智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，開(kāi)源證券發(fā)布研報(bào)稱，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”定調(diào)主要由于當(dāng)前供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、銷售數(shù)據(jù)下滑導(dǎo)致商品房供過(guò)于求，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多積極的財(cái)政及貨幣政策出臺(tái)，同時(shí)疊加“好房子”系列新政，將能進(jìn)一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

標(biāo)的方面，開(kāi)元證券推薦（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)(03900)、招商蛇口(001979.SZ)等；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地(01109)、新城控股(601155.SH）等；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)前景廣闊：貝殼-W(02423)、我愛(ài)我家(000560.SZ)。

開(kāi)源證券主要觀點(diǎn)如下：

供求關(guān)系發(fā)生變化，本輪周期量?jī)r(jià)下行時(shí)間更長(zhǎng)：2023年7月，中央政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，正式進(jìn)入去庫(kù)存周期。比較三輪地產(chǎn)下行周期，本輪周期住房和庫(kù)存規(guī)模都更大，2024年以來(lái)房地產(chǎn)政策寬松力度已經(jīng)非常大，貨幣政策寬松力度已和前兩輪周期相當(dāng)，財(cái)政政策支持力度也相對(duì)更大。本輪周期銷售量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)連續(xù)下降月份均已超30個(gè)月，高于前兩輪寬松周期，整體規(guī)模收縮明顯。因此我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)周期量?jī)r(jià)表現(xiàn)壓力較大，去庫(kù)存是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的必要選擇。

“好房子”形成品質(zhì)代差，政策引導(dǎo)改善型需求釋放：我國(guó)的住房發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。2024年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：增加改善性住房特別是好房子供給；2025年3月，政府工作報(bào)告中提出：完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年3月31日發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，新規(guī)范為強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)范，在層高、隔聲、通訊、供暖、電梯、配套等多方面加強(qiáng)了住宅建設(shè)要求，預(yù)計(jì)未來(lái)新建住宅品質(zhì)將持續(xù)提升。

從有到優(yōu)，拓寬房地產(chǎn)增量需求：從七普數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年，我國(guó)居民戶均住房間數(shù)3.18間，人均住房建筑面積37.76平米，人均住房間數(shù)1.07間；相較于六普2010年時(shí)候的水平，已經(jīng)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾正從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。從住房房齡看，中國(guó)居民住房房齡集中在1990-2014年。按戶數(shù)比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分別占比為30.34%、21.46%、20.55%。房齡老齡化后，也會(huì)帶來(lái)持續(xù)的置換和更新需求。

投資建議：我們認(rèn)為，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”定調(diào)主要由于當(dāng)前供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、銷售數(shù)據(jù)下滑導(dǎo)致商品房供過(guò)于求，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多積極的財(cái)政及貨幣政策出臺(tái)，同時(shí)疊加“好房子”系列新政，將能進(jìn)一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)前景廣闊：貝殼-W、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行、資金到位不及預(yù)期、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。