西藏南路上的協(xié)作大廈，建成于1995 年，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重：外墻出現(xiàn)裂縫、屋頂滲漏、玻璃幕墻松動(dòng)，電梯頻發(fā)故障等等，嚴(yán)重影響居民的日常生活與安全。更為棘手的是，小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會(huì)，維修資金賬戶余額早已不足首期籌集金額的30%。
如何徹底解決協(xié)作大廈的歷史遺留問題？去年以來，區(qū)房管局物業(yè)中心聯(lián)合半淞園路街道，多次組織居委會(huì)、開發(fā)商、永協(xié)物業(yè)及業(yè)主代表召開協(xié)調(diào)會(huì)議，深入剖析問題根源，積極探討解決方案，最終制定了 “三步走” 的系統(tǒng)工作方案。
從“缺位”邁向“就位”
開啟業(yè)主自治新篇章
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在小區(qū)日常管理中起著關(guān)鍵作用。但長(zhǎng)期以來，協(xié)作大廈缺乏業(yè)主大會(huì)，小區(qū)自我管理主體缺失，社區(qū)治理 “三駕馬車”的一車始終缺位。因此，推動(dòng)協(xié)作大廈業(yè)主大會(huì)的成立，成為解決歷史遺留問題的首要任務(wù)。
2024年，區(qū)房管局物業(yè)中心將協(xié)作大廈業(yè)主大會(huì)的組建工作納入年度重點(diǎn)幫扶計(jì)劃。一方面，積極指導(dǎo)、協(xié)助半淞園路街道，通過市、區(qū)兩級(jí)城建檔案館等渠道，全面收集組建所需的檔案資料，并對(duì)協(xié)作大廈的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行重新核定，為后續(xù)工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；另一方面，對(duì)組建工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的政策指導(dǎo)。
半淞園路街道也積極行動(dòng)，街道黨建中心主動(dòng)聯(lián)系開發(fā)商，要求其指派代表參與業(yè)主大會(huì)的籌備工作；街道社工辦則提前介入，收集并完善組建資料，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)籌備小組成立，指導(dǎo)《三規(guī)》的制定以及業(yè)主大會(huì)召開的各項(xiàng)籌備工作。
西三居委會(huì)廣泛發(fā)動(dòng)社區(qū)力量，從日常社區(qū)活動(dòng)和志愿服務(wù)中，挖掘出一批既有專業(yè)能力又有公益心的積極分子，作為業(yè)委會(huì)候選人。同時(shí)，積極配合各職能部門，做好日常協(xié)調(diào)以及業(yè)主大會(huì)召開前的統(tǒng)計(jì)、發(fā)票等工作。經(jīng)過各方協(xié)同努力，2024年8月底，協(xié)作大廈業(yè)主大會(huì)順利成立，第一屆業(yè)委會(huì)成功組建，小區(qū)業(yè)主自治邁出了重要一步。
從“缺失”走向“補(bǔ)足”
維修資金成功“歸位”
協(xié)作大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)成立后面臨的首要難題，便是維修資金嚴(yán)重短缺。經(jīng)多方調(diào)查及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的證據(jù)表明，業(yè)主繳納的首期維修資金，開發(fā)商并未按規(guī)定入賬。因此，追討開發(fā)商補(bǔ)建維修資金成為解決問題的關(guān)鍵突破口。然而，開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人一直拒絕出面協(xié)商，導(dǎo)致追討工作陷入僵局。
2024年11月，區(qū)房管局物業(yè)中心會(huì)同街道城建中心，再次召集協(xié)作大廈開發(fā)商、業(yè)委會(huì)、永協(xié)物業(yè)，就維修資金補(bǔ)建事宜進(jìn)行協(xié)商。經(jīng)過充分討論，會(huì)議明確了補(bǔ)建時(shí)間節(jié)點(diǎn)、金額及入賬方式等關(guān)鍵事項(xiàng)。由于開發(fā)商缺席會(huì)議，會(huì)后將會(huì)議紀(jì)要及時(shí)抄送開發(fā)商。區(qū)物業(yè)中心通過電話多次向開發(fā)商進(jìn)行政策解讀和普法宣傳，物業(yè)公司也主動(dòng)承擔(dān)起與開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)工作。
在各方不懈努力下，2025 年2月，開發(fā)商終于同意將前期收取的業(yè)主專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)入維修資金賬戶。為確保補(bǔ)建工作順利完成，區(qū)物業(yè)中心指導(dǎo)永協(xié)物業(yè)和業(yè)委會(huì)，精準(zhǔn)核定分?jǐn)偯娣e與金額，并詳細(xì)說明后續(xù)交款流程。街道城建中心也積極與業(yè)委會(huì)溝通，解讀相關(guān)法律法規(guī)，解答疑問。3月18 日，隨著維修資金成功入賬，協(xié)作大廈的 “生命錢” 終于回到業(yè)主的“口袋”中。
多方合力
守護(hù)居民 “頭頂大事”
維修資金到賬后，房屋維修工作迅速提上日程。其中，屋頂修繕涉及百余戶居民的切身利益，備受關(guān)注。半淞園路街道將其列為 “動(dòng)真碰硬破難題” 專項(xiàng)行動(dòng)的重點(diǎn)任務(wù)之一，并成立工作專班。此次維修施工推進(jìn)會(huì)，更是將 “動(dòng)真碰硬” 零距離家園理事會(huì)開到了現(xiàn)場(chǎng)，工作專班現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，業(yè)委會(huì)、永協(xié)物業(yè)、施工方與居民代表面對(duì)面交流協(xié)商，為加速推進(jìn)維修工程按下了“快進(jìn)鍵”。
未來，街道將進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化施工流程，充分聽取并統(tǒng)一居民意見。區(qū)房管局物業(yè)中心也將持續(xù)跟進(jìn)，在維修資金劃轉(zhuǎn)使用、工程審價(jià)、新物業(yè)合同簽訂等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與街道緊密聯(lián)動(dòng)，全力推動(dòng)問題解決，努力為居民交上一份滿意的民生答卷，讓協(xié)作大廈的居民生活環(huán)境得到切實(shí)改善。
老舊小區(qū)的煥新不僅是磚瓦的修補(bǔ)，更是治理生態(tài)的重塑。當(dāng)行政理性遇見社區(qū)溫度，當(dāng)法治剛性融合協(xié)商柔性，那些曾令人望而生畏的“硬骨頭”，終將化作城市更新的墊腳石。協(xié)作大廈的故事，正為上海踐行人民城市理念寫下生動(dòng)注腳。
記者 / 王月華
編輯 / 孫沖
圖片 / 區(qū)物業(yè)中心
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