樂居樓盤測評系列 測評師：郭淼
買房無小事，細節(jié)是大事。幫助購房者在買房前，全面透徹的了解一個項目的優(yōu)劣就是我們的工作。由專業(yè)的測評師用最理性、全面的測評幫您了解項目的優(yōu)劣。我們會現(xiàn)場實勘，幫您挑熱盤、賞戶型、看配套，給您最真實人居體驗。
【評測師點評樓盤】
津投城開·御河桃源擇址河北區(qū)中環(huán)線內(nèi)，緊鄰地鐵4號線，由本土國企匠心打造50-149㎡精致家。
【項目亮點】
1、津投城開·御河桃源位于天津中環(huán)線以內(nèi)，占有中心城區(qū)資源，匯聚城市一線生活資源，賦能與發(fā)展城市人居未來。
2、臨河5棟洋房，建面99-149平米，享受頭排河景，南向俯瞰河景公園，是真正的運河畔，稀缺低密產(chǎn)品。
3、擁享立體交匯、四通八達的網(wǎng)路，6號與在建四號線雙地鐵接駁，西站、北站雙軌聯(lián)通，周邊多維路網(wǎng)徐徐展開。
4、面朝桃花堤、運河邊、公園環(huán)伺，形成了一個完美的島居狀態(tài)，獨享北運河上游，緊鄰北運河北岸，坐攬一線河景
【價格分析】
項目周邊目前在售樓盤有：中海招商十里觀瀾主力戶型為86平-128平2居-3居，綠化率35%。項目為多層，小高層，高層，均價29000元/平方米。財富綠道丹庭洋房戶型建筑面積約90-135平米，均價28000/㎡，高層戶型建筑面積約84-92平米，均價22000/㎡。中冶德賢華府在售戶型109平米-143平米3居高層，帶裝修交付，36000元/平方米。首創(chuàng)天閱海河104平米-224平米2居-4居高層，帶裝修交付，均價44000元/平方米。首創(chuàng)天閱公館LOFT公寓類產(chǎn)品，主力戶型44-70平米，均價27000元/平米。首創(chuàng)大河公館主力戶型為52平米-77平米，毛坯交付，均價26000元/平方米。作為天津室內(nèi)主要居住區(qū)之一的河北區(qū)，新房項目主要分布在中山路、北寧公園、北運河以及海河兩畔，新房價格在28000-45000元/㎡之間，二手房價格在30000元/㎡左右，隨著海河沿岸以及北運河畔的起勢，起到了帶動作用，隨著北寧灣、中國鐵建、諾德等大小商業(yè)的建立，打破了河北區(qū)無商業(yè)的局面，不僅如此，在十三五規(guī)劃中，河北區(qū)還將重點發(fā)展地鐵經(jīng)濟和沿河經(jīng)濟，項目周邊區(qū)域正在啟動大范圍拆遷工作，未來該板塊區(qū)域?qū)⑦M一步發(fā)展形成完整的成熟居住區(qū)，未來價格潛力較大，競爭力不可小覷。
【樓盤規(guī)劃】
天房發(fā)展御河桃源項目總占地面積53860.1㎡，建筑面積88491.6㎡，共規(guī)劃有9棟樓小高層，所有樓座均為“錯肩式”排布，盡可能減少視野遮擋。同時每棟樓座都是坐北朝南，充分擁抱蜿蜒的運河景。其中臨河5棟為小高層10-11層到頂，1T2戶，為99㎡躍層，143㎡四室，享受頭排河景，南向看河看公園，大部分戶型并可實現(xiàn)電梯雙開門直接入戶，是真正的運河畔，稀缺低密產(chǎn)品。
御河桃源容積率2.64，綠化率35%。項目整體合計523戶，純?nèi)塑嚪至髟O(shè)計，規(guī)劃車位共576個，車位比1：1.1基本充足，業(yè)主可以通過地下車庫直接乘坐電梯到相應(yīng)樓層，園區(qū)內(nèi)無地上停車位，把更多地上空間留給社區(qū)的園林景觀。
【樓盤基礎(chǔ)信息】
1、天房發(fā)展御河桃源項目總占地面積53860.1㎡，建筑面積88491.6㎡。
2、純?nèi)塑嚪至髟O(shè)計，小車駛?cè)氲叵萝噹?，行人與車輛完全隔開，讓歸家以安全為第一。
3、天房發(fā)展御河桃源共規(guī)劃有9棟樓小高層，戶型面積51-143平米，其中99㎡為躍層產(chǎn)品。
【戶型分析】
C-143戶型-三居室-建面約143㎡
建筑面積約143平戶型規(guī)劃了三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透同時，四陽面盎然陽光。
客廳約4.7米闊景寬廳，采光充足，陽光入室，清風(fēng)送爽，怡然樂享生活情致。
餐客廚一體化設(shè)計使客廳的空間感增強，動線便利，便于通風(fēng)。同時與餐、客廳融合成家庭交流區(qū)，主人做飯同時可以和家人互動，增加家庭氛圍。
廚房帶窗明廚設(shè)計，明亮采光美味生活，保證采光和通風(fēng)，減少室內(nèi)油污污染空氣。L型操作臺設(shè)計，洗切炒流線工作可以更好的完成，避免來回走動帶來的水漬困擾，減少時間成本，廚房、餐廳與生活區(qū)隔離，起到油煙分離的作用。該最特別的設(shè)計，是在餐廳墻面開了一扇窗，在主人用餐時也能盡享窗外綠意美景，又或是俯瞰公園河景，用愉悅的心情開啟每一天。
該戶型將第四間臥室改為獨立衣帽間，靈動四室隨心進階，可根據(jù)主人喜好隨心更改格局。三間臥室布局于房間東側(cè)，提高了空間利用率同時，與客廳形成動靜分區(qū)，保證私密性。主臥約3.8米大開間尺度，將景觀引入室內(nèi)，各個角落愜意觀景，奢闊實用。套間設(shè)計自然帶衛(wèi)浴配置，3.1米大開間獨立私享衣帽間，彰顯主人雍容生活尺度，主人不用走出臥室即可更換衣服，梳洗，打扮，一氣呵成，奢享極質(zhì)生活禮遇。
另外兩間次臥可根據(jù)個人喜好打造，例如休閑茶室、兒童玩樂區(qū)、書房、工作室、影音室、瑜伽室、游戲室等等，透過設(shè)計的巧思，在這里能夠辦公、讀書、休閑、靜享午后的陽光時刻的安靜。次衛(wèi)三段式衛(wèi)浴設(shè)計，干濕分離，方便實用，滿足多口之家的如廁問題，避免擁擠，衛(wèi)生間全明設(shè)計，確保通風(fēng)與明亮，舒適度與潔凈度，有利于減少細菌滋生。
【交通出行】
軌道交通：天房發(fā)展御河桃源距離在建地鐵4號線白廟站僅約一百米，周邊另有地鐵6、7（在建）號線，軌道交通覆蓋市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)。天津地鐵4號線北段工程北起北辰區(qū)小街，南至紅橋區(qū)河北大街，沿線經(jīng)過北辰區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)，正線全長約22公里，設(shè)17座車站，預(yù)計2024年底開通運營。待4號線整體建成后將有利于進一步促進天津核心區(qū)功能發(fā)揮，并可通過與2、3、5、9、10號線等地鐵線路的換乘，大大提升市民的出行速度。距離項目最近的是地鐵6號線天泰路站，地鐵6號線南起梅林路，北至南孫莊，可與地鐵1、5、3號線進行換乘，通達鼓樓商業(yè)街、南開大悅城、濱江道商圈等全市各區(qū)重要區(qū)域。地鐵6號線北起南孫莊，南至津南區(qū)梅林路，包括39座車站，全場約42.5公里，幾乎環(huán)保整個天津市，銜接天津北站、西站、體育中心、市政府、銀河廣場等重要城市節(jié)點。東側(cè)在建的地鐵7號線是中心城區(qū)南北向骨干線路，北起普濟河道南至西青區(qū)大寺，喜峰道站在項目西側(cè)，具體位置待定。七號線覆蓋中山路、老城廂、八里臺、奧體中心等天津著名城市標(biāo)志性建筑，預(yù)計2024年建成，具體開通時間以官方通知為準(zhǔn)，7號線的建成將更加便捷出行。隨著地鐵的建成，區(qū)域價值將再度拉升。目前已通行的地鐵6號線外院附中站離本項目僅1.2公里，與地鐵5、3、1號線均可實現(xiàn)換乘。城際交通方面，周邊直線四公里內(nèi)有天津西站和天津北站，天津西站作為京津城際鐵路、京滬高速鐵路、津保鐵路和津秦高速鐵路的交會點，通過天津地下直徑線與天津站緊密相連，成為聯(lián)系南北方、溝通中西部，集高速鐵路、城際鐵路、普速鐵路、城市軌道交通、長途客運、公交車、出租車為一體的大型綜合交通樞紐。
公共交通：距離御河桃源最近的公交站為白廟津宇客運站，周圍還有津宇客運站、白廟客運站、天津白廟津宇客運站站、邯鄲道站、天昊公寓站等，周邊公交線路包括149路、146路、147路、150路、611路/611路慢線、160路、607路、802路、879路、773路定點等幾十條線路，通達天津站、西站、海光寺站、濱江道、空港經(jīng)濟區(qū)、大港、水上公園等等，方便通達市內(nèi)六區(qū)各區(qū)域，工作日早晚高峰較為擁堵，平均每班次15分鐘。
自駕：天房發(fā)展御河桃源西北兩側(cè)坐擁勤儉道、京津路兩條城市級主干路，緊鄰城市主干道天泰路、普濟河道，西北半環(huán)快速路沿線，通達市內(nèi)各區(qū)。外環(huán)線和京津塘高速公路沿區(qū)而過，京津公路、津榆公路、津圍公路均以河北區(qū)為起點，區(qū)內(nèi)200多條道路與30多座橋梁和立交橋，構(gòu)成與天津市各區(qū)及外省市四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。工作日早晚高峰時段略為擁堵，其他路段通達度較好。
【周邊配套】
教育配套：周邊教育資源非常豐富，從幼兒園到大學(xué)，名校遍地。包括天津市河北區(qū)第六幼兒園、金貝兒幼兒園、河北區(qū)少年宮藝術(shù)幼兒園等等；項目配建有天津排名第五、河北區(qū)排名第一的小學(xué)——育嬰里小學(xué)。擴建的育嬰里小學(xué)，不僅與本項目近在咫尺，可實現(xiàn)目送是教育，節(jié)省了大量的交通時間。同時，項目周邊分布天津外院附中、天津二中、三十五中、天津五十七中學(xué)等優(yōu)質(zhì)的初高中名校。項目毗鄰國家211重點大學(xué)的河北工業(yè)大學(xué)、天津美院等名校形成了良好的教育氛圍，教育資源齊集，文教氛圍濃厚。
醫(yī)療配套：天房發(fā)展御河桃源距天津二五四醫(yī)院約2.6公里，周邊還有天津市第一醫(yī)院、天津第四中心醫(yī)院等三甲醫(yī)院，醫(yī)療服務(wù)完備。中國人民解放軍第二五四醫(yī)院是駐天津市唯一的一所軍隊三級甲等醫(yī)院。醫(yī)院始建于1949年，1954年正式命名為“中國人民解放軍第二五四醫(yī)院”。現(xiàn)為全國藥品不良反應(yīng)重點監(jiān)察醫(yī)院、全國臨床藥物試驗機構(gòu)、全軍臨床藥理基地、第二和第三軍醫(yī)大學(xué)、白求恩軍醫(yī)學(xué)院、武警醫(yī)學(xué)院教學(xué)醫(yī)院，南開大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院，天津市交通事故定點醫(yī)院和首批醫(yī)保定點醫(yī)院。天津254醫(yī)院?？铺厣黠@，設(shè)有38個科室，46個專業(yè)，其中254醫(yī)院輔助生殖中心、254婦科微創(chuàng)中心、254泌尿外科診療中心為重點科室。醫(yī)院技術(shù)力量雄厚，現(xiàn)有教授24名，碩士生導(dǎo)師10名，碩士以上人才75名，高級職稱人員100余名，先后獲國家、軍隊、天津市科技成果獎300余項，國家專利21項，填補天津市技術(shù)空白25項。醫(yī)院診療設(shè)備先進，有VISX S4準(zhǔn)分子激光治療儀、數(shù)字減影機、手術(shù)磁導(dǎo)航系統(tǒng)、消化內(nèi)窺鏡、腫瘤診療系統(tǒng)等國內(nèi)一流的大型設(shè)備161件，生物診療中心更是擁有先進的診療儀器和設(shè)備，包括能制備各種人體細胞的GMP實驗室，能開展多種疾病的生物治療。技術(shù)力量雄厚：醫(yī)院展開床位800張，設(shè)有38個科室，46個專業(yè)，現(xiàn)有高級技術(shù)職稱100多名，教授24名，碩士、博士、博士后75名，碩士生導(dǎo)師10名。
商業(yè)配套：天房發(fā)展御河桃源具備15分鐘城市核心生活圈，距項目5分鐘車程將打造60萬方TOD綜合體，集合商業(yè)、辦公、教育、文化、住宅、公園等多重業(yè)態(tài)，其中9萬方的Shopping Mall，將成為未來河北區(qū)規(guī)模最大的國際都會綜合體；駕車10分鐘可至諾德廣場，商業(yè)涵蓋業(yè)態(tài)豐富，擁享商務(wù)、餐飲娛樂、兒童游樂、生活服務(wù)等配套，全天候生活主場，吃喝玩樂一應(yīng)俱全，精彩愉悅而至。兩個大型的綜合商業(yè)體與御河桃源只有2公里的距離，真正實現(xiàn)了出則繁華，入則幽靜。
公園配套：緊鄰北運河，與水岸零距離；毗鄰問津園、北洋園、桃花園、西沽公園、南普公園皆在左右，是市區(qū)內(nèi)少有的五園環(huán)抱觀景住區(qū)。擁享城市級綠肺，推窗呼吸飽和鮮氧，沃厚水土，滋心養(yǎng)肺，保障家人健康。從社區(qū)內(nèi)南門可直接進入問津園公園甬道，出享繁華，入賞繁花。除了周邊公園環(huán)抱，項目獨享北運河上游，緊鄰北運河北岸，實現(xiàn)“零”距臨河，臨河最近且南北朝向南向能看到河口，坐攬一線河景。面朝桃花堤、運河邊、公園環(huán)伺，形成了一個完美的島居狀態(tài)。
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文章來源:樂居君
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