北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我來和你辯論，我認(rèn)為北京房價必定是逐年下降的，理由如下：
1、北京出生人口在逐年減少，這不是北京的特例，而是全國的大趨勢。
2、北京的原則是“減量發(fā)展”的，將搬走大量的大學(xué)、醫(yī)院、央企和人多的單位。人少之后誰來買房？
3、北京的疏解功能已經(jīng)很有效果，走了大量的外地人，也就減少了大量的買房人群。沒有了產(chǎn)業(yè)，就算北京人想買房，但買房的錢從哪里來？
4、中國產(chǎn)業(yè)最強的地區(qū)是珠三角與江浙滬，百姓也最有錢，而北京戶口對他們來說吸引力為零。那吸引不到有錢人，北京的房價憑什么上漲？
5、北京的房價確實連續(xù)上漲了30年，但是也透支了之后30年的潛力，所以按照辯證法的原則，之后的30年就是要還債了，日本房價走勢就是很明確的先例，無可避免。
今天就只列出這五條理由吧，其他的細(xì)節(jié)其實還有很多，先答這幾條。
A：
1、有意思，那就回答吧。出生率下降確實不止是北京，但也不止中國，而是全世界絕大部分的工業(yè)國都在下降，甚至還包括新晉的人口第一大國印度呢。所以這不是新聞，誰都知道。
但這跟北京的房價有必然聯(lián)系嗎？或者說跟各國首都+核心城市的房價有必然聯(lián)系嗎？或許有吧，日本是最典型的，出生率下降30年了，但東京人口卻在逐年增加。
因為城市化率是分階段的，第一階段只要進(jìn)城就行，鎮(zhèn)市省和首都都算。第二階段則是逐層向大城市匯集，第三階段是鄉(xiāng)村小城市逐漸荒廢，這是人往高處走的必然。
2、減量發(fā)展沒問題，但就算搬走一些單位，員工就必須賣房跟著移民嗎？首鋼搬河北很多年了，有幾個跟著賣房搬家的？石景山買房的少了嗎？首鋼園周邊的房價為什么上漲？
因為雖然搬走了首鋼，但那土地不可能廢棄，自然有其他高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐啊。石景山的產(chǎn)業(yè)園這些年發(fā)展的非常好，就因為本來就基礎(chǔ)設(shè)施齊全+老工業(yè)區(qū)的底子厚。城市去舊迎新是正常的，搬走了賺錢少的，搬來賺錢多的，騰籠換鳥是好事兒。
3、疏解功能減少了外地人，被減少的那些人本來也沒多少能在北京買房的，連他們自己都不敢奢望有這影響力。北京人也沒指望著被淘汰的產(chǎn)業(yè)能發(fā)財，這不用您惋惜。另外搬走了批發(fā)和低端制造業(yè)是好事兒，北京的環(huán)境更好了，能吸引到高端產(chǎn)業(yè)的，一個和八個的人數(shù)雖不同，但錢的數(shù)量也不同。
4、北京戶口對珠三角和江浙滬沒有吸引力？ 麻煩您看看中央部委、高校、研究院、大廠、央企里有沒有這些地方的人吧？人數(shù)雖然未必占主流，但位置或許挺重要的。
當(dāng)然他們未必稀罕哪座城市的戶口，但或許稀罕北京這個平臺和資源。另外我也不認(rèn)為他們都是有錢人，但只要是中產(chǎn)就行了，別奢望太高。托塔天王只有十萬天兵，也都沒什么名氣，但哪個都是渡劫飛升的天仙。
5、透支了30年，您怎么算出來的？為什么不能是50年100年，這樣幻想不是更爽嗎？而且辯證法我學(xué)過點兒，唯辯+思辨+語辯都接觸過，但看不懂您說的這和辯證法有什么關(guān)系？反倒覺得您這結(jié)論觀點挺沒邏輯的，不是辯證法，更像是唯心論，甚至是形而上學(xué)。
日本的事兒上邊說了，全國人口下降，東京人口增加；全國房價仍然低迷，但東京連續(xù)上漲了13年，又創(chuàng)了新高。所以這就不抬杠了，您上網(wǎng)自己看吧。
6、我今天也只回答這五條，其他的等您再出觀點，然后咱們再探討辯證法，看怎么來研究事物之間的普遍聯(lián)系+世界的一般規(guī)律，當(dāng)然還有永恒發(fā)展呢。
僅供參考。
二
Q:
請問，國家教委近期出臺了“就近上學(xué)"等相關(guān)規(guī)定，請教您這和以前的規(guī)定有什么區(qū)別？孩子的入學(xué)選校會有什么變化？對學(xué)區(qū)房及二手房的市場和價格會有什么影響？一直關(guān)注您的頭條號文章，如能就這方面的見解寫一篇文章也行，我會看到的。
A：
1、我看了這政策了，沒覺得有什么太特殊的，無非是老調(diào)重彈而已?；蛘哒f是再次重申吧，但本質(zhì)上沒什么新內(nèi)容。之所以有些輿論，其實就是學(xué)區(qū)房的中介們沒的可炒了，只好借題發(fā)揮，再次給家長們販賣焦慮罷了。
2、對孩子們幼升小的選擇沒什么變化，主要影響的是“小升初”。不過理論上影響最大的只有海淀一個區(qū)，也就是之前海淀名校是掐尖兒點招很盛行，陽光招生之后也必須派位為主了。
之所以說其他區(qū)影響不大，因為東西城本來就是派位為主的，尤其是東城更公平，幾乎沒有點招。所以有沒有這次政策都一樣，一切照舊，頂多是按下了他們想重啟點招的苗頭而已。
至于朝石豐和其他區(qū)也沒什么影響，該掐還掐，無非是更隱秘了而已。但說實話也沒隱瞞什么，既然我能知道，那牛娃家長們就更知道了，在虎媽群里從來也不是秘密，只是不讓普娃和渣娃家庭知道罷了。
但其實點招本來就和他們沒關(guān)系，打個比方就是清北985的招生再公平+擴招，也和高考500分以下的孩子無關(guān)。甚至是無論任何稀缺資源的分配或選拔，都和學(xué)渣無關(guān)，給了機會也不中用，無非是阿Q式的意淫幾分鐘而已。
3、我覺得對學(xué)區(qū)房價格沒什么影響?；蛘哒f有可能對九年制+直升校學(xué)區(qū)房的熱度會增加一些，但價格未必會上漲多少。畢竟最終競爭是高中，那是憑實力的，跟房子無關(guān)+不是義務(wù)教育。
4、陽光招生的政策對“雞娃”的影響更大，也就是對補課機構(gòu)是利空。因為既然是陽光的招生了，那就減少了點招，對于孩子天分不太牛的家庭來說，自然就沒必要再過分的雞娃了。反正就算拎著豬頭也找不到廟門了，何必還折騰自家孩子??？
但這只是對普通牛娃+普娃的家庭影響大，對于天牛娃家庭來講還一樣，至少是差不多。因為任何家長只要發(fā)現(xiàn)孩子有天分，除非是混蛋家長，否則一定是砸鍋賣鐵也要培養(yǎng)的。況且無論怎么陽光，天才們也一定會冒尖兒，自然有學(xué)校找上門來掐尖兒。否則MD都是誰打來的?。?/p>
5、總之我覺得對學(xué)區(qū)房價格沒什么影響，尤其是東西城+其他區(qū)，不會有任何影響。反正八少八素沒聽說改革，朝陽北中就在前兩天也又半公開的招生了，只不過是MD而已。至于豐臺第五實驗和十二中什么的更是一樣，外甥打燈籠，照舊。
或者這么說吧，除非是嚴(yán)查學(xué)籍掛靠+走班制+分層制，否則對海淀的影響也不大。但到目前為止，只能說是政策禁止，但沒見到太具體的行動。而且就算是舉報了，怎么查??？反正我想不出什么餿主意。
而且真的能讓姚明和潘長江在打籃球選拔時同等公平嗎？真的能不讓姚明進(jìn)國家隊嗎？就算潘長江進(jìn)了男籃，哪個教練會搭理他，您覺得他真能成長為喬丹嗎？
僅供參考。
三
Q:
我想跟您探討是否買房的問題。我是剛需，但房價太高您也知道，再加上二次房改后北京每年要建40萬套公租房，那您覺得還有必要在近幾年買房嗎？
我目前未婚，一直和女友租房，公租房也申請過，但一是太遠(yuǎn)，二是地段好的沒排上，所以就考慮買房了。但因為資金有限，再加上了解到新規(guī)劃之后的公租房計劃，所以拿不定主意了，想聽聽您的建議。
A：
1、房子是用來住的，有需求就買，不著急那就等公租房唄。這其實不用聽別人的建議，還是看自己的居住感受吧。
2、不過您這“每年40萬套公租房”的說法不太對，估計是把“五年計劃”給當(dāng)一年的計劃了。而且即便是40萬套總量，那其中也是包括其他保障性租賃房屋的，比如“廉租房”和“保租房（集租房）”。
這建議搜索一下從“十二五”到“十四五”的規(guī)劃和完成情況吧，平均下來每年的公租房也就5/6萬套。而且其中有一部分是優(yōu)先配給體制內(nèi)和央國企的。比如我印象中十三五（2015-2020）是計劃開發(fā)30萬套，但完成的結(jié)果是公開配租了16萬套，平均每年也就3萬多套吧。
那這就看需求和運氣了，畢竟北京每年新增社保人員就30萬呢，不交社保的不知道有多少。這其中也就有不到10萬是北京孩子吧，其他的都是外來的，他們是否需要公租房？3萬或5萬套能滿足嗎？
3、總之我沒有建議，簡單就是這情況，反正之前北京每年都差不多這套數(shù)，以后的看發(fā)展吧。另外的所謂“二次房改”只是個民間傳說，或者說是愿望吧。每年都傳說改革，但年年難過年年過，就看自己怎么過了。
僅供參考。
四
Q:
麻煩咨詢一下，我們家是房山河北鎮(zhèn)萬佛堂村（六環(huán)外的村里）拆遷，可以得到360平米的房子，16年開始拆遷的，后來挖到了王爺墓，拆遷選址就變到了閻村公主墳?zāi)且黄?，但也遲遲未開工，比較多的人打12345反饋。
現(xiàn)在讓我們?nèi)齻€選擇：
1、良鄉(xiāng)南莊子（良鄉(xiāng)2號院），有兩室一廳，三室一廳，2000一平米，毛坯房，多于5平米以外1萬一平米。
2、長陽鎮(zhèn)長龍家園66平米兩居室（騎自行車十幾分鐘到稻田地鐵站），1.14萬一平米，多于20平米以外，1.4萬一平米。
3、繼續(xù)等待閻村拆遷房，原來說的2萬一平米，精裝拎包入住。
這三者可以排列組合選擇，我們的訴求是：要一個120平米三居室給我爸媽，其余的我們主要考慮后續(xù)時機合適賣掉。想咨詢一下買哪里合適，當(dāng)時分了100多拆遷款，我們自己在西城陶白片區(qū)有個房子。
A：
1、360平，夠多的。
2、房產(chǎn)的價值由地段兒決定，那既然是考慮以后賣掉，要是我就首選離市區(qū)近的了。如果是長期自住不賣掉，那哪兒能得到更多面積才更合適呢。
我不清楚這次拆遷安置房的計算系數(shù)，但從常規(guī)來講，通常都是地段兒強的加權(quán)少，那相對來說地段兒弱的就不劃算了?；蛘哌@么說吧，既然是安置房，那在哪邊板塊內(nèi)部就都不算好地段兒，但板塊是分級別的，從投資性和流動性來講首選大環(huán)境強些的。
兩邊都不算太強，都是被公路鐵路河道路綠化所半包圍的板塊，但稻田畢竟離得近，至少在流動性上占優(yōu)。
3、至于是否等回遷房這我說不好，更不知道地段兒系數(shù)了。要不問問當(dāng)?shù)刂薪椋屗麄兘o估算一下租售比，然后再結(jié)合售價，算算哪邊更合適？也就是在付出同等成本的情況下，哪邊的租售比數(shù)值低，就說明哪邊的性價比高。
僅供參考。
五
Q:
請問，這1978年的英國福利你不會不認(rèn)賬吧！請問今天的中國有人能享受嗎？有失業(yè)者能買得起100平的房子嗎？能免稅嗎？能免費醫(yī)療嗎？
A：
1、呵呵，您這屬于公知里的“考古派”了，那就聊兩句唄。
2、我近十年來屬于“靈活就業(yè)”，享受的是“4050政策”，但實際上我沒有工資收入，請問我算不算失業(yè)者？如果算，那我也沒交稅??；如果不算，那請您給我發(fā)工資吧，我跟定交稅，絕不跟你們夾頭教主似的偷稅。
英國的這不也一樣性質(zhì)吧，既然是“失業(yè)工人”，那就沒有工資，只會有失業(yè)補助，請問他憑什么納稅？這不是廢話嗎，相當(dāng)于說你們家孩子被學(xué)校開除了，所以不用再交作業(yè)，你覺得這算學(xué)校的福利嗎？
3、我已經(jīng)N年沒正經(jīng)上過班了，但我家房子遠(yuǎn)高于100平，不僅有餐廳客廳，還有廚房書房陽光房衣帽間和儲藏室呢，不光有小花園，我家還有露臺和天臺呢。另外我家不光有沙發(fā)電視機，還有冰箱空調(diào)和汽車呢。當(dāng)然，我家裝飾柜里沒有銀具，這玩意兒在我看來沒必要珍藏，太容易黑化了，放在中國瓷器旁邊太Low了。
但問題來了，請問我家房子是我失業(yè)前買的，還是失業(yè)后買的？請問這英國工人的房子，是上班時買的，還是失業(yè)后買的？如果是工作時買的，那這有什么新鮮的嗎？如果是失業(yè)后買的，那請問是否涉嫌“零元購”啊？
4、免費醫(yī)療咱們確實沒有。但我有醫(yī)保啊，報銷后自己花不了多少錢，我很知足。而且我家還買了商業(yè)保險，能二次報銷的。
而英國的免費醫(yī)療就上網(wǎng)搜搜吧，看看古代和現(xiàn)代有什么區(qū)別，在得了重癥之后要排隊多長時間？這都是傳爛了的梗兒，您還當(dāng)圣經(jīng)瞎忽悠呢？
5、至于子女接受免費教育，既然您沒提，那就說明也知道咱們也早就免費了，對吧？當(dāng)然或許還有人心里不服，說買學(xué)區(qū)房和補課的費用難道不算嗎？如果這么抬杠，那咱就單開一篇。
6、另外多說一句，您知道1978年在英國是什么年份嗎？告訴您，意味著這是英國福利主義的最后一年，第二年，也就是1979年撒切爾夫人上臺，之后就和美國里根聯(lián)手發(fā)動了強硬的“貨幣主義改革”，從此讓英國走向了復(fù)興之路。
撒切爾夫人的主要政策有：取消學(xué)生福利，減少教育開支，連免費牛奶都不給孩子們喝了。國企私有化，包括鐵路電力等民生方面的，導(dǎo)致大批鐵飯碗工人被迫降薪+下崗。削減福利，動用軍隊鎮(zhèn)壓工會煽動的罷工。取消最低工資，降低失業(yè)保險，而且還把養(yǎng)老金向私企社會大部分轉(zhuǎn)移。住房方面則是大幅降低福利保障房的開發(fā)，并且把公房賣給資本家。醫(yī)療方面更徹底，把國有醫(yī)院直接出售，并且對醫(yī)療大佬們予以補貼。
但正是因為撒切爾夫人的搞活+開放，所以才使得英國從福利主義的泥潭里爬了出來，甩開包袱向前進(jìn)，否則大英帝國早就淪為發(fā)展中國家了。
那問題來了，撒切爾夫人搞了這么多削減福利的政策，導(dǎo)致她在國內(nèi)毀譽參半，大部分工人階級都對她恨之入骨，但她為什么連任11年首相??？您能理解嗎？您敢鉆出自己的信息繭房看看真實的世界嗎？
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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