珠江花城實景圖。呂穎雅/攝
天河樓市迎來“供應(yīng)大年”，市場分化愈發(fā)明顯。
呂穎雅/發(fā)自廣州
廣州天河區(qū)的剛需樓盤正在“卷”出性價比。
近日，位于奧體板塊的“網(wǎng)紅大盤”珠江花城加推新品。作為一座運營超過8年的大型社區(qū)，項目累計銷售額已突破200億元，贏得超過4000組家庭的青睞。
項目由廣州老牌國企珠江實業(yè)集團打造，目前主推約76平方米、88平方米的3房+1空間，約119平方米的4房+1空間，以及稀缺的140平方米五房戶型。設(shè)計上講究實用與靈活，+1空間可變書房、茶室、游戲間，滿足不同階段家庭所需。銷售人員介紹，目前單價約4.3萬~5.2萬元/平方米，總價320萬元起即可入手3房+1空間，650萬元起入手大五房。
珠江花城約76平方米戶型樣板間。呂穎雅/攝
經(jīng)歷多年打磨，珠江花城的配套日漸成熟。教育方面，項目自帶體育東均和小學(xué)，屬體育東教育集團核心校區(qū)，可共享師資和課程資源。社區(qū)內(nèi)有公辦幼兒園，緊鄰執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)（直線距離1公里），項目南側(cè)還規(guī)劃了48班的品牌初中。
商業(yè)方面，珠江花城自帶約2萬平方米商業(yè)街，麥當(dāng)勞等品牌已入駐。還有約3萬平方米公建配套，涵蓋文化中心、老年人服務(wù)中心等，滿足多元生活需求。此外，三四期園林已開放，中央園林面積近10萬平方米，約145米超寬樓間距，在寸土寸金的天河實屬難得，帶來更佳采光與視野。
總價300多萬元項目增多
天河另一新盤珠江天河都薈同樣熱度不減。項目由珠實地產(chǎn)、廣州城投地產(chǎn)、天河投資集團三大國企聯(lián)手打造，是天河區(qū)首個新規(guī)項目。自3月底營銷中心開放以來，凍資人數(shù)已超過500人。近日更正式官宣，項目北側(cè)中小學(xué)用地建設(shè)為公辦九年一貫制學(xué)校，引入廣州中學(xué)教育集團辦學(xué)。
項目的核心吸引力在于均衡的產(chǎn)品力和極具競爭力的入市門檻。主推72~152平方米產(chǎn)品，吹風(fēng)價4.6萬~5.5萬元/平方米，產(chǎn)品層高約3.15~3.3米，使用率達(dá)120%，飄窗深度800毫米（市場同類競品500毫米），同等面積更寬敞、同等空間更實用，多場景復(fù)合，靈活性更大。
放眼天河市場，目前華潤置地天河潤府、能建天河麓譽府、中建精誠壹號等項目均有400萬元以下房源在售。
有業(yè)內(nèi)人士分析，不少人對天河仍停留在“千萬級豪宅扎堆”的印象中，然而從去年起，多個剛需、剛改項目陸續(xù)面市，隨著市場價格回調(diào)，已有多個樓盤將入市門檻拉低至300多萬元，性價比凸顯。
供應(yīng)放量，市場進入“淘盤期”
天河樓市迎來“供應(yīng)大年”，市場分化愈發(fā)明顯。
數(shù)據(jù)顯示，目前天河在售樓盤已超過20個，推售節(jié)奏明顯加快。中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，截至3月底，天河區(qū)住宅庫存105.5萬平方米，去化周期為26.6個月，僅次于越秀與黃埔。然而，越秀本身供應(yīng)體量有限，天河實際上是中心五區(qū)中去化壓力最大的區(qū)域。與此同時，天河仍保持高強度供地節(jié)奏。
據(jù)《2025年度廣州經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》，今年全市擬推出131宗住宅用地，其中天河區(qū)占16宗，在全市11個區(qū)中位居前列。
一位天河區(qū)操盤手表示：“雖然供應(yīng)增加，但對于剛需、剛改購房者來說，‘能買天河，何必其他’的心態(tài)依舊普遍?！彼蔡嵝?，如今天河樓盤已進入“精挑細(xì)選期”，大型社區(qū)依托完善配套和優(yōu)質(zhì)教育資源，去化表現(xiàn)相對理想，價格也更抗跌；而部分區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套缺乏的項目，如沒有明顯價格優(yōu)勢，競爭中恐將處于劣勢。購房者在選擇時，更需衡量項目所處區(qū)位與長期價值，優(yōu)先考慮那些配套齊全、認(rèn)知度高的“網(wǎng)紅盤”。
豪宅新戰(zhàn)場的機會窗口
不過，今年天河樓市繼續(xù)聚焦豪宅板塊。
保利拿下的南方面粉廠地塊、天河絹麻廠地塊，珠實聯(lián)合體競得的天河金融城東區(qū)地塊，以及金茂剛剛摘得的世界大觀四期地塊，均定位于高端市場。從供地計劃來看，今年天河的優(yōu)質(zhì)宅地主要分布在金融城、天河公園等核心板塊，并傾向于低密度、高端住宅的開發(fā)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，今年天河區(qū)的整體均價有望再度上漲。對于剛需和剛改客戶來說，目前正是一個難得的窗口期。
政策層面也在同步推進城市能級躍升。2025年，天河區(qū)將“點面結(jié)合”提升發(fā)展平臺承載力，打造高質(zhì)量發(fā)展主戰(zhàn)場，其中天河中央商務(wù)區(qū)加快“四個出新出彩”示范區(qū)建設(shè)，廣州國際金融城推動開發(fā)建設(shè)、招商引資、開園投產(chǎn)等各環(huán)節(jié)全面提速，天河智慧城和天河智谷片區(qū)全力推動國家高新區(qū)擴區(qū)落地，環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)攻堅突破城市更新、科技成果轉(zhuǎn)化，全覆蓋推進剩余23個城中村改造和整治提升。
在這一大背景下，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天河作為廣州第一經(jīng)濟大區(qū)，創(chuàng)新高地、城市客廳，GDP穩(wěn)居全市第一，常住人口密度位列前三。即便在樓市調(diào)整期，依然憑借優(yōu)越的區(qū)位和完善的配套，穩(wěn)居購房者的熱門選擇。
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