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作者：余飛
01
樓市，仍在探底
轉(zhuǎn)眼，2025年已經(jīng)過了一季。
房地產(chǎn)在過去的一個(gè)季度，并沒有什么好的表現(xiàn)。
前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局已有公布。
國家統(tǒng)計(jì)局披露：
1-2月份，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個(gè)百分點(diǎn)。
來源：國家統(tǒng)計(jì)局
從跌幅走勢來看，商品房銷售跌幅收窄非常明顯，從去年年初的超過20%跌幅，收窄到去年年末的超過10%跌幅，今年前兩個(gè)月跌幅進(jìn)入了個(gè)位數(shù)。
但核心，仍是跌。
而且，從大板塊來看，無論東部、中部、西部還是東北，無論房地產(chǎn)投資還是商品房銷售面積、商品房銷售額，沒有一個(gè)板塊增速回正。
來源：國家統(tǒng)計(jì)局
3月份的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局尚未公布，不過透過機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，可以看到，仍在探底中。
克而瑞披露：
百強(qiáng)房企3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長68.8%、同比降低11.4%。預(yù)判后市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。
環(huán)比是相對2月份（春節(jié)月），當(dāng)然會(huì)增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續(xù)下跌了11.4%。
從上圖可以看到，2025年3月份百強(qiáng)房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。
02
分化愈發(fā)嚴(yán)重
當(dāng)然，今年3月份的百強(qiáng)房企操盤銷售額雖然進(jìn)一步創(chuàng)新低，但和去年籠統(tǒng)、全面下跌不一樣，今年分化現(xiàn)象非常嚴(yán)重：
重點(diǎn)城市成交量維持熱度，三四線城市則繼續(xù)拉胯。
比如四個(gè)一線城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。
北京3月份新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺(tái)后首月成交水平。
北京3月份二手住宅網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長62%，同比增長34.7%。其中，僅3月31日一天，北京二手住宅網(wǎng)簽就達(dá)1386套。
深圳一手住宅預(yù)售+現(xiàn)售網(wǎng)簽總量4161套，環(huán)比增長67.5%、同比增長47.2%。其中一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套，現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套。
當(dāng)然，4161套一手住宅網(wǎng)簽量，相比于去年四季度的熱度，下降了一半，這一點(diǎn)我們也要看清楚。
深圳3月份二手房成交量同樣如此，同比大漲，但相較于去年四季度，熱度已經(jīng)不再。
廣州方面，來自廣州住建局的數(shù)據(jù)顯示， 1-3月，全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬㎡、同比增長36.8%，全市11個(gè)區(qū)同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬㎡、同比增長26.2%，全市11個(gè)區(qū)均實(shí)現(xiàn)同比正增長。
再看二線城市方面。
比較有代表性的是杭州與廈門。
錢江晚報(bào)披露，3月杭州十區(qū)新建商品房成交6500套左右，環(huán)比2月份增加143%，同比去年3月也有小幅上漲。
廈門3月份一手住宅成交1415套，環(huán)比大漲112%，同比上漲55.84%；成交面積154162㎡，環(huán)比上漲113%。
此外，成都、青島、蘇州、寧波、南京、鄭州、昆明、合肥、福州同比也都好于去年。
但二線城市中，天津、濟(jì)南、重慶、長春、佛山、長沙、無錫，表現(xiàn)仍疲軟，同比均在下跌，也即成交均不如去年同期。
再看三四線城市，列舉幾個(gè)代表。
比如惠州?；葜萁y(tǒng)計(jì)局尚未披露一季度數(shù)據(jù)，其1-2月份數(shù)據(jù)顯示， 新建商品房銷售面積下降23.6%，降幅比2024年擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。
整個(gè)廣東省官方披露的數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月商品房銷售面積824.2萬平方米，同比下降8.6%。其中珠三角下降16.1%，粵東、粵西增長，粵北下降10.7%。
前兩個(gè)月廣州、深圳、東莞的銷量在增加，其他三四線城市銷量可想而知。
來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局
湖南邵陽官方披露，今年前兩個(gè)月商品房銷售面積37萬平方米，同比減少0.2%。銷售額15.3億元，同比下降10.7%。
湖南省沒有公布整體銷量數(shù)據(jù)，但公布了投資數(shù)據(jù)。一眼看去，也全是跌。
來源：湖南省統(tǒng)計(jì)局
福建省公布的前兩個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，全省商品房銷售面積下降18.6%，銷售額下降19.1%。廈門、福州在增長，其他城市必然在下降，且降幅不會(huì)小。
來源：福建省統(tǒng)計(jì)局
河南省公布的前兩個(gè)月數(shù)據(jù)顯示， 全省新建商品房銷售面積同比下降4.9%；其中，住宅銷售面積下降5.5%。全省新建商品房銷售額下降4.8%；其中，住宅銷售額下降5.1%。
鄭州成交量在上漲，意味著鄭州以外的河南其他三四線城市必定在下降。
來源：河南省統(tǒng)計(jì)局
其他地方就不一而足。
分化是意料之中的事情，也是大勢所趨。
如今核心城市幾乎全面放開了限購，深圳僅保留了核心區(qū)的限購，京滬外圍區(qū)的限購也大幅放松。
三四線城市如今面對的局面，不僅僅是大環(huán)境壓力，還有來自核心城市的客源虹吸，局面會(huì)比去年更難應(yīng)對。
所以，本號(hào)早就強(qiáng)調(diào)過未來一二三四線城市的走勢：
第一，后續(xù)我們的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢在如今的各種貨幣、財(cái)政增量政策加持下，如果筑底回穩(wěn)，市場信心可能起來，否則依舊扭轉(zhuǎn)不了。
第二，等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代，不存在了。
第三，全國分化、區(qū)域分化、城市分化。
未來的房地產(chǎn)市場，會(huì)是一個(gè)極度碎片化的市場。不僅全國范圍內(nèi)分化嚴(yán)重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴(yán)重。
畢竟，中國人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫存現(xiàn)狀也擺在這里。
這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房價(jià)會(huì)類似于日本。
幾個(gè)核心城市群中的核心城市（一線與部分強(qiáng)二線城市），價(jià)格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會(huì)在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房價(jià)白菜化。
核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會(huì)有同樣的分化。
03
三四線房價(jià)下行擋不住
之所以不看好三四線城市，邏輯在于：
第一，產(chǎn)業(yè)羸弱，經(jīng)濟(jì)羸弱。
中國的城市發(fā)展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開啟了強(qiáng)省會(huì)模式。
好的產(chǎn)業(yè) 省會(huì)優(yōu)先， 優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療 、公共交通等資源，也是省會(huì)優(yōu)先 。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。
以四川省來說，省會(huì)成都GDP超過兩萬億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.4倍?？梢哉f，四川21個(gè)城市，其余20個(gè)城市都是陪襯成都。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局
合肥，經(jīng)濟(jì)首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會(huì)合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局
經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。
換句話說，沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時(shí)候。
第二，人口不斷流失。
除了經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)外，人口這個(gè)樓市根本基座晃動(dòng)，也是三四線城市調(diào)整無法扭轉(zhuǎn)的根本原因。
2022年全國人口減少了85萬人，首次負(fù)增長。這種背景下，人口通縮城市面積擴(kuò)大了不少。公布2022年人口數(shù)據(jù)的286個(gè)中，人口增長的城市只有128個(gè)，兩個(gè)持平，156個(gè)城市人口在減少。
人口減少城市數(shù)量占了一大半，絕大多數(shù)都是三四線城市。
2023年共有309個(gè)城市（直轄市、副省級城市、地級市、自治州、盟）公布了人口數(shù)據(jù)。
其中188個(gè)人口在收縮，4個(gè)持平，117個(gè)人口在增加。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局
人口減少城市占309個(gè)公布人口數(shù)據(jù)城市60.8%。
大多數(shù)城市的人口都在通縮。
第三，天量庫存。
過去幾十年，房地產(chǎn)全速發(fā)展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
住建部曾公布數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。
雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。
產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，如今再疊加中心城市的虹吸。
這個(gè)結(jié)該怎么解？
所以，本號(hào)一直在強(qiáng)調(diào)：越來越多的三四線城市，房價(jià)會(huì)“鶴崗化”，不可阻擋。
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