劉宇/發(fā)自深圳
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。
（深之源項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，中房君攝）
33.7億元資產(chǎn)減值加21億元投資虧損，揭開了仁恒置地的最新困境。
2月28日，仁恒置地發(fā)布2024年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，仁恒置地銷售金額同比減少31.4%，收入同比減少16.1%，并且，仁恒置地2024年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，全年凈利潤(rùn)虧損37.63億元，虧損同比擴(kuò)大幅度高達(dá)422%。
巨額虧損的背后，主因是“已建成待售房產(chǎn)及在建待售房產(chǎn)計(jì)提跌價(jià)33.70億元”。以位于深圳的仁恒深之源項(xiàng)目為例，將近10萬元/平方米的開盤均價(jià)，如今卻以3.4萬元/平方米的低價(jià)三折甩賣，引發(fā)關(guān)注。
高價(jià)拿地，產(chǎn)品錯(cuò)配，定價(jià)過高，質(zhì)量下降，困在過往榮光下的仁恒置地，如今的資金鏈與口碑都面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。
01
銷售金額連續(xù)兩年大降
去年虧損同比增幅高達(dá)422%
2024年，仁恒置地的虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，仁恒置地首次出現(xiàn)虧損，報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)虧損7.2億元，而2024年的全年凈利潤(rùn)虧損達(dá)37.63億元，虧損同比擴(kuò)大幅度高達(dá)422%。
面對(duì)巨額虧損，仁恒置地管理層給出的解釋是：房地產(chǎn)資產(chǎn)減值33.7億元、金融資產(chǎn)減值凈虧損21.04億元，以及投資物業(yè)公允價(jià)值虧損2.22億元，合計(jì)共虧損56.96億元。
有分析人士向中房君表示，通過33.7億元存貨跌價(jià)計(jì)提，仁恒置地旗下多個(gè)項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)較原先峰值的跌幅較大，原因在于仁恒前期的拿地成本高企，而管理層提及的“800億元庫存”，大概率也同樣將走上降價(jià)回血的道路。
2月份的分析會(huì)上，仁恒置地董事長(zhǎng)鐘聲堅(jiān)也提到，管理層的決策是“接下來優(yōu)先要將此前積累的高價(jià)土地完成去庫存”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)還顯示，自2022年“行業(yè)排名第21位”的高光之后，仁恒置地的銷售金額迎來連續(xù)兩年下滑，2023年銷售額323.5億元，同比下降52.5%，2024年銷售額222.06億元，同比再降31.4%。
同時(shí)，仁恒置地2024年?duì)I收為363.97億元，同比減少16.1%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊收入較2023年下降18.1%。管理層坦言，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下滑主要是由于項(xiàng)目每平方米的平均售價(jià)較低。
高價(jià)拿地，加上部分區(qū)域的產(chǎn)品錯(cuò)配，過去兩年時(shí)間里，仁恒置地實(shí)際進(jìn)行的，是一場(chǎng)全面的“降價(jià)甩賣”。
從仁恒置地過去幾年的年報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2022年仁恒置地的銷售均價(jià)為47498元/平方米后，但2023年的均價(jià)則下降至26144元/平方米，2024年，銷售均價(jià)進(jìn)一步下降至21776元/平方米。
02
羅湖深之源項(xiàng)目如今三折甩賣
產(chǎn)品錯(cuò)配下，商辦產(chǎn)品當(dāng)居住產(chǎn)品賣？
于深圳，“仁恒扛不住了，深圳豪宅五折甩賣”，過去兩年屢上熱搜。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)留意到，位于深圳市羅湖區(qū)的仁恒深之源項(xiàng)目，2021年開盤均價(jià)9.8萬元/平方米，備案價(jià)最高達(dá)12.43萬元/平方米，但由于去化不利，項(xiàng)目售價(jià)在過去兩年一降再降。
項(xiàng)目周邊中介人士表示，“仁恒深之源開盤好幾年了，2023年開始大幅度降價(jià)，目前價(jià)格大約3.4萬元/平方米，是備案價(jià)格的3.5折，已經(jīng)不只是腰斬，但依舊不好賣，每隔一段時(shí)間就會(huì)重新進(jìn)行營(yíng)銷包裝，重新推售吸引眼球?！?/p>
中房君留意到，今年3月份，該項(xiàng)目的確仍有新品加推，主力戶型為245~247平方米。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，仁恒深之源項(xiàng)目備案價(jià)遠(yuǎn)高于同片區(qū)住宅價(jià)格，同時(shí)區(qū)位與產(chǎn)品不匹配，價(jià)格遠(yuǎn)高于產(chǎn)品本身價(jià)值，也是開發(fā)商近兩年不斷降價(jià)、虧損的原因。
資料顯示，“源系”是仁恒置地2021年對(duì)外發(fā)布的高端產(chǎn)品線，在仁恒置地的28周年品牌發(fā)布會(huì)上，仁恒曾將上海的“海上源”、深圳的“深之源”兩個(gè)項(xiàng)目作為當(dāng)年的年度作品。
然而，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，由于產(chǎn)品的錯(cuò)配與定價(jià)過高，深圳的仁恒深之源項(xiàng)目降價(jià)促銷已達(dá)兩年。
加之企業(yè)的連年虧損與大幅降價(jià)，市場(chǎng)購(gòu)房者首先擔(dān)憂的，是對(duì)深之源項(xiàng)目未來的物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)保值等各方面會(huì)否造成不利影響，也質(zhì)疑項(xiàng)目是否降價(jià)促銷卻仍舊賣不動(dòng)，項(xiàng)目的去化因此形成了惡性循環(huán)。
值得注意的還有，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，仁恒深之源項(xiàng)目為辦公屬性，并非傳統(tǒng)可居住的商務(wù)公寓，不通燃?xì)?，無陽臺(tái)，無法積分入學(xué)，持有成本和交易成本也比一般產(chǎn)品要高。
“開發(fā)商仁恒有模糊概念、商辦當(dāng)商務(wù)公寓賣的嫌疑?！?/strong>
中房君從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢到，仁恒深之源項(xiàng)目總套數(shù)324套，房屋類型為辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓，產(chǎn)權(quán)年限僅40年，并非傳統(tǒng)意義上的商務(wù)公寓。
近年來，深圳曾出現(xiàn)過多起“商辦產(chǎn)品包裝成居住產(chǎn)品對(duì)外銷售”的亂象。由于商辦類產(chǎn)品去化較難，不少開發(fā)商會(huì)通過設(shè)置住宅樣式的樣板房進(jìn)行展示，甚至廚衛(wèi)床具一應(yīng)俱全，以營(yíng)造居住用途，但實(shí)際上，這樣的“擦邊賣房”行為屬于明確禁止的違規(guī)行為，
中房君了解到，2017年，深圳規(guī)劃國(guó)土委便已發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，其中提到，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，禁止擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>
而從仁恒深之源的項(xiàng)目宣傳、現(xiàn)場(chǎng)樣板間以及中介過往賣房的影視資料看，盡管未提及“居住”字眼，但樣板間內(nèi)廚衛(wèi)衣柜一應(yīng)俱全，不少居住布局和裝潢元素，顯然與辦公寫字樓產(chǎn)品毫無關(guān)系。
（深之源項(xiàng)目過往樣板房展示截圖，圖源：中介）
03
大幅降價(jià)、停止拿地、出售資產(chǎn)
仁恒置地是否還安全？
并不樂觀的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，一味降價(jià)去庫存，疊加近兩年的規(guī)模收縮、區(qū)域合并、人員裁減、資產(chǎn)出售等動(dòng)作，仁恒置地的安全系數(shù)也引發(fā)市場(chǎng)與股東的擔(dān)憂。
去年8月，仁恒置地在新加坡出售了一座名為salita mall的購(gòu)物商城，一度引起投資者擔(dān)憂與質(zhì)疑，今年2月，有消息稱仁恒置地?cái)M出售新加坡CBD重建項(xiàng)目79 Anson Road租賃產(chǎn)權(quán)的50%股份，要價(jià)3.25億新元。
另一方面，過去四年時(shí)間，仁恒置地均未在公開市場(chǎng)拿地補(bǔ)倉，不少投資者亦對(duì)仁恒沒有后續(xù)可售資源表示擔(dān)憂，對(duì)于“管理層判斷失誤、仁恒撤離中國(guó)市場(chǎng)”的質(zhì)疑聲四起。
要知道，雖是新加坡上市房企，但仁恒置地的創(chuàng)始人鐘聲堅(jiān)實(shí)際是廣東汕尾人，并且仁恒置地過去的發(fā)展重心和開發(fā)樓盤，也一直在中國(guó)內(nèi)地各核心城市。
2023年，鐘聲堅(jiān)曾公開表示過“仁恒是不會(huì)從中國(guó)離場(chǎng)的”，但時(shí)至2025年，業(yè)績(jī)會(huì)上的回應(yīng)則變成了“與新加坡市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)相比，中國(guó)市場(chǎng)在2024年繼續(xù)呈下滑趨勢(shì)，且仁恒還有800億的庫存，足夠賣3年?！?/strong>
有分析人士指出，仁恒置地的潛臺(tái)詞，或是“仁恒置地接下來依舊不會(huì)有在中國(guó)的新增投資計(jì)劃，降價(jià)去庫存、撤出市場(chǎng)仍是其主線任務(wù)”。
值得關(guān)注的是，去年四季度以來，在一系列穩(wěn)樓市政策“組合拳”的實(shí)施下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體止跌回穩(wěn)效果明顯，銷售面積和銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，今年1、2月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，3月份多地更是出現(xiàn)“地王熱”現(xiàn)象。
在此情況下，今年以來投資者對(duì)沒有后續(xù)可售資源的仁恒置地表示擔(dān)憂和質(zhì)疑，也便不難理解。
盡管兩年前鐘聲堅(jiān)仍說“仁恒置地肯定會(huì)跟著14億人走，不跟著14億人走是傻瓜”，但如今從實(shí)際情況看，仁恒置地確實(shí)正在與這個(gè)市場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)。
下一步，該如何安撫股東的焦慮與市場(chǎng)的擔(dān)憂，仁恒置地未來還能否在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有自己的一席之地，均有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
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