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房地產(chǎn)市場就像一艘巨輪，而房價則是它在經(jīng)濟海洋中航行的風向標。那么，究竟是什么力量在推動著這艘巨輪的起伏呢？
今天就科普下這背后的神秘面紗。
如果我們把眼光放長遠些，從未來十年甚至二十年的宏觀視角來看，有兩個關鍵因素將主導澳大利亞房地產(chǎn)市場的走向：人口和財富。
人口的規(guī)模、分布以及人們的居住偏好，如同大地的脈絡，決定了房地產(chǎn)市場的基本需求。
而國家的財富水平，則是那股推動市場前行的強勁動力，它影響著人們的購買力和投資意愿。
這兩者相互交織，共同繪制出房地產(chǎn)市場的未來藍圖。
但我們今天不看長期，先淺聊下那些在中期內(nèi)影響澳大利亞房地產(chǎn)市場的關鍵因素。
利率與負擔能力：市場的“溫度計”
許多人認為利率是房價的“命門”，這也是為什么在2022-2023年利率上升期間，市場上出現(xiàn)了那么多悲觀的房價預測。
然而，澳洲的房地產(chǎn)市場卻展現(xiàn)出了驚人的韌性，盡管澳聯(lián)儲（RBA）連續(xù)加息13次，房價依然堅挺。
誠然，利率下降會帶來更高的購房負擔能力，從而推動房價上漲，但反過來卻并非如此。
房價的漲跌并非僅僅取決于利率，還有許多其他因素在起作用。
過去兩年，由于通貨膨脹持續(xù)處于高位，利率也一直在較高水平徘徊。
目前，澳大利亞儲備銀行（澳聯(lián)儲）已經(jīng)開啟了降息周期，然而，關于降息的次數(shù)，各方仍存在不同看法。
澳新銀行（ANZ）預計整個降息周期內(nèi)將僅有兩次降息，而國民銀行（NAB）則預測會有五次降息。
不過，NAB已經(jīng)將這些預期降息的時間提前，預計最后一次降息將在明年第一季度到來，此前該行預計為2026年第二季度。
供需關系：市場的“天平”
在短期內(nèi)，住房供應對房價有著顯著的影響。
供不應求時，房價上漲的壓力增大；而供過于求時，房價則會受到抑制。
盡管澳大利亞人口增長強勁，但新建住房的速度卻遠遠跟不上需求。這導致了住房供應緊張，反映在低空置率和高房價上。
與此同時，市場上新房源的快速消化也限制了整體房源數(shù)量，加劇了買家之間的競爭。
這些因素共同作用，造成了住房的嚴重短缺，抵消了高利率對房價的負面影響。
人口增漲與建筑完工量
而未來的情況也不容樂觀，建筑審批數(shù)量（這是未來供應的一個重要指標）一直處于較低水平。
即使一個新的公寓項目獲得了審批，也不一定能夠順利建成。
目前，由于市場價并不具備足夠的經(jīng)濟可行性，很少有新的建筑項目能夠真正落地。
這也就意味著，未來的新開發(fā)項目將以遠高于當前市場價的價格出售，從而可能進一步推高現(xiàn)有公寓的價值。
建筑審批量與人口增漲
去年，澳大利亞人口增長達到創(chuàng)紀錄的66萬人，其中大部分是由于創(chuàng)紀錄的移民水平推動的。這意味著去年至少需要新建25萬套住房。然而，實際的住房完工量卻只有大約17萬套。
住房建設量與人口增速
建筑行業(yè)在成本上升、材料和勞動力短缺以及新建住房審批減少的情況下，難以跟上需求的步伐。
據(jù)保守估計，目前的住房缺口已經(jīng)達到了約20萬套。
在未來十年內(nèi)，這一住房短缺問題不太可能得到解決，這也意味著房價和租金上漲的壓力將持續(xù)存在。
澳大利亞累計住房短缺
消費者信心：市場的“心靈之窗”
消費者信心是影響房價走向的關鍵因素之一。
我們不會輕易做出搬家或購買投資房產(chǎn)這樣重大的財務決策，除非我們對自己的經(jīng)濟前景和財務穩(wěn)定性充滿信心。
過去，由于各種經(jīng)濟和社會政治問題的沖擊，消費者信心一度跌至歷史低點，但近期已經(jīng)有所回升。
在2025年，隨著通脹得到控制和利率最終下降，消費者信心將繼續(xù)攀升。
同時，經(jīng)濟的改善和房價的上漲將產(chǎn)生“財富效應”，進一步增強消費者的信心，吸引更多的購房者和賣家重返市場。
澳洲消費者信心指數(shù)
經(jīng)濟形勢：市場的“基石”
經(jīng)濟的整體健康狀況也是影響房地產(chǎn)價值的關鍵因素。
這通常通過國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、就業(yè)數(shù)據(jù)、制造業(yè)活動、商品價格等經(jīng)濟指標來衡量。
盡管澳聯(lián)儲一直在努力通過加息來控制通脹，但目前的就業(yè)市場依然強勁，每個人都能找到工作。
這將為房地產(chǎn)市場提供有力支撐，即使未來經(jīng)濟出現(xiàn)一些波動，房地產(chǎn)市場也將保持軟著陸。
但是澳洲同樣面臨著后疫情時代的巨額負債以及國內(nèi)生產(chǎn)總值增速放緩及全國生產(chǎn)力非常低等長期問題需要拯救。
澳洲人均 GDP增量2024年在1.8%
澳洲生產(chǎn)率遠遠達不到預期
人口增長：市場的“血液”
截至2024年6月30日的一年中，海外移民為澳大利亞帶來了凈增44.6萬人。
雖然這一數(shù)字較上一年的53.6萬人有所下降，但人口增長一直是支撐房地產(chǎn)市場的重要因素。
過去幾年大量人口的涌入，打破了供需平衡，導致房價上漲和租賃房源短缺。
信貸可得性：市場的“氧氣”
當銀行信貸（即從銀行借款的能力）容易獲得，且利率較低、貸款條件較為寬松時，房地產(chǎn)市場往往會受到刺激。
因為更多的人能夠借到錢來購買房產(chǎn)，從而增加了對住房的需求。
相反，當信貸收緊，利率上升或貸款條件更加嚴格（就像2016-2017年澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA）要求銀行收緊信貸時），房地產(chǎn)市場往往會降溫。
這些措施通常是政策制定者為了應對過熱市場，降低“房地產(chǎn)泡沫”和隨后崩潰的風險而采取的。
投資者情緒：市場的“風向標”
投資者情緒，即投資者對房地產(chǎn)市場的整體態(tài)度和預期，對房地產(chǎn)的需求和價值有著顯著的影響。
投資者通常占所有房產(chǎn)交易的三分之一左右，因此積極的投資者情緒可以推動房價上漲，尤其是在熱門地區(qū)。
就像今年2月份第一次降息后首府城市的清拍率從60%漲至70%一樣，投資情緒被降息所帶動，但近期因為降息次數(shù)預期減少市場再次趨于平淡； 反觀2022年市場低迷期間出現(xiàn)的負面投資者情緒則會導致房價下跌。
如果投資者認為房價將停滯不前或下跌，他們可能會減少投資，甚至出售房產(chǎn)，從而增加市場上的房源供應。
清拍率經(jīng)過首次降息刺激上漲之后，本周重回平靜
政府激勵措施：市場的“催化劑”
政府的激勵措施對房地產(chǎn)行業(yè)有著直接和間接的影響。其中最直接的方式是通過刺激需求的政策來影響房價。
例如，首次購房者補貼（FHOG）或首次購房者印花稅減免等措施可以直接提高購房能力，從而增加對房產(chǎn)的需求。
另一方面，政府還會提供開發(fā)激勵措施，以促進特定類型的房地產(chǎn)開發(fā)，如高密度住房或城市更新項目。這些激勵措施可以通過改善基礎設施、提高可達性和完善社區(qū)設施，提升目標區(qū)域的房產(chǎn)價值，使其成為更具吸引力的居住地。
稅收政策和法規(guī)也起著至關重要的作用。負扣稅政策可以增加對投資性房產(chǎn)的需求，從而推高房價。而每當有關于取消負扣稅或調(diào)整土地稅等稅收政策的討論時，投資者往往會遠離房地產(chǎn)市場。
—— 總結 ——
房地產(chǎn)市場就像一個復雜的生態(tài)系統(tǒng)，各種因素相互交織、相互影響。
了解這些因素背后的邏輯，不僅能幫助我們更好地把握市場的脈搏，還能在投資和購房的道路上做出更明智的決策。
我們都清楚澳洲房產(chǎn)市場與國內(nèi)市場的最大區(qū)別在于，統(tǒng)計數(shù)據(jù)高度透明，信息公開且可核實。
但往往非專業(yè)投資人士很難有充足的時間和準確的數(shù)據(jù)來源用于實踐，所以如果您對澳洲房產(chǎn)市場感興趣，可以掃碼進群與我們討論，我們也將實時分享澳洲最新的數(shù)據(jù)。
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