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撰文|蜜妹
這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1670篇原創(chuàng)
圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成
在政策紅利與市場(chǎng)規(guī)律的雙重絞殺下，TOP10房企正在經(jīng)歷前所未有的“核爆式分化”。
剛剛收官的2025年3月，TOP10房企延續(xù)了2月的趨勢(shì)，繼續(xù)分化中。根據(jù)蜜妹的計(jì)算統(tǒng)計(jì)，如下圖，和2月份一樣，前3月 TOP10房企銷售額同比變幅呈現(xiàn)“5漲5跌”。表面看是均衡，實(shí)則是暗戰(zhàn)。
10強(qiáng)房企里，漲幅TOP1為華發(fā)股份：前3月銷售額同比增幅44.77%,雖環(huán)比2月的58.56%有所縮窄，但仍領(lǐng)跑行業(yè)。
作為珠海本土房企，華發(fā)深耕粵港澳大灣區(qū)，憑借區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策紅利，成功抓住市場(chǎng)回暖機(jī)會(huì)。但以后面臨的問(wèn)題是：區(qū)域型房企的崛起能否經(jīng)受住全國(guó)性市場(chǎng)的考驗(yàn)？
漲幅榜第二位的越秀地產(chǎn)也是一家區(qū)域色彩相對(duì)濃厚的房企。和華發(fā)一樣，重倉(cāng)粵港澳和長(zhǎng)三角。
越秀地產(chǎn)相比前2月在變幅榜中上升了一位，超越的是中海地產(chǎn)。值得玩味的是，前2月還以32.56%的同比增速位列第二的中海地產(chǎn)，到了3月突然滑出增長(zhǎng)陣營(yíng)，轉(zhuǎn)為同比大跌22.89%，變幅榜排名降至倒數(shù)第二。
作為央企，中海在土地獲取和融資成本上具有優(yōu)勢(shì)，但其全國(guó)性布局的效率較低，疊加市場(chǎng)需求的萎縮，或讓其增長(zhǎng)受限。
在蜜妹印象里，2024年中海地產(chǎn)拿地較少，導(dǎo)致2025年上海、深圳新盤可售量少。為保利潤(rùn)率也比較抗拒打價(jià)格戰(zhàn)，某種程度上也會(huì)造成客戶流失加劇。
同時(shí)蜜妹順便也看了眼中海2024年的利潤(rùn)率：凈利率創(chuàng)9年來(lái)新低，首次跌破10%為9.61%。無(wú)論是中海2024年利潤(rùn)率新低，還是前3月的增速驟降，都反映出核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。
前三月10強(qiáng)房企里還有3家銷售額同比也上漲，分別是排名第3-5位的建發(fā)房產(chǎn)+1.65%、華潤(rùn)置地+0.93%、保利發(fā)展+0.16%，其中華潤(rùn)和建發(fā)相比前2月增幅縮窄明顯，保利發(fā)展則是由負(fù)轉(zhuǎn)正。
下跌的5家房企里，除了中海地產(chǎn)是由正轉(zhuǎn)負(fù)，其他4家今年都跌得比較穩(wěn)定。其中比較有希望轉(zhuǎn)正的是綠城中國(guó)，其前3月的降幅相比前2月的-3.93%縮窄至-1.54%。
作為“品質(zhì)房企”的代表，綠城在高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，但其高成本模式在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中面臨盈利壓力，其2024年凈利率大跌，從前一年的4.77%降至2.62%。此外，綠城的全國(guó)性布局也面臨效率低下的問(wèn)題。
前10強(qiáng)里目前僅剩的一位民營(yíng)房企濱江集團(tuán)3月銷售額降幅縮窄，從前2月的-20.79%縮窄至-12.31%。
另外兩位招商蛇口和萬(wàn)科地產(chǎn)，則降幅都擴(kuò)大了。
圖表來(lái)源|中指院（特此感謝）
總的來(lái)看，10強(qiáng)房企里有6家的銷售額變幅跑贏百?gòu)?qiáng)房企大盤。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，TOP100房企銷售總額為8101.0億元，同比下降9.8%。3月單月，TOP100房企銷售額同比下降10.6%。1-3月銷售總額超百億房企17家，較去年同期較少4家，五十億房企38家，較去年同期減少2家。
目前的情況是：國(guó)企憑借政策與資金優(yōu)勢(shì)把控核心資源，優(yōu)質(zhì)民企通過(guò)差異化創(chuàng)新突圍，而掉隊(duì)者正逐漸退出歷史舞臺(tái)。
對(duì)于投資者而言，房企的估值邏輯正在重構(gòu) —— 從 "土地儲(chǔ)備為王" 轉(zhuǎn)向 "運(yùn)營(yíng)能力定價(jià)"，只有那些能在分化中完成 "基因突變" 的企業(yè)，才能穿越周期迷霧，成為最后的贏家。
文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。
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