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文源 | 源媒匯

作者 | 謝春生

編輯 | 蘇淮

“艱難求存”仍舊是當前眾多房企的真實寫照。

數據顯示，2024年，全國商品房銷售額跌破10萬億關口，同比下降17.1%，銷售面積下降12.9% 。另有統(tǒng)計披露，截止3月中旬，90余家內地房企在A股、港股發(fā)布2024年業(yè)績預告顯示，超七成預虧，僅三成尚能盈利。

綜合預虧原因來看，2024年房企們凈利潤下滑，很大程度上是受房地產開發(fā)業(yè)務毛利率下降所致。

在這樣的背景下，靠著“地產開發(fā)+商業(yè)運營”的雙輪驅動，新城控股交出了一份不錯的成績單；尤其是商業(yè)運營板塊的亮眼表現，讓外界看到其在行業(yè)深度調整周期下，謀求第二增長曲線的決心、魄力和眼光。

住宅與商業(yè)的“雙向奔赴”

2024年，國內房地產市場前三季度承壓明顯，四季度受政策利好推動，例如央行年內兩次全面降準、三次下調基準利率，將1年期和5年期LPR分別累計下調35和60個基點，降至3.1%和3.6%；同時，央行取消房貸利率下限并推動存量房貸利率降低等，讓市場出現拐點和止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢，全年呈現出“U型”走勢。

雖然市場出現拐點，但仍存較大不確定。

“2024年四季度以來，在政策持續(xù)發(fā)力和市場自我調節(jié)的協(xié)同作用下，房地產市場出現階段性的修復，部分城市有回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高。市場要實現全面觸底和回暖，等待效應釋放時間?！痹诮诘臉I(yè)績說明會上，新城控股董事會秘書李峰針對投資者提問，如是答復道。

同時，李峰也表示，公司將把握市場動向，積極調整供貨結構和營銷策略，提升現金回收效率，降費守價，抵御市場“寒潮”。并根據市場變化和自身優(yōu)勢，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力，緊抓銷售和資金回籠。

或許正是這份“謹慎”，讓新城控股在2024年里交出了一份還算理想的“成績單”。

3月28日，新城控股發(fā)布2024年年度報告顯示，公司實現營收890億元，歸母凈利潤以及扣非歸母凈利潤為7.52億元、8.70億，同比增長2.07%、183.07%；公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp，核心指標保持穩(wěn)定向好。

具體來看，2024年，主營業(yè)務收入中，房地產開發(fā)銷售、物業(yè)出租及管理實現營收為760.41億元、120.29億元；其中，實現合同銷售金額和回款金額分別為約401.71億元、411億元，回款率達到102%。合同銷售面積約538.82萬平方米。

綜上不難發(fā)現，住宅開發(fā)仍是新城控股的營收大頭，但商管業(yè)務持續(xù)保持增長態(tài)勢，成為企業(yè)穩(wěn)定現金流的重要來源。

對于主營業(yè)務上的變化，新城控股董事長兼總裁王曉松則表示：“公司將繼續(xù)貫徹‘地產開發(fā)+商業(yè)運營’雙輪驅動戰(zhàn)略，持續(xù)推進業(yè)務間的優(yōu)勢互補，與時俱進創(chuàng)新產品與業(yè)務，實現公司安全、穩(wěn)定的運營?！?/p>

安全、穩(wěn)定，算是新城控股近幾年留給外界最直觀的印象。尤其是在債務結構上，公司長期信奉“底線思維”，這也讓其在當前的市場環(huán)境下，持續(xù)穿越周期。

截止2024年末，新城控股如期償還境內外公開市場債券52.62億元；融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。公司合聯(lián)營權益有息負債降至32.73億元。

面對投資者提問公司平均融資成本、整體債務償還計劃等問題，王曉松在業(yè)績會上透露：“截至2024年末，公司整體平均融資成本為5.92%，較去年末下降0.28個百分點。2024年度內，公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。公司將根據債務到期時間做好資金安排并積極把握各類融資機會，確保債務到期償付?！?/p>

此外，源媒匯注意到，2024年5月，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據，獲得中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；同年11月，發(fā)行第二期中期票據，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。

而將“保交付”工作列為運營管理重中之重的新城控股，在2024年還組織交付超10萬套物業(yè)。

一連串漂亮數據背后，既有新城控股在債務等方面的自律，也有其在新市場環(huán)境下篤定轉型的魄力和實干。

深度調整下的新增長引擎

在地產開發(fā)業(yè)務集體陷入下行的嚴峻形勢下，國內一批頭部房企紛紛將重心和希望放在了第二增量的尋找上。

在這一過程中，各家也走向了不同的方向，有人依舊堅定追求規(guī)模、有人偏向代建業(yè)務等，新城控股則依靠深耕多年的商業(yè)業(yè)務走出了自己的獨特路徑。

數據顯示，2024年，新城控股商業(yè)運營業(yè)務實現營收同比增長13.1%，達到128億元，超額完成年度目標。

具體來看，2024年，新城控股實現不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占公司營業(yè)收入的13.52%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利84.40億元，占公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物業(yè)出租及管理毛利率達70.17%，為公司整體利潤持續(xù)帶來貢獻。

在開發(fā)業(yè)務整體承壓的境況下，上述業(yè)務不管是毛利率還是營收增長情況，均展現出了較好勢頭，并成為企業(yè)利潤貢獻的主力軍。

這背后，新城控股對持有型吾悅廣場與管理輸出并行的“輕重并舉”策略，值得借鑒。

過去一年，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場，其中7家為自持商業(yè)，8家為管理輸出的商業(yè)。截至2024年末，新城控股實現173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)商業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

此外，2024年下半年，新城控股還將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級至新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司，并首次發(fā)布“五邊形經營理念”。

這種調整，是新城控股面對當前經濟發(fā)展和消費環(huán)境變化的主動升級，也是在進一步構建共生共贏的商業(yè)生態(tài)。

從目前的結果來看，商業(yè)運營收入的穩(wěn)定性也確實成為新城控股穿越周期的關鍵。

與住宅銷售受政策和市場波動影響不同，吾悅廣場的租金收入具有強抗周期性。數據顯示，今年一季度，吾悅廣場的租金收入仍保持兩位數增長。

源媒匯發(fā)現，在一些經濟相對穩(wěn)定的城市，吾悅廣場的租客大多是一些知名品牌和連鎖商家，它們具有較強的抗風險能力，能夠穩(wěn)定經營，按時支付租金。未來，隨著吾悅廣場品牌影響力的不斷提升，其在招商和租金定價方面具有更大的話語權，進一步保障了租金收入的穩(wěn)定性。

值得一提的是，新城控股在財報中披露，2025年，計劃實現商業(yè)運營收入140億元，新開業(yè)持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。同時，代建業(yè)務的全國化布局將成為公司新的增長極，與商業(yè)運營一起構成強大的“雙引擎”。

新城控股于2022年底成立的房地產代建、代管業(yè)務平臺——新城建管，通過輸出品牌和管理能力，快速切入代建賽道。

目前，新城建管已基本實現全國化布局，累計管理項目超100個，其中商業(yè)綜合體管理項目超60個；累計管理總建筑面積超1600萬平方米，新增簽約面積超710萬平方米，并躋身“2024中國房地產企業(yè)代建綜合能力TOP10”。

新城控股透露，在商業(yè)運營方面，公司正積極探索多層級REITs產品，打造“募-投-建-管-退”全周期閉環(huán)。這一模式的實施，不僅能盤活存量資產，將沉淀的商業(yè)資產轉化為流動性更強的金融資產，還能為商業(yè)板塊注入長期資金支持。