近年來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商在各類(lèi)宣傳中頻繁采用“購(gòu)買(mǎi)兩房可得三房”“購(gòu)買(mǎi)三房可變五房”等宣傳手段，這種“偷面積”的做法表面上看似最大化利用空間，為購(gòu)房者提供額外的居住面積。然而，這一策略背后潛藏諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，值得我們深入剖析。
浙江某置業(yè)公司向市規(guī)劃局某區(qū)分局提交了A房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并備案。備案圖紙中標(biāo)注了包括甲戶型“兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)”和乙戶型“三房?jī)蓮d兩衛(wèi)”等七種標(biāo)準(zhǔn)戶型的房屋裝修示意圖。隨后，置業(yè)公司卻通過(guò)宣傳冊(cè)和網(wǎng)站等渠道將已報(bào)批的甲戶型宣傳為“三房?jī)蓮d兩衛(wèi)”，將乙型戶型宣傳為“四房?jī)蓮d兩衛(wèi)”。兩年后，公司將毛坯商品房交付給消費(fèi)者。不久后，該區(qū)市監(jiān)局接到舉報(bào)，反映置業(yè)公司在A房產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中涉嫌虛假宣傳行為。該區(qū)市監(jiān)局進(jìn)行立案調(diào)查并作出《行政處罰決定書(shū)》，認(rèn)定置業(yè)公司的行為違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十八條第二項(xiàng)的規(guī)定，屬于虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，依據(jù)該法責(zé)令置業(yè)公司限期改正，并罰款50萬(wàn)元。
置業(yè)公司對(duì)處罰結(jié)果表示異議，遂提出行政復(fù)議，復(fù)議結(jié)果維持了原處罰決定。隨后，該公司以宣傳冊(cè)中使用醒目的紅、藍(lán)線框標(biāo)注，并明確指出需要消費(fèi)者自行后期改造，且在實(shí)際樣板房中亦有相應(yīng)提示為由，向法院提起訴訟，主張其行為并未構(gòu)成虛假宣傳。然而，一審法院裁定，該公司的宣傳內(nèi)容與實(shí)際情況存在明顯差異，足以對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房決策產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；并且公司在廣告中將陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等改造為臥室進(jìn)行展示，誤導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)為此類(lèi)改造是合法的。因此，法院認(rèn)定公司行為構(gòu)成發(fā)布虛假?gòu)V告的違法行為，駁回了置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。二審法院亦支持了一審法院的判決。
本案中涉及的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中“偷面積”銷(xiāo)售宣傳行為，
我們應(yīng)該如何看待呢？
Q:
針對(duì)本案中的“偷面積”行為應(yīng)如何定性？
A:
在本案件中，所指的“偷面積”主要是指開(kāi)發(fā)商或其授權(quán)的第三方在房屋交付后，通過(guò)與購(gòu)房者簽訂改造協(xié)議，對(duì)與室內(nèi)空間不相通的設(shè)備平臺(tái)進(jìn)行改造，使之成為房屋的專(zhuān)用面積。然而，此行為是否合法？
根據(jù)浙江省《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，室外設(shè)備平臺(tái)指“房屋主體結(jié)構(gòu)外，供空調(diào)外機(jī)、熱水器組等設(shè)備擱置檢修空間?！苯ㄖ娣e計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：“……房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的建筑空間……”因此，設(shè)備平臺(tái)不應(yīng)當(dāng)計(jì)入建筑面積。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)……第六十四條，如未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，可以改正的，限期改正，無(wú)法改正的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。因此，通過(guò)簽訂改造協(xié)議將設(shè)備平臺(tái)改造為業(yè)主專(zhuān)有部分的行為，會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)違法后果。
Q:
“偷面積”宣傳行為是否構(gòu)成虛假?gòu)V告？
A:
依據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十八條規(guī)定，虛假?gòu)V告表現(xiàn)主要有兩種：一是虛假宣傳，即宣傳內(nèi)容與實(shí)際情況不相符；二是可能引起誤解的宣傳，即宣傳內(nèi)容無(wú)誤，卻可能導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)商品或服務(wù)的真實(shí)情況產(chǎn)生錯(cuò)誤理解。
在本案中，宣傳資料與實(shí)際狀況不符是無(wú)異議的。然而，存在爭(zhēng)議的是，盡管置業(yè)公司在廣告宣傳中提示陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等區(qū)域的改造需由購(gòu)房者自行完成。但此類(lèi)宣傳仍可能誤導(dǎo)消費(fèi)者，使他們錯(cuò)誤地認(rèn)為在房屋交付后可以合法地對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行改造。因此，置業(yè)公司利用違法利益作為誘餌，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋，此行為已構(gòu)成虛假?gòu)V告，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》及《中華人民共和國(guó)行政處罰法》等相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
編輯 | 蓬江發(fā)布編輯部
來(lái)源 | 區(qū)司法局
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