張名片，這次成功，似乎也讓陳錦石迷上了這種“大盤模式”，特別喜歡在三四線城市搞大項(xiàng)目，這種模式后來確實(shí)幫中南吃到了城鎮(zhèn)化的紅利。
中南巔峰
人生路上肯定不會(huì)一帆風(fēng)順，到了2015年，風(fēng)向變了，樓市“去庫存”刺激下，玩“高周轉(zhuǎn)”的房企跑得飛快，中南的“大盤模式”顯得有些慢，那年利潤甚至還降了。
陳錦石重金請(qǐng)來了陳凱，這可是業(yè)內(nèi)是出了名的“快刀手”，陳凱一到，就給中南定了些堪稱魔幻的增長(zhǎng)目標(biāo)：未來幾年利潤要翻240%、560%、1060%，后來甚至加碼到1408%！
為了沖業(yè)績(jī)，中南內(nèi)部搞起“戰(zhàn)區(qū)”模式，各區(qū)域像打仗一樣搶資源、爭(zhēng)排名，完不成目標(biāo)就淘汰。
這套玩法確實(shí)刺激，短短幾年，中南營收從三百億沖到近八百億，凈利潤更是從幾個(gè)億飆到七十多億，那些看似不可能的目標(biāo)，居然真的實(shí)現(xiàn)了。
那時(shí)候的中南，在南通當(dāng)?shù)卣媸秋L(fēng)光無限，員工拿著工牌去商場(chǎng)都能打折，陳錦石穩(wěn)坐南通首富寶座，中南的房子也被當(dāng)?shù)厝丝醋魇悄鼙Ｖ档挠餐ㄘ洝?/p>
2020年，中南迎來了最高光的時(shí)刻，銷售額沖破2200億，全國房企排名第14。
企業(yè)交給女兒，公司跌下神探
在中南巔峰時(shí)期，58歲的陳錦石宣布，要把這個(gè)龐大的地產(chǎn)王國交給女兒陳含昱，可魔幻的是，也正是在這一年，地產(chǎn)“三條紅線”政策出臺(tái)了。
中南一查，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，條條超標(biāo)，直接被劃入“紅檔”，融資的口子，一下子就緊了。
一邊是業(yè)績(jī)登頂，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛點(diǎn)贊，另一邊卻是踩中政策紅線，未來錢袋子堪憂，在這種時(shí)候選擇交班，是過于自信，還是別有安排？外人很難猜。
更要命的是，為了達(dá)成那些驚人的增長(zhǎng)，中南早已深度捆綁“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式，到2020年底，總負(fù)債率高達(dá)86.54%，有息負(fù)債近800億，這還是努力降過的結(jié)果。
可以說，輝煌業(yè)績(jī)的底下，是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，女兒陳含昱接手的，與其說是巔峰帝國，不如說是一個(gè)隨時(shí)可能引爆的火藥桶。
誰也沒想到，房地產(chǎn)的冬天來得這么快、這么，2021年，雖然中南勉強(qiáng)沒公開違約，保住了面子，但家底已經(jīng)開始虧損，凈利潤-33.82億。這是公司成立34年來頭一回。
從此，“化債求生”成了陳含昱接班后的主旋律，陳錦石也別想清閑退休了，只能陪著女兒四處找錢、談判。
然而市場(chǎng)太冷了，尤其是在中南重倉的三四線城市，房子不好賣，資產(chǎn)也縮水，想變現(xiàn)回血難上加難。
債務(wù)總量太大，減掉的那點(diǎn)不過是杯水車薪，到了2023年，有息負(fù)債雖降到400多億，但總負(fù)債依然高達(dá)2068億。
更讓外界有些議論的是，即便在公司巨虧的2022年，陳錦石本人還拿了超過千萬的年薪（1088萬），雖然第二年大幅下降，但在當(dāng)時(shí)那個(gè)節(jié)點(diǎn)，這數(shù)字在外界看來還是有點(diǎn)刺眼。
最終中南建設(shè)還是沒扛住，走到了退市這一步，超過11萬股民的投資近乎歸，陳錦石本人也因債務(wù)纏身，成了法院公告里的被執(zhí)行人，背上了“老賴”的名聲。
回看他這前半生，無疑抓住了時(shí)代機(jī)遇，膽識(shí)過人，那場(chǎng)南通CBD的豪賭，是他的封神之戰(zhàn)。
但后來的極速狂飆，是不是把油門踩得太死？過度依賴杠桿，增長(zhǎng)目標(biāo)脫離實(shí)際，加上對(duì)三四線市場(chǎng)的路徑依賴，當(dāng)潮水退去，這些曾經(jīng)的“糧倉”反而成了最難甩掉的“包袱”。
如今陳錦石和中南還在努力“保交付”，試圖挽回些什么，但兩千多億的債務(wù)壓頂，公司也已退市，想東山再起，談何容易。
參考資料
中國新聞網(wǎng)2024-6-25《中南建設(shè)將被終止上市，董事長(zhǎng)為前南通首富》
人民網(wǎng)江蘇頻道2024-06-26《中南建設(shè)將被終止上市，董事長(zhǎng)為前南首富》
澎湃新聞2016-02-18《南通富豪陳錦石三顧茅廬，最牛地產(chǎn)經(jīng)理人陳凱加盟中南集團(tuán)》
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