房財(cái)經(jīng)網(wǎng)這個(gè)清明節(jié)，北京樓市很是熱鬧。
有四大新盤登場(chǎng)。
它們是，海淀區(qū)朱房村的建發(fā)海晏和華潤(rùn)臻澐，朝陽區(qū)三間房的保利朝觀天珺和金茂滿曜朝陽，都在節(jié)前公示了總平圖。
所不同的是，朱房村雙子座是對(duì)手，三間房雙子座是兄弟。
這四個(gè)盤，每個(gè)都星光閃閃。但若論獨(dú)特性，金茂滿曜朝陽最特別。
它是中國(guó)金茂在京打造第一個(gè)滿系產(chǎn)品。一年前，金茂推出“金玉滿堂”四大產(chǎn)品系。
"滿系"落地金茂北京大本營(yíng)，意義非凡。
轉(zhuǎn)軸撥弦三兩聲，未成曲調(diào)先有情。
2月11日，北京朝陽區(qū)三間房土拍落地，保利發(fā)展與中國(guó)金茂聯(lián)手擊敗了中海地產(chǎn)、招商蛇口，以87.295億元摘得，樓面價(jià)約5.15萬/平米。
這宗地，為朝陽近一年來的第三個(gè)地塊組合包，包括D區(qū)1205-0007（住宅）和南區(qū)1202-0006（幼兒園）、0007（住宅）地塊。
拿地后，它們很快達(dá)成了一致。保利操盤南區(qū)地塊，金茂操盤D區(qū)地塊。兩家房企交叉持股50%。你中有我，我中有你。
它們沒有功德寺雙子座的明爭(zhēng)暗斗——三個(gè)股東，只有越秀兩邊都持股，更沒有朱房雙子座的直接拼刺刀——股東完全不同。
頂層架構(gòu)定了，三間房雙子各干各的。而它們的操盤者，也都是經(jīng)驗(yàn)豐富的豪宅高手。
花姐在一些樓盤渠道外聯(lián)群里看到，有關(guān)保利朝觀天珺和金茂滿曜朝陽的信息滿天飛，甚至連戶型面積都出來了。
它們的總平圖很簡(jiǎn)潔，只有樓高，沒有樓間距、樓長(zhǎng)和樓寬，一切披著神秘的面紗。
但，它們的好房子形象還是浮現(xiàn)了。
幾天前，花姐寫了一篇有關(guān)保利朝觀天珺的文章——《保利豪宅，披上“三件套”》，發(fā)現(xiàn)它是朝陽區(qū)第一個(gè)設(shè)置了“陽臺(tái)+首層架空層+風(fēng)雨連廊”好房子。
金茂滿曜朝陽雖沒設(shè)風(fēng)雨連廊，但有一個(gè)天然的優(yōu)勢(shì)，政南面有條青年渠?；ń憬o它貼個(gè)“河景房”的標(biāo)簽。
在青年渠和滿曜朝陽之間，還有一條綠化帶緊貼圍墻。
一條河，一片綠化帶，與金茂滿曜朝陽融為一體，這等于直接降低了樓盤的實(shí)際容積率。
這些硬件條件，讓金茂滿曜朝陽成為一個(gè)十足的好房胚子。
13棟8-26F住宅樓
沿著朝陽北路，一路向東，行至東五環(huán)外2.3公里處，那就是金茂滿曜朝陽所在地。
它占地3.68公頃，總建面13.5萬㎡，其中地上建面9.2萬㎡，容積率2.5，距離地鐵6號(hào)線黃渠站約600米。
一條街坊路，將滿曜朝陽分成東西兩個(gè)區(qū)，共規(guī)劃13棟8-26F住宅樓，高低配，東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#為18F高層。
滿曜朝陽共規(guī)劃約719戶，戶均建面約127㎡。
西區(qū)占地大一些，大門便設(shè)在該區(qū)的西面，很是氣派，長(zhǎng)度超過60米。
一進(jìn)大門之后，是一座高6米的物業(yè)用房，里面有一些小型商業(yè)。三進(jìn)，是一個(gè)約600平米的下沉庭院。
首層架空層設(shè)在8#，面積約300平米，預(yù)計(jì)會(huì)打造成地上會(huì)所，與下沉庭院形成一套完整的會(huì)所體系。
因地塊原因，樓棟朝向西偏南約7度，分三列平行排列，樓與樓之間，鮮有角煞問題。
優(yōu)化了街坊路
按照拿地文件，金茂滿曜朝陽須設(shè)一條街坊路，寬12米。
當(dāng)它的總平圖出來后，花姐發(fā)現(xiàn)街坊路被優(yōu)化了。
原本，它是一條西北向東南、筆直的街坊路，令東西區(qū)都不太方正，不好排布房子，浪費(fèi)容積率。
金茂是豪宅高手，它微調(diào)了街坊路，結(jié)合地塊朝向，呈南北走向，且稍微帶一點(diǎn)S型。
在北京樓市，優(yōu)化街坊路并不是金茂首創(chuàng)。
之前，懋源地產(chǎn)在順義后沙峪把街坊路動(dòng)移，將“L”型變成“S”型；
中海新城把中海萬吉玖序的街坊路北移，巧妙地把街坊路和消防撲救場(chǎng)地融合，減少吞噬容積率；
華潤(rùn)置地拿下的順義溫榆河別墅項(xiàng)目，將街坊路可自由調(diào)換位置；
中建智地的北京國(guó)賢府二期把住宅的部分街坊路，改到酒店的北面了。
金茂滿曜朝陽的街坊路，調(diào)整得十分巧妙。
它至少帶來兩個(gè)好處：一是講究隱，曲徑通幽，符合中國(guó)人的審美；二是讓東西區(qū)地塊方正，好排布房子。
先天的河景房
北京是一個(gè)缺河景房的城市。
十分幸運(yùn)的是，金茂滿曜朝陽成了朝陽區(qū)一個(gè)正南向的河景房。
4月8日，通州八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊將產(chǎn)生買家，那也是一塊河景房，南面是通惠河。
金茂滿曜朝陽南面一墻之隔，是一條長(zhǎng)160米、寬14米的綠化帶?？梢哉f，它就是滿曜朝陽的私家花園。
綠化帶往南，就是青年渠，長(zhǎng)約150米、寬約19米。
流水生財(cái)，源源不斷。一條青年渠，成了金茂滿曜朝陽的點(diǎn)睛之筆。
在花姐看來，綠化帶+青年渠，與金茂滿曜朝陽融為一體。它們加起來的占地面積約5000平米，令金茂滿曜朝陽的實(shí)際容積率，從2.5降只2.2。
即便扣除街坊路占地面積，金茂滿曜朝陽的實(shí)際容積率，至多也是2.3。
改善型好房子
繼豐臺(tái)璞逸豐宜之后，滿曜朝陽是金茂在京的第二個(gè)好房子項(xiàng)目。
雖平面圖中沒有標(biāo)準(zhǔn)任何贈(zèng)送尺度，但通過以往的文件，可預(yù)測(cè)它的贈(zèng)送面積不小。
此前，金茂滿曜朝陽招標(biāo)公告中透露了一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：總建筑面積16.29萬㎡，其中地上計(jì)容建筑面積為9.21㎡，地上不計(jì)容建筑面積(住宅)為1.54㎡，地下建筑面積為5.54㎡。
這表明，不計(jì)容住宅面積高達(dá)1.54萬平方米，達(dá)到了整個(gè)地上建面的16.72%。
這部分不計(jì)容面積，除了首層架空層，花姐認(rèn)為主要來自戶型的陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等。
有關(guān)陽臺(tái)問題，可以從公示的鳥瞰圖看出，每戶都有內(nèi)嵌式陽臺(tái)。
除此之外，金茂滿曜朝陽的戶型消息，也流傳出來了：主力戶型為110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向年輕改善家庭客群，強(qiáng)調(diào)輕奢屬性。
如果加上贈(zèng)送面積，金茂滿曜朝陽是個(gè)妥妥的改善型好房子項(xiàng)目。
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