經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，2025年第14周（3月31日—4月6日），30城新房成交量為16788套，比上一周下降45.7%。此外，多家機構(gòu)研報也顯示，主要城市的新房成交量開始由之前的上行轉(zhuǎn)為下跌。
在某一線城市負責(zé)項目銷售的肖穎也感受到這一變化。她說，4月以來，她所在樓盤的日均帶看量減少了約一半。原本以為是清明假期的原因，但節(jié)后帶看量并未明顯改善。
一家國有房企的營銷負責(zé)人分析，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場積壓了一部分需求，2024年四季度至今，這部分需求已經(jīng)陸續(xù)釋放。
銷售變化
肖穎負責(zé)銷售的項目在2024年“9·26”樓市新政后開盤，加上項目所在區(qū)域多年未有新盤推出，開盤后受到購房者的熱捧。截至2024年底，該項目累計去化率接近50%，成為當(dāng)?shù)刈顬闊徜N的項目之一。
2025年以來，雖然去化情況不及開盤時的盛況，但一季度累計賣出140多套，加上2024年的銷售成績，項目整體去化率接近70%，尤其是在3月“小陽春”期間，項目共賣出上百套房子。
肖穎表示，4月的房地產(chǎn)市場似乎發(fā)生了變化，4月1日至4月8日，她負責(zé)銷售的項目僅成交了3套房子，帶看量也在下滑。
肖穎所在的公司開發(fā)的另一個項目，其一期項目于2024年10月開盤，項目方對外宣稱“開盤即清盤”。肖穎透露，該項目開盤時的實際去化率約為20%，截至2024年底，累計去化率超過40%。
2024年底，該項目二期獲取預(yù)售證，考慮到一期尚未售罄，二期暫未開盤。2025年3月，項目二期按樓棟陸續(xù)推出70多套房源，并與一期合并銷售。截至3月底，項目一期去化率達到60%，二期共賣出20多套。
肖穎介紹，4月以來，該項目共計賣出7套房子，其中3套是3月繳納定金的訂單，4月實際銷售為4套。她提到，公司開會時，銷售人員普遍認為是清明假期的影響，但假期后帶看量和成交量未見變化。
一家央企在某二線城市的項目負責(zé)人介紹，4月以來，他所在城市項目的日均成交量約為2024年的三分之二，低于3月。
2024年上半年，該央企項目負責(zé)人所在城市的新房成交量曾一度增加，下半年開始回調(diào)。10月在樓市政策提振下，成交量回升，至12月達到頂峰，日均成交量超過400套。
2025年以來，1月雖受春節(jié)假期影響，但新房成交量仍超過2024年同期。從2月開始，當(dāng)?shù)貥鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比上升、同比下跌的趨勢。至4月，日均成交量同比和環(huán)比均出現(xiàn)下降。
同花順數(shù)據(jù)顯示，2025年4月1日—4月8日，30個主要城市的日均成交量為1795.5套，與3月相比下降了43.1%，與2月相比有12.3個百分點的差距。
釋放減緩
市場普遍認為，2024年四季度以來的樓市行情主要得益于積壓的需求在樓市新政刺激下的釋放。
上述國有房企營銷負責(zé)人說，“9·26”樓市新政前積壓的需求主要分為兩類。
第一，2021年四季度以來，疫情期間積壓的需求，有一部分沒有得到釋放；2023年四季度及2024年二季度樓市經(jīng)歷了兩輪調(diào)整，使得大部分購房者選擇持幣觀望。一線城市主要以這類需求為主。
第二，部分城市因限購等政策積壓了相當(dāng)部分的需求，這部分需求因不具備購房資格而被房地產(chǎn)市場拒之門外。隨著限購政策的放松或放開，部分群體具備了購房資格，成為樓市新的需求。
2024年5月，杭州和西安等城市宣布徹底放開限購；“9·26”樓市新政后，廣州、天津等城市取消所有限購政策，北京、上海、深圳等多個城市縮短了繳納社?；騻€稅期限的要求。
綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰在2024年業(yè)績會上說，杭州全面放開限購和限價后，浙江省內(nèi)外的客戶都可以購買杭州房產(chǎn)，緩解了房屋品質(zhì)和戶型設(shè)計與市場需求不匹配的問題，“雙限”放開導(dǎo)致原先壓抑的需求集中釋放，在高端市場體現(xiàn)得尤為明顯。
郭佳峰預(yù)測，憑借浙江省居民較強的購買力及杭州每年約20萬的新增人口，杭州市場的需求釋放可以持續(xù)一年到一年半。這一需求釋放也為房企提供了一個投資拿地的結(jié)構(gòu)性機會和窗口期。
上述國有房企營銷負責(zé)人表示，供需兩端政策逐步放寬及財政和貨幣政策推動，使得深圳、杭州、成都等市場部分需求被釋放出來，具體到新房，主要體現(xiàn)在核心城市核心區(qū)域的高端項目上。
在他看來，如果新房成交量繼續(xù)下行，意味著積壓需求的釋放減緩，可能需要新一輪政策釋放出更多的需求，不過積壓的需求并非取之不盡，而會逐級消退。
肖穎說，她所在城市去化較好的主要是少數(shù)單價超過10萬元/平方米的高端項目；多數(shù)項目的去化情況一般，其中一個售價4萬元/平方米左右的項目，蓄客三個月，3月下旬開盤，認購了幾百套，實際成交20多套。4月以來，一套還沒有賣出。
結(jié)構(gòu)性機會
對房企來說，樓市政策形成的需求釋放，會有一段窗口期，例如郭佳峰預(yù)測的杭州市場的需求釋放可以持續(xù)一年到一年半。
通常情況下，房企從拿地到開盤銷售需要6個月左右，想要在窗口期內(nèi)收回投資，需要將去化周期限定在一年甚至半年內(nèi)。但類似杭州這樣人口增加疊加放開“雙限”的城市數(shù)量并不多，多數(shù)城市的窗口期沒有一年到一年半時間。
截至2024年底，一二線城市中，人口持續(xù)增長的城市有深圳、廣州、杭州、成都、武漢、長沙、合肥、南京、鄭州、西安、蘇州等。
上述國有房企營銷負責(zé)人說，在窗口期較短的結(jié)構(gòu)性市場機會中，房企第一要選對地，第二要盡量縮短從拿地到開盤的時間。他介紹，在一些城市，拿地三個月，項目就可以開盤，一些企業(yè)的拿地開盤周期甚至可以縮減至一個月左右。
在他看來，在當(dāng)前的國內(nèi)外形勢下，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)實現(xiàn)回暖的預(yù)期相對較低，隨著需求的不斷釋放，未來市場會呈現(xiàn)點狀分布，部分城市部分區(qū)域的土地市場競爭將更加激烈，對房企各方面能力的要求也會越來越高。
田國寶經(jīng)濟觀察報部門主任
不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長深度報道和調(diào)查報道。
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