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元啟這個(gè)數(shù)字，已經(jīng)5個(gè)月沒有刷新了。這是一個(gè)位于北京大興區(qū)西紅門板塊的剛改樓盤，開盤8個(gè)月，去化率僅為6.27%。
它的成績(jī)之慘淡，創(chuàng)下近年來(lái)北京樓市之最。
事出反常必有妖。
果不其然。4月14日，北京規(guī)自委公示了元啟的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整方案。沒錯(cuò)，是調(diào)整方案，一個(gè)已經(jīng)開盤8個(gè)月的樓盤。
對(duì)已在售的樓盤調(diào)規(guī)，在北京樓盤史上是罕見的。
在花姐印象中，豐臺(tái)的城建璽院在去年2月份調(diào)整過設(shè)計(jì)方案。它是宸知筑的二期，地上建筑面積12.09萬(wàn)平米不變，但地下建筑面積較原方案縮減了7148平米。
它把原來(lái)規(guī)劃的824戶變成707戶，減少117戶之后，整個(gè)項(xiàng)目的戶型就變大了，南向贈(zèng)送奇偶陽(yáng)臺(tái)、北向有陽(yáng)臺(tái)。
從83平米起步，116平米、120平米、145平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米，成了大雜燴。
有了先例，元啟也效仿之。只不過，璽院調(diào)規(guī)時(shí)，尚未取得預(yù)售許可證。
這次元啟調(diào)規(guī)，算是個(gè)陽(yáng)謀，也是個(gè)陽(yáng)臺(tái)上的謀局，有參考依據(jù)。
“為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的'好房子'，擬按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)' 花姐查詢好房子技術(shù)要點(diǎn)文件，發(fā)現(xiàn)里面提到一句："近期已批項(xiàng)目可參照此要點(diǎn)修改完善?！敝劣谶@個(gè)"近期"是多近，并沒有明確。 那份技術(shù)要點(diǎn)是北京規(guī)自委2025年2月12日下發(fā)的，而元啟已于2024年8月30日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，足足晚了將近4個(gè)半月。 有個(gè)"尚方寶劍"，元啟調(diào)規(guī)也就水到渠成。它所在的大興區(qū)，屬于平原多點(diǎn)地區(qū)。不過，目前尚未看到順義、亦莊、昌平和房山等區(qū)域樓盤有此行動(dòng)。 元啟調(diào)規(guī)，也是迫不得已。 它十分背時(shí)。2024年2月22日，中建壹品以48.76億、溢價(jià)15%拿下，成交樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平方米。 等到8月份開盤時(shí)，樓市不僅慘淡，北京帶陽(yáng)臺(tái)的新項(xiàng)目遍地開花了，至今超過50個(gè)。 那時(shí)，元啟往南3.2公里的京璽開盤——南向奇偶陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送、北面開敞陽(yáng)臺(tái)半送，而元啟南向只送飄窗。 帶陽(yáng)臺(tái)的對(duì)手，接踵而至。 大興新城0003、0011地塊2025年2月28日出圖了，南向開敞陽(yáng)臺(tái)、北向挑空陽(yáng)臺(tái)。 大興新城0255地塊2025年3月20日出圖了，南向開敞陽(yáng)臺(tái)——已承諾不封閉、北向挑空陽(yáng)臺(tái)，且有首層架空層、風(fēng)雨連廊。 元啟北面的6030地塊，甚至有可能出現(xiàn)封閉陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)品。其拿地文件顯示，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉。 這對(duì)于手握1000多房源的元啟來(lái)說，可謂是腹背受敵。 元啟的成交價(jià)為6.35萬(wàn)元/平米，縫差只有2.2萬(wàn)元/平米，即便一次性賣光，利潤(rùn)也不多。 它的兄弟樓盤頤和公館更慘，樓面價(jià)3.13萬(wàn)元/平米，成交價(jià)只有4.84萬(wàn)元/平米，鐵定虧損了。 作為元啟的股東，中建壹品和興創(chuàng)置地的策略是，先干出“好房子”，至少不至于遭背刺。 當(dāng)然，如果能順便背刺一下直接對(duì)手就更好，西紅門板塊在售的橡樹灣文園和中建玖玥府，南向都沒有陽(yáng)臺(tái)。 元啟這份調(diào)改方案有15天公示期，花姐預(yù)計(jì)，那兩個(gè)對(duì)手和它們的業(yè)主們，一定會(huì)給反饋很多“寶貴”意見的。 元啟是怎么調(diào)規(guī)的？花姐大致總結(jié)出七條： 1、建設(shè)用地面積和地上總總建面不變，但住宅從115981平米，變成116089平米，多了108平米； 2、新版圖紙新增了不計(jì)容地上建面97.8平米，用于建設(shè)鄰里共享公共空間，符合好房子技術(shù)要點(diǎn)。 3、居住套數(shù)從原來(lái)的1054戶，增至1065戶，多了11戶。 4、機(jī)動(dòng)車停車位從1283個(gè)，增至1307個(gè)，多了24個(gè)，還寫清楚了車位充電樁按照18%建設(shè)。 5、樓棟沒變，但序號(hào)變了三次。第一次是2024年4月22日20棟；第二次是2024年8月28日19棟；這次變成了21棟。這種調(diào)改樓棟序號(hào)的做法，也是十分罕見的。 6、新版的3#調(diào)高了1層、4#調(diào)高了6層；6#減少了2層；大門做了優(yōu)化，層高增加了2.7米，大概是新設(shè)鄰里中心導(dǎo)致的；18#西單元減少了頂退戶型。 7、新版南向增加了1-1.5米的奇偶陽(yáng)臺(tái)全送，北向的開敞陽(yáng)臺(tái)從原來(lái)的1米變成1.8米。飄窗繼續(xù)贈(zèng)送，只是少了側(cè)面的。由于新增陽(yáng)臺(tái)，部分樓棟的進(jìn)深也稍微變了尺寸。 花姐點(diǎn)評(píng)： 元啟調(diào)規(guī)，決心很大。 因?yàn)椋?/em>手上還有1000套房子沒賣，有足夠的動(dòng)力去改。那些賣了一半房子的樓盤，反而難受。 但元啟需要面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，調(diào)規(guī)了，也有可能不好賣。 一個(gè)遠(yuǎn)點(diǎn)的例子。豐臺(tái)大瓦窯的璽院，也有奇偶陽(yáng)臺(tái)，改了規(guī)劃、改了案名，也未能改。它2024年10月開盤，它供應(yīng)651套，至今網(wǎng)簽僅27套、均價(jià)7.34萬(wàn)元/平米。 一個(gè)近點(diǎn)的例子。大興新城的京璽，天生帶奇偶陽(yáng)臺(tái)，銷售成績(jī)差強(qiáng)人意。2024年7月開盤，供應(yīng)712套，目前網(wǎng)簽163套，網(wǎng)簽率22.9%，成交金額6.79億元，地價(jià)覆蓋率為35.7%。 它們倆有一個(gè)共同的特點(diǎn)，南向奇偶陽(yáng)臺(tái)，雖然全贈(zèng)送，但開敞陽(yáng)臺(tái)在北京并不實(shí)用，冬天長(zhǎng)、夏天熱、春天風(fēng)沙大，除非一步到位，搞封閉陽(yáng)臺(tái)。 但是，奇偶陽(yáng)臺(tái)是幾乎沒有可能封閉的，因?yàn)殛?yáng)臺(tái)挑高是6米，難度大、目標(biāo)大。如果僅僅是3米高的開敞陽(yáng)臺(tái)，反而有封的可能，不過要算一半建面。 因而，僅僅靠送陽(yáng)臺(tái)是很難化解銷售困局。 花姐做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，僅目前大興新城和西紅門板塊就有13個(gè)新老盤，待售套數(shù)多達(dá)5500套。 元啟調(diào)規(guī)，只能起到微乎其微的效果，但不能從根本上取得銷售大逆轉(zhuǎn)。 這個(gè)天量的供應(yīng)，只有靠時(shí)間去消化。地一旦拿錯(cuò)了，真是太可怕了。 溫馨提示：本文著作權(quán)，歸房財(cái)經(jīng)所有；轉(zhuǎn)載、摘錄請(qǐng)注明出處。
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