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長(zhǎng)短租結(jié)合，長(zhǎng)租公寓“日拱一卒”式變革
“長(zhǎng)短租結(jié)合模式”已然成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)探索的重要課題。一方面，長(zhǎng)租公寓在穩(wěn)定居住體驗(yàn)、打造社區(qū)氛圍等方面有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，而短租則能靈活適應(yīng)多樣化的臨時(shí)居住需求，二者結(jié)合有著廣闊的發(fā)展前景。一方面，隨著長(zhǎng)租公寓租約短期化，長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)向長(zhǎng)短租結(jié)合是一種市場(chǎng)導(dǎo)向下的必然選擇，也是行業(yè)持續(xù)進(jìn)化和自我調(diào)整的過程。
然而，“說是百般好，做卻一臉懵”。真正能夠?qū)㈤L(zhǎng)短租模式落地并取得良好成效的企業(yè)寥寥無幾。長(zhǎng)短租結(jié)合模式“長(zhǎng)該多長(zhǎng)，短該多短”業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的定義，而該模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)的運(yùn)營智慧上，短租和長(zhǎng)租的運(yùn)營模式天差地別。短租模式不管是運(yùn)營成本、獲客渠道、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)都對(duì)企業(yè)提出更高的要求，如要增加從入住到離店的全周期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，更依賴OTA平臺(tái)，要精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)淡旺季走勢(shì)等等。長(zhǎng)短租結(jié)合絕非簡(jiǎn)單的租賃周期調(diào)整，而是需要構(gòu)建全新的運(yùn)營管理體系?？上驳氖牵袠I(yè)新方向探索，我們可以看到很多企業(yè)日拱一卒，日后終有一日千里之時(shí)。
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長(zhǎng)短租結(jié)合的三種模式
從目前長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)短租結(jié)合的幾種模式來看，不同背景的運(yùn)營商采取的長(zhǎng)短租策略并不相同，大致分為3種：1、以城家為代表的系統(tǒng)算法； 2、以鉑頓元世紀(jì)為代表的房源拆解法；3、以冠寓為代表的通兌拆分法。
1、以城家為代表的系統(tǒng)算法
城家靈活住1.0版，從住一天到住一年，長(zhǎng)租從一個(gè)月起租，提供兩類產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和品質(zhì)產(chǎn)品，主要區(qū)別就在于有無酒店式服務(wù)，短租從1-30天，分為三類產(chǎn)品：酒店長(zhǎng)包房、民宿客棧、城市短租，民宿類針對(duì)周末游、短途游客戶，城市短租針對(duì)求學(xué)、就醫(yī)、出差類客戶，短租產(chǎn)品都提供酒店式服務(wù)或管家式服務(wù)。
從對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品線來看，城家的靈活住其實(shí)嵌在它多元的產(chǎn)品體系里，不同的長(zhǎng)租、短租產(chǎn)品對(duì)應(yīng)旗下的中高端公寓或酒店，根據(jù)產(chǎn)品不同提供不同的服務(wù)。在這樣底層邏輯下，城家靈活住2.0版本只有長(zhǎng)租和短租兩種模式，產(chǎn)品都糅合在租賃時(shí)長(zhǎng)里，實(shí)現(xiàn)了真正的“靈活住”，能實(shí)現(xiàn)這樣的迭代，主要由于城家自主研發(fā)了長(zhǎng)短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)，無論住多久，房態(tài)可實(shí)時(shí)共享，系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)智能排房，保證空置率降為最低；同時(shí)，可根據(jù)入住、退房情況，提前調(diào)度布草人員，保證客房及時(shí)準(zhǔn)備就緒；智能門鎖系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“去前臺(tái)化”管理。而在銷售端，無論長(zhǎng)租還是短租，均可一鍵簽約和下單支付，保證到店有房。根據(jù)淡旺季自動(dòng)調(diào)價(jià)，通過大數(shù)據(jù)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)定價(jià)。
所以，城家將所有旗下的產(chǎn)品共用資源池，實(shí)現(xiàn)整盤資源的價(jià)值最大化，對(duì)于大規(guī)模的企業(yè)系統(tǒng)整合能力、團(tuán)隊(duì)服務(wù)能力就是長(zhǎng)短租盈利的關(guān)鍵。
2、以鉑頓元世紀(jì)為代表的房源拆解法
鉑頓元世紀(jì)是東呈集團(tuán)旗下的中高端服務(wù)式公寓鉑頓國際公寓重磅推出全新產(chǎn)品系，不同于城家的多元產(chǎn)品線整盤打法，鉑頓元世紀(jì)將單店房源精準(zhǔn)拆解，靠的單盤能效最大化。
比如佛山三水鉑頓元世紀(jì)店200間房量被拆解為65%酒店式公寓+35%長(zhǎng)租公寓進(jìn)行運(yùn)營。廣州保利大都匯店310間房量分為80間短租客房+230間長(zhǎng)租客房。而在商務(wù)旺季來臨，佛山店又將比例靈活調(diào)整為75%酒店式公寓+25%的長(zhǎng)租公寓。而在長(zhǎng)短租的商業(yè)空間上，鉑頓元世紀(jì)設(shè)立了一個(gè)復(fù)合式公寓大堂。復(fù)合式大堂集合了辦理入住、餐飲、社交的多功能空間，對(duì)長(zhǎng)租客戶這里早上是咖啡和早餐，晚上變身小酒館的高品質(zhì)生活配套服務(wù)，對(duì)于短租客戶這里是提供了酒店式公寓的高品質(zhì)住宿體驗(yàn)，對(duì)于公寓本身，巧妙得將單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)為復(fù)合型業(yè)態(tài)，打破住宿和生活配套的功能界限，將傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓“共享廚房”的尷尬難題轉(zhuǎn)為可盈利的餐飲空間，更絕得是人員設(shè)置上酒店前臺(tái)同時(shí)兼公寓管家兼咖啡師，節(jié)省了人員成本。
▲鉑頓元世紀(jì)復(fù)合式公寓大堂
所以，鉑頓元世紀(jì)這種復(fù)合式公寓大堂模式復(fù)制并不難，靈活配比，豐儉由人。難的是在前期做房源配比時(shí)，需要精準(zhǔn)洞察客戶需求及深度調(diào)研，尤其是大體量的物業(yè)。
3、以冠寓為代表的通兌拆分法
龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，799元可在全國24城100多家門店任意7天搭配使用。泊寓、領(lǐng)寓都推出過隨心住產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品不存在套路，全是誠意，沒有淡旺季的動(dòng)態(tài)定價(jià)規(guī)則，節(jié)假日不漲價(jià)，并且可以拆分使用。這個(gè)新物種突破了“價(jià)格浮動(dòng)”的限制，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下給予客戶強(qiáng)烈的確定性，屬實(shí)難得。
對(duì)短租客戶來說，隨心住產(chǎn)品性價(jià)比非常高，價(jià)格比酒店低，冠寓單價(jià)僅114間夜/晚，品質(zhì)比青旅好，還可以靈活拆分使用，是短途出行的優(yōu)質(zhì)選擇。對(duì)公寓來說，對(duì)庫存房源的有效去化，降低門店空置率，可拆分的功能又將其衍生為一個(gè)金融產(chǎn)品，這是長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)短租結(jié)合的一項(xiàng)創(chuàng)舉。劣勢(shì)就是容易卷入價(jià)格戰(zhàn)，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌在裝修、家電等住宿硬件上并無表現(xiàn)出顯著差異。對(duì)于租客來說，面對(duì)同質(zhì)化的產(chǎn)品和服務(wù)，價(jià)格就成為了影響最終決定的核心因素，長(zhǎng)租公寓也會(huì)被迫卷入“價(jià)格戰(zhàn)”的怪圈。
總之，這三種長(zhǎng)短租結(jié)合模式，城家的靈活性偏向于整盤資源系統(tǒng)整合，鉑頓在于單盤效用最大化，冠寓在于銷房方式的靈活，每種模式都有明顯的優(yōu)勢(shì)。而不同稟賦的公寓偏向的模式也不同，如酒店系偏靈活?。ǔ羌?、鉑頓）、房企系偏隨心?。ü谠?、泊寓、領(lǐng)寓）、創(chuàng)業(yè)系偏動(dòng)態(tài)調(diào)配（樂乎），此外我們也注意到國企系未參與到長(zhǎng)短租運(yùn)營模式中，如城方最低一年起租，城投寬庭最低一個(gè)月起租。
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