仲量聯(lián)行2025年第一季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
廣州，2025年4月8日——廣州新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，逐步轉(zhuǎn)化為辦公租賃需求，這有望長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
2024年，廣州加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，推動(dòng)兩業(yè)融合的數(shù)字技術(shù)應(yīng)用業(yè)增長(zhǎng)顯著，全年增加值同比增長(zhǎng)高達(dá)11.9%。這也為廣州辦公樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)了新氣象。2025年第一季度，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、跨境電商、IP運(yùn)營(yíng)等前沿產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)在廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新租賃面積占比高達(dá)35%。對(duì)此，仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖分析指出，廣州憑借數(shù)字經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)基礎(chǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，持續(xù)推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)的深度融合，并促進(jìn)辦公樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整。與新興產(chǎn)業(yè)緊密相連的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、內(nèi)外貿(mào)易及配套服務(wù)等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)呈現(xiàn)內(nèi)生性增長(zhǎng)趨勢(shì)，將為辦公樓租賃需求注入新的活力。
然而，從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，部分傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)租戶仍面臨內(nèi)外部挑戰(zhàn)，如內(nèi)需不足、外貿(mào)摩擦不確定性上升等，導(dǎo)致租金預(yù)算持續(xù)趨緊，收縮型租賃需求有所上升。本季度內(nèi)，搬遷和升級(jí)是新成交面積的兩大主力，分別占比約35%和25%。在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，珠江新城子市場(chǎng)內(nèi)部搬遷活動(dòng)頻繁。同時(shí)，受新興子市場(chǎng)更為寬松的租賃條件吸引，不少原駐珠江新城的企業(yè)選擇遷往琶洲。此外，從成熟子市場(chǎng)的非甲級(jí)辦公樓升級(jí)至琶洲或廣州國(guó)際金融城甲級(jí)辦公樓的趨勢(shì)也日益明顯。
截至本季度末，全市辦公樓空置率微降至20.9%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。這得益于個(gè)別辦公項(xiàng)目的租戶集中入駐，尤其是廣州國(guó)際金融城空置率的顯著下降，對(duì)全市空置率起到了積極的拉低作用。在高性價(jià)比的吸引下，琶洲區(qū)域內(nèi)樓齡在5年以內(nèi)的存量項(xiàng)目空置情況也有所改觀。但與此同時(shí)，珠江新城、越秀、天河北三大成熟辦公樓子市場(chǎng)，由于新增需求不足和存量租戶租賃面積縮減的雙重影響，空置率均出現(xiàn)了一定程度的上升。另外，琶洲一座新的總部大廈的入市，也給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的空置率上行壓力。在租金方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，全市租金水平環(huán)比下降3.0%。
市場(chǎng)展望
2025年初的各大會(huì)議中明確表示，今年我國(guó)將用好用足政策空間，強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，以超常規(guī)力度提振國(guó)內(nèi)消費(fèi)，深化投融資綜合改革。廣州將繼續(xù)發(fā)揮政策杠桿作用，以制度型開(kāi)放構(gòu)建新優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換， 形成消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的良性循環(huán)。對(duì)此，仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗表示：“當(dāng)前廣州辦公樓租賃市場(chǎng)中，新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的增量需求雖然還在成長(zhǎng)階段，但已在電商、游戲出海、低空經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、人工智能等細(xì)分賽道中展現(xiàn)出差異化的結(jié)構(gòu)性價(jià)值。同時(shí)，我們注意到這些新賽道企業(yè)在租賃選擇時(shí)注重性價(jià)比，因此極有可能在新興子市場(chǎng)中發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚地。其展現(xiàn)出的高增長(zhǎng)潛力依然值得市場(chǎng)保持密切關(guān)注?！?/p>
在接下來(lái)的三個(gè)季度里，琶洲和廣州國(guó)際金融城子市場(chǎng)將迎來(lái)一輪新的集中供應(yīng)潮。預(yù)計(jì)全市將有近120萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，其中約30萬(wàn)平方米為自用面積。面對(duì)廣州辦公樓市場(chǎng)的持續(xù)深度調(diào)整，供應(yīng)側(cè)將積極尋求與時(shí)俱進(jìn)的運(yùn)營(yíng)策略，并探索引入新業(yè)態(tài)、打造多元化發(fā)展路徑。在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)供需關(guān)系有望邁向新的平衡。
注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。
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