廣州村民，以前怕的，是村子不拆，錢(qián)沒(méi)了。
現(xiàn)在怕的，是村子拆了，錢(qián)也沒(méi)了。
這兩年來(lái)，廣州不少村子，就面臨這樣的困境，以黃埔尤甚。
最近，黃埔就有多個(gè)村子，在考慮，或者已經(jīng)下決心“趕”走開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始自救。
近期成功邁出這一步的，是位于老黃埔穗東街的南灣村。
近日，南灣村發(fā)布公告，南灣村的舊改改為“依法征收、凈地出讓”模式，即由政府主導(dǎo)。
此前，南灣村舊改是由升龍?jiān)?020年拿下。
但由于開(kāi)發(fā)商問(wèn)題，目前南灣村舊改已經(jīng)處于停滯狀態(tài)，連臨遷費(fèi)都拖欠了一段時(shí)間。
最終，村民也忍無(wú)可忍。在上月進(jìn)行的投票中，南灣村以超85%的同意率，決定改變舊改模式。從開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，變?yōu)檎鲗?dǎo)的“依法征收、凈地出讓”模式。
在此次公告中，也說(shuō)明了這兩種模式的差別。
相比開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，“依法征收、凈地出讓”模式，從出資、規(guī)劃、征拆、安置房建設(shè)，全部由政府主導(dǎo)。
優(yōu)勢(shì)是，可以得到國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款、地方財(cái)政的支持，資金有保障，不怕?tīng)€尾；征拆、回遷安置、臨遷費(fèi)的問(wèn)題都能得到解決。
問(wèn)題是，不能選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償，只能選擇復(fù)建安置和房票安置。對(duì)比此前開(kāi)發(fā)商承諾的棄產(chǎn)補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)肯定會(huì)降低一些。
不過(guò)從村民的決定來(lái)看，如今最重要的，還是穩(wěn)妥二字。
權(quán)益能得到保障，不用再擔(dān)心爛尾問(wèn)題，比什么都重要。
同樣在考慮清退開(kāi)發(fā)商，擁抱新模式的，還有不少村子。
同樣在上月底，南崗南片、長(zhǎng)平村、夏園村等，都陸續(xù)向村民進(jìn)行征詢(xún)，將舊改模式改為“依法征收、凈地出讓”。
這幾個(gè)村子都面臨同樣的問(wèn)題——此前由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。但都由于資金問(wèn)題，在過(guò)去一兩年出現(xiàn)舊改停滯、臨遷費(fèi)拖欠等問(wèn)題。
像南崗南片舊改，是黃埔投資最大的舊改項(xiàng)目之一，總建筑面積超323萬(wàn)平，總投資約147億元，曾經(jīng)被寄予厚望。
項(xiàng)目從2018年就開(kāi)始啟動(dòng)，如今村子都拆了八成，已經(jīng)是一片殘?jiān)珨啾?，但臨遷費(fèi)已經(jīng)拖欠近一年，不少村民已經(jīng)絕望到搬回廢墟里，重新裝修下居住。
如今村民要面臨的選擇都是，是如等待戈多般，等待原開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)血復(fù)活重啟舊改，還是投身能立即解決困境、前景更有保障的政府主導(dǎo)新模式。
從大部分村民的答案來(lái)看，這道選擇題并不難做。
像南崗南片，從開(kāi)啟征詢(xún)以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)社區(qū)同意率超7成，順利通過(guò)。
其實(shí)，即便還要走征詢(xún)、投票的流程，黃埔這些困局中的舊改，一一轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)的新模式，基本只是時(shí)間問(wèn)題。
一方面，如今政府主導(dǎo)的新模式，就是黃埔大多數(shù)舊改的唯一“活路”。
如今的行情下，除了中心區(qū)幾個(gè)核心地段的舊改，其它地方的舊改，已經(jīng)很難由單個(gè)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立操盤(pán)完成，尤其是黃埔這幾個(gè)原開(kāi)發(fā)商“暴雷”的舊改。
而有國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款等的資金支持，加上廣州從開(kāi)年就立下了城中村改造的軍令狀，轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)，對(duì)黃埔一眾舊改來(lái)說(shuō)，都是現(xiàn)階段更好的選擇。
另一方面，新模式下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也逐漸能得到村民的認(rèn)可。
黃埔這幾個(gè)舊改的新模式，相比以往，都是沒(méi)法選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償，也就是不能直接拿錢(qián)，只能換安置房或者拿房票買(mǎi)新房。
如果放其它區(qū)，村民還得考慮下保留村屋還是換新房。那對(duì)于黃埔這些拆了一半，村民急需安置的舊改，這選擇就沒(méi)那么難了。
而且，今年以來(lái)，廣州的房源超市，也已經(jīng)擴(kuò)大到全市，并且能跨區(qū)使用，村民的選擇多了不少。
而且在黃埔之外，近來(lái)像海珠新中軸、荔灣白鵝潭等區(qū)域的舊改，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)超出不少人想象，甚至讓人重燃起拆遷暴富的夢(mèng)想。（詳情點(diǎn)此戳前文）
當(dāng)挖掘機(jī)再次全面開(kāi)動(dòng)起來(lái)，黃埔的又一輪宅地、新盤(pán)供應(yīng)浪潮，或許又要來(lái)了。
從23年以來(lái)，黃埔已經(jīng)有不少陷入困境的舊改項(xiàng)目，由“白衣騎士”從民營(yíng)開(kāi)發(fā)商手上接下。
而這些項(xiàng)目也大多能在短時(shí)間內(nèi)，建設(shè)進(jìn)度大大提速，并在市場(chǎng)上亮相。
例如，由中建八局在23年11月接手的雙沙舊改，如今首批回遷房已交付，商品房組團(tuán)中建海絲城·閱山也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)；由中交四航局在23年接手的珠江村舊改，如今轉(zhuǎn)化成的中交四航·珠江春，同樣已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。
如今這一批舊改，即將轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)的“依法征收、凈地出讓”。那更多是會(huì)轉(zhuǎn)化為宅地后，在土地市場(chǎng)出讓。
今年黃埔面世的新盤(pán)，已經(jīng)輪番拿出各種看家本領(lǐng)。例如引進(jìn)九年一貫制名校、打造130%使用率產(chǎn)品，地鐵上蓋TOD...
接下來(lái)的黃埔新房市場(chǎng)，又將怎樣卷翻天，我想黃埔的二手業(yè)主，以及番禺白云等區(qū)域，都得顫抖下了。
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