2025年首季，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份“冰與火”并存的成績(jī)單。房企廝殺激烈，區(qū)域分化加劇，土地市場(chǎng)更是暗藏玄機(jī)！從商品住宅到土地成交，從市域到縣域，數(shù)據(jù)背后折射出怎樣的市場(chǎng)邏輯？哪些房企悄然崛起？哪些區(qū)域成為隱形王者？第一房智庫(kù)獨(dú)家解讀，用數(shù)據(jù)揭開(kāi)樓市真相！
NO.1|壹
合肥新房市場(chǎng)，包河一騎絕塵
TOP3區(qū)域：包河區(qū)（68.87億）、經(jīng)開(kāi)區(qū)（22.22億）、濱湖區(qū)（16.90億）。
關(guān)鍵點(diǎn)：
- 包河區(qū)斷層領(lǐng)先：成交金額是第二名經(jīng)開(kāi)區(qū)的3倍，產(chǎn)業(yè)、教育、交通紅利集中釋放。
- 政務(wù)區(qū)“消失”：僅成交3套，金額0.15億，土地稀缺導(dǎo)致供應(yīng)斷檔。
- 新站區(qū)剛需失守：均價(jià)16320元/㎡合肥市區(qū)最低，但成交金額僅排第5，購(gòu)買力明顯外溢。
城市發(fā)展“多中心化”趨勢(shì)下，包河區(qū)已成新核，遠(yuǎn)郊剛需板塊需警惕庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。
NO.2|貳
本土龍頭VS外來(lái)巨頭，誰(shuí)主沉浮？
TOP3房企：安徽置地（19.35億）、合肥城建（17.18億）、四川邦泰（13.14億）。
關(guān)鍵點(diǎn)：
- 本土房企強(qiáng)勢(shì)霸榜：安徽置地、合肥城建包攬冠亞軍，本土企業(yè)憑借深耕優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)把控市場(chǎng)需求。
- 外來(lái)房企分化明顯：四川邦泰（第3）、招商蛇口（第5）、中海等表現(xiàn)亮眼。
- 黑馬突圍：皖投置業(yè)（第4）以477套高去化量逆襲，皖投目前在售主要以剛需或剛改產(chǎn)品為主，成其制勝關(guān)鍵。
本土房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)與靈活策略占得先機(jī)，但外來(lái)頭部房企若調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，仍有翻盤機(jī)會(huì)。
NO.3|叁
包河區(qū)成“宇宙中心”，高價(jià)盤逆勢(shì)熱銷
TOP3項(xiàng)目：中海悅府二期（10.63億）、置地松谷鳴翠（9.50億）、意禾澄廬（8.75億）。
關(guān)鍵點(diǎn)：包河區(qū)壟斷榜單：前20名中10個(gè)項(xiàng)目位于包河區(qū)，成交金額占比超40%，區(qū)域價(jià)值持續(xù)爆發(fā)。
高價(jià)≠滯銷：招商璽（濱湖區(qū)）均價(jià)49321元/㎡仍售出24套，高端改善需求堅(jiān)挺。
新房改善為主：從前TOP20項(xiàng)目來(lái)看，新房主要以改善為主，新房剛需看重性價(jià)比較高樓盤。
合肥樓市進(jìn)入“改善為王”時(shí)代，核心區(qū)高價(jià)項(xiàng)目反而成資金避險(xiǎn)首選。
NO.4|肆
合肥“一騎絕塵”，六安、阜陽(yáng)成黑馬
市域成交：合肥占比超60%，斷層第一
根據(jù)2025年一季度安徽16城市域榜單，合肥以56.13億元成交金額穩(wěn)居榜首，占全省16城總成交額的67.3%，成交面積達(dá)51.98萬(wàn)㎡，相當(dāng)于第二名六安的1.3倍。
亮點(diǎn)：六安以10.4億元位列第二，阜陽(yáng)（6.96億）、亳州（5.86億）分列三四名，皖北城市土地市場(chǎng)活躍度顯著提升。
市區(qū)成交：合肥市區(qū)獨(dú)攬半壁江山
聚焦安徽16城市區(qū)榜單，合肥市區(qū)成交金額47.3億元，占全省市區(qū)總成交的82%，遠(yuǎn)超第二名安慶（2.06億元）。蕪湖、亳州市區(qū)雖上榜，但金額均未突破2億元，區(qū)域分化明顯。
冷思考：淮南、淮北、池州等9城一季度市區(qū)土地“零成交”，市場(chǎng)熱度亟待激活。
NO.5|伍
舒城、廬江領(lǐng)跑，皖北縣域強(qiáng)勢(shì)突圍
1. 頭部縣域表現(xiàn)亮眼
舒城縣以8.62億元登頂縣域榜單，成交面積達(dá)26萬(wàn)㎡；廬江縣（5.97億）、蒙城縣（3.96億）分列二三名。
趨勢(shì)解讀：皖北縣域表現(xiàn)搶眼，潁上、臨泉、固鎮(zhèn)等縣躋身TOP10，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推動(dòng)土地需求。
2. 零成交縣域占比超大半
榜單中，懷遠(yuǎn)、鳳臺(tái)等37個(gè)縣市土地成交掛零，部分縣域土地市場(chǎng)仍面臨去庫(kù)存壓力。
NO.6|陸
國(guó)資平臺(tái)橫掃榜單，民企僅存火種
1. 拿地金額TOP5均為國(guó)資背景
合肥軌道交通集團(tuán)以151.57億元強(qiáng)勢(shì)登頂，合肥城投（111.45億）、合肥城建（59.56億）包攬前三。濱湖集團(tuán)、亭城文旅等地方國(guó)企加速布局基建與文旅地塊。
2. 民企亮點(diǎn)：綠城、偉星、四川邦泰逆勢(shì)突圍
綠城中國(guó)（17億）、四川邦泰（16.1億）、偉星集團(tuán)（13.73億）成為少數(shù)上榜的民企，聚焦合肥及環(huán)都市圈優(yōu)質(zhì)地塊。
土地市場(chǎng)已演變?yōu)椤皣?guó)資游戲”，民企若無(wú)法綁定國(guó)資合作，恐徹底出局
第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：
合肥虹吸全省，安徽樓市進(jìn)入“大分化”時(shí)代
合肥強(qiáng)者恒強(qiáng)：商品住宅、土地成交均占全省60%以上，虹吸效應(yīng)加劇地市空心化。
國(guó)資主導(dǎo)新周期：從拿地到開(kāi)發(fā)，地方國(guó)企全面接管市場(chǎng)，民企生存空間壓縮至極限。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)猶存：核心區(qū)改善盤、環(huán)合肥縣域低價(jià)地，或是未來(lái)少數(shù)價(jià)值高地。
預(yù)言2025：若無(wú)重磅政策調(diào)整，安徽樓市分化將進(jìn)一步加劇、邊緣區(qū)域無(wú)房企關(guān)注的殘酷格局！
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