觀點(diǎn)網(wǎng) “你要問(wèn)徐匯領(lǐng)邸玖章，那我們?cè)缇鸵呀?jīng)賣(mài)完了，你要是問(wèn)中海在楊浦的新盤(pán)，我們已經(jīng)確定這周入市了?！?/p>
承接去年11月位于上海徐匯的領(lǐng)邸玖章項(xiàng)目累計(jì)1558組、認(rèn)購(gòu)率約282%的余熱，2025年4月中旬，中海位于內(nèi)中環(huán)楊浦濱江區(qū)域的另一宗玖系產(chǎn)品準(zhǔn)備入市。
據(jù)銷(xiāo)售人員向觀點(diǎn)新媒體透露，中海云邸玖章展廳已經(jīng)于3月初開(kāi)放，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也在2月組建完畢。
事實(shí)上，中海對(duì)于“玖系”產(chǎn)品在上海的鋪排格外上心。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，于2024年，中海在上?？備N(xiāo)售額突破700億元，玖系產(chǎn)品貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%。
彼時(shí)，順昌玖里項(xiàng)目單日銷(xiāo)售額近200億元，創(chuàng)下全國(guó)單日銷(xiāo)售額最高紀(jì)錄；領(lǐng)邸玖序、領(lǐng)邸玖章前后五開(kāi)五罄，又創(chuàng)下上海單盤(pán)最短時(shí)間最高總銷(xiāo)售額紀(jì)錄。
幾宗項(xiàng)目接連傳來(lái)銷(xiāo)售喜報(bào)，中?？吹搅嗽谏虾Ｅ囵B(yǎng)“現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品”的可能性，又于2024年底連續(xù)拿下三幅住宅地塊，正式深入楊浦區(qū)域。
楊浦布局
2024年10月25日，上海進(jìn)行第六批次土拍，共計(jì)出讓四宗地，其中閔行區(qū)2宗、寶山區(qū)1宗、楊浦區(qū)1宗，總起拍價(jià)147.7億元。
其中，中海以32.13億元競(jìng)得楊浦定海社區(qū)K2-04、G2-5兩宗地塊，折合樓板價(jià)69158元/平方米，溢價(jià)率2.3%，成為本次土拍中唯一溢價(jià)成交的地塊。
雖然溢價(jià)率不高，但地塊實(shí)則吸引了保利置業(yè)及中海參與競(jìng)拍，最終經(jīng)19輪競(jìng)拍，由中海成功競(jìng)得。
資料顯示，地塊土地用途為普通商品房；出讓面積1.85萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑面積4.6萬(wàn)平方米，起價(jià)31.4億元，樓面價(jià)6.76萬(wàn)元/平方米；地塊限高60米，中小套型占比40%，住宅套數(shù)下限無(wú)設(shè)定，集采價(jià)4000元/平方米。
后于11月27日，中海又在上海七批次土拍以36.45億元的價(jià)格，摘得K2-04、G2-5地塊周邊的楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊，成交樓面價(jià)7.33萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到16.33%，中小套型占比50%，集采價(jià)4000元/平方米。
從地理位置來(lái)看，K2-04地塊有少量待拆除的老式石庫(kù)門(mén)房屋，周邊包括平?jīng)雎飞虾钇种行尼t(yī)院醫(yī)院、貴陽(yáng)路東遼陽(yáng)中學(xué)等資源，南側(cè)一路之隔另有波陽(yáng)公園，該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，擬建3幢17-18高層、4幢3F別墅。
G2-5地塊與K2-04地塊相隔一條平?jīng)雎罚舯谑侵腔鄯坏男滦蛣?chuàng)意園區(qū)，該園區(qū)由40余幢老建筑構(gòu)成，曾是上海遠(yuǎn)東鋼絲針布廠。該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示地塊容積率約合2.5，預(yù)計(jì)擬建兩棟住宅建筑，一棟15F的住宅和一棟18F的公共租賃房。
如上文所述，G2-5地塊與K2-04地塊可以實(shí)現(xiàn)周邊配套共享，K8-05地塊則位于縵云上海三期和東外灘1號(hào)兩宗項(xiàng)目中間，居住氛圍更濃，但相對(duì)而言城市界面不如前者。據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，地塊計(jì)劃建設(shè)7幢13-17層高層住宅以及4幢配套用房。
觀點(diǎn)新媒體查閱資料后得知，中海拿下的這三宗地塊周邊純新房在售案例較少，可以用作對(duì)比的項(xiàng)目主要為華發(fā)公館、東外灘1號(hào)等次新項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士稱，兩宗項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)反響較好，成交價(jià)格基本穩(wěn)定在9萬(wàn)元 /平方米，最高達(dá)到11萬(wàn)元/平方米；新房項(xiàng)目單價(jià)上限更高，距離三宗地塊最近的新項(xiàng)目縵云上海均價(jià)達(dá)到12.2萬(wàn)元/平方米，2024年該項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到210億元。
競(jìng)爭(zhēng)者們
值得注意的是，就在云邸玖章預(yù)備入市的同一周，同樣位于內(nèi)中環(huán)板塊的華潤(rùn)翡雲(yún)悅府也開(kāi)啟了認(rèn)籌序幕。
華潤(rùn)聯(lián)合中能建、越秀拿下的上海浦東新楊思地塊，案名正是確定為華潤(rùn)翡雲(yún)悅府。
2024年11月27日，華潤(rùn)聯(lián)合中能建以及越秀以78.97億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，刷新了新楊思板塊的地價(jià)紀(jì)錄。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，翡雲(yún)悅府項(xiàng)目周邊上園項(xiàng)目于2024年4月首次開(kāi)盤(pán)，推出266套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率超過(guò)80%，至今累計(jì)推售4個(gè)批次共612套住宅，成交均價(jià)約達(dá)到9.96萬(wàn)元/平方米，?與云邸玖章的備案均價(jià)相近。
從地理位置對(duì)比，翡雲(yún)悅府所在新楊思板塊處于始發(fā)階段，但改善效應(yīng)較強(qiáng)。華潤(rùn)置業(yè)曾公開(kāi)表示，計(jì)劃參與新楊思板塊內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃，且提出建設(shè)超高能級(jí)的重奢商場(chǎng)。
而云邸玖章所在的楊浦濱江板塊，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展則較為成熟，板塊內(nèi)即將竣工的項(xiàng)目包括中交濱江廣場(chǎng)、美團(tuán)上?？偛?、嗶哩嗶哩上?？偛俊⒍兑艏瘓F(tuán)上海濱江中心等，或?yàn)樵摪鍓K帶來(lái)大量人口聚集。
正因如此，楊浦濱江新房競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)較為激烈。除去云邸玖章之外，2025年還會(huì)有新盤(pán)上架，市場(chǎng)較為關(guān)注的包括保利海玥外灘序98項(xiàng)目。
同樣在2024年上海第七批次土拍中，中海拿下楊浦地塊的同時(shí)，保利也聯(lián)手建工以總價(jià)28.71億元摘得了另一宗楊浦濱江地塊，溢價(jià)率17.1%，折合樓板價(jià)8.19萬(wàn)元/平方米。
與中海多度落子楊浦的心境相似，保利也曾在這片區(qū)域嘗到蛋糕的滋味，此前上市的洋房項(xiàng)目保利外灘序·BUND45及BUND88，均價(jià)分別達(dá)到12.9萬(wàn)元/平方米、12.7萬(wàn)元/平方米，其中BUND45認(rèn)購(gòu)率達(dá)到714%、BUND88開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率超過(guò)90%。
據(jù)保利海玥外灘序98的設(shè)計(jì)方案來(lái)看，項(xiàng)目擬建8F的小高層，周邊配套包括上海市遼陽(yáng)中學(xué)(東校區(qū))、民辦陽(yáng)浦小學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)；楊浦區(qū)中醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院、上海市紅房子?jì)D產(chǎn)科醫(yī)院楊浦院區(qū)等，與云邸玖章部分配套重合。
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