◎來源| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
據(jù)最新消息，華潤置地在合肥的地標級建筑——萬象城，要對外掛拍賣掉了。
從上海產(chǎn)權(quán)交易所平臺披露看，華潤置地(合肥)有限公司100%股權(quán)正在以35.07億元底價出售之中。
該公司成立于2004年，至今有20年，主要從事合肥市高新區(qū)（隸屬于蜀山區(qū)）Y2-12地塊開發(fā)，即合肥“萬象城”綜合體，從“特別事項說明”亦能看出來。
合肥華潤萬象城2011年8月動工，2015年9月開業(yè)，是華潤置地全國第11座正式開業(yè)的萬象城，總建面近37萬方，其中商業(yè)近20萬方。
彼時，時任華潤集團助理總經(jīng)理吳向東，華潤置地執(zhí)行董事、高級副總裁、首席財務(wù)官俞建等高管參加了開業(yè)儀式，足見合肥萬象城頗受華潤高層重視。
2023年，華潤置地(合肥)有限公司實現(xiàn)營收約6.17億元，總利潤約1.41億元，凈利潤約1.07億元；今年前3季度營收4.84億元，總利潤約1.72億元，凈利潤1.4億元。
這能看出，該公司今年前3季度比去年全年還能賺錢，說明今年經(jīng)營業(yè)績很不錯。此外，截至今年9月底，其總資產(chǎn)約23.3億元，總負債約20.75億元，凈資產(chǎn)約2.55億元。
按評估基準日（今年7月底），華潤置地(合肥)有限公司賬面凈資產(chǎn)約2.3億元，評估值約34.94億元，溢價了近14.2倍。
當然，像合肥萬象城這種開發(fā)及開業(yè)較早，且地處核心區(qū)位的大型投資性物業(yè)，隨著合肥城市快速發(fā)展，出現(xiàn)較賬面值的大幅增值是必然的。
另據(jù)悉，合肥華潤·萬象城曾以旗下20.5萬建面及其分攤用地抵押，向農(nóng)業(yè)銀行肥西縣支行抵押貸款約16.88億元，貸款期限2017年2月至2032年3月。
據(jù)《民事起訴狀》（(2024)皖0104民初12146 號），浙江中成建工與華潤置地（合肥）有限公司就合肥市華潤置地凱旋門項目一期III標段總承包工程簽訂合同，原告完成了工程施工并通過驗收但被告至今尚欠工程款未付。
浙江中成建工要求華潤置地（合肥）有限公司支付凱旋門一期工程款179.35萬元，并支付自工程款利息，從2019年初起至2023年8月底，共計約54.7萬，此后利息計算至實際清償之日。
值得注意的是，華潤置地（合肥）有限公司已簽署了《運營管理服務(wù)協(xié)議》，委托運營管理服務(wù)機構(gòu)提供物業(yè)資產(chǎn)運營服務(wù)。也就是說，合肥華潤萬象城由華潤商管公司繼續(xù)運營，接盤方只管當“甩手掌柜”即可。
很明顯，這是華潤置地近兩年來快速推進商業(yè)“輕資產(chǎn)”的慣常做法。此前，地產(chǎn)密探曾刊發(fā)過《未來更多萬象城會"易主"？華潤置地謀“出表”》的文章。
去年4月，“華潤置地（太原）有限公司100%股權(quán)”被對外掛牌出售，背后主要資產(chǎn)就是“太原萬象城”項目。時隔4個月后，該公司被太原潤石物管公司全資收購。
據(jù)查，潤石物管就是“頭部券商”中信證券全資子公司。目前，“華潤置地（太原）有限公司已改名“太原嘉昇商業(yè)地產(chǎn)有限公司”，唯一股東直接變成了中信證券。
當華潤出售太原項目時，“中信證券-華潤置地消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃1-3期項目”也已通過了深交所的核準注冊，擬發(fā)行80億元。去年6月，該證券化產(chǎn)品1期發(fā)行，首期43.58億元，底層資產(chǎn)就是太原萬象城。
這背后的“金主”，就是“私募大鱷”中信金石基金及金石投資，穿透后就是中信證券，其在證券承銷與發(fā)行、募資、投行、財務(wù)顧問等諸多方面都非常強勢。
地產(chǎn)密探還查詢獲悉，北京、太原、山東、江西、南通、杭州等相關(guān)潤石物管公司均已注銷，由中信證券直接持有這些萬象城商業(yè)體系列。
2022年3月，“中信金石-華潤置地萬象1-5期資產(chǎn)支持專項計劃”獲融80億元，該年6月1期（“22蕭萬”）發(fā)行，針對的就是杭州蕭山萬象匯，華潤置地(杭州）發(fā)展有限公司100%股權(quán)被中信證券旗下杭州潤石物管收購。
2022年11月與12月，中信證券為華潤置地發(fā)行了商業(yè)REITs，即“華潤類REITs二期”（“22清萬”）、“華潤類REITs三期”（“22通萬”）。
其中，“22清萬”針對的是北京清河萬象匯，北京華潤新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)2022年4月掛牌后，被中信金石（中信證券不動產(chǎn)基金）旗下北京潤石物管收購；“22通萬”對應(yīng)南通萬象城，華潤置地（南通）發(fā)展有限公司100%股權(quán)2022年11月被掛牌后，被中信證券旗下南通潤石物管收購。
去年底，沈陽鐵西萬象匯的對應(yīng)公司是華潤置地（沈陽）有限公司，目前由沈陽潤信石物管公司全資控股，背后也是中信證券。
據(jù)華潤置地今年中報對外披露，截至該年6月底，其商管航道在管的購物中心108個，其中23個為向第三方的管理輸出，宣稱“品牌競爭力持續(xù)增強”。
實際上，這23個應(yīng)該就是華潤置地近幾年通過出售“萬象系列”項目所有權(quán)同時又長期捆綁這些商業(yè)項目的運管權(quán)，將品牌運營牢牢掌握在自己手上，一邊快速推進輕資產(chǎn)，降低財務(wù)壓力，一邊繼續(xù)擴張新項目。
當然，這背后的“金主”如前所述，中字頭的“券商大鱷”——中信證券功不可沒。今年一季度，國內(nèi)4只商業(yè)消費類REITs成功上市，振奮人心，快速擴容是必然的，相關(guān)各方的機會也都很大。
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