本文來源：時代周報 作者：林佳
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，房企的增長邏輯正從重資產(chǎn)擴張轉(zhuǎn)向輕重并舉運營。
2024年，在大多數(shù)房企仍以縮表和償債為主旋律的背景下，新城控股交出了一份逆勢增長的業(yè)績單：全年實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸母凈利潤同比增長2.07%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第七年為正。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動下，公司商業(yè)運營總收入達到128億元，同比增長13.1%，超額完成年初目標，吾悅廣場出租率升至97.97%。
商業(yè)板塊的持續(xù)發(fā)力，正在成為新城控股穿越周期的關(guān)鍵支點。報告期內(nèi)，新城控股商管收入占比提升至13.52%，毛利率達70.17%，在總毛利中的占比也提升至47.89%。
在穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績和安全的財務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺——新城建管，正在成為輕資產(chǎn)擴張路徑中的關(guān)鍵一環(huán)。
過去一年，新城建管持續(xù)拓展項目規(guī)模與服務(wù)邊界。截至2024年，平臺累計管理項目超過100個，其中商業(yè)綜合體類項目超過60個，累計管理建筑面積超1600萬平方米，全年新增簽約面積超710萬平方米，業(yè)務(wù)范圍基本實現(xiàn)全國化布局，入選“2024中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”。
在經(jīng)營回款、債務(wù)壓降和商業(yè)運營三條主線上，新城控股正用一套低杠桿、高效率、強現(xiàn)金流的打法，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的增長底盤。
財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足，新城控股鞏固底盤
當行業(yè)步入去杠桿與重運營階段，資本結(jié)構(gòu)的安全與現(xiàn)金流的確定性，成為企業(yè)生存力的直觀體現(xiàn)。
基于雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，2024年，新城控股持續(xù)通過穩(wěn)定銷售回款、增加經(jīng)營性收入保持發(fā)展的主動性。根據(jù)年報，2024年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%，公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp，核心指標保持穩(wěn)定向好。
2024年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，銷售面積約538.82萬平方米；全年回款金額達411億元，回款率達102%，為公司收入提供了堅實保障。與此同時，公司持續(xù)壓實主體責任，將保交付作為運營管理核心任務(wù)之一，全年累計交付物業(yè)超過10萬套，交付力與兌現(xiàn)力穩(wěn)步提升。
在商業(yè)穩(wěn)步增長的同時，公司整體財務(wù)表現(xiàn)依然維持良好穩(wěn)定態(tài)勢。
2024年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。
住宅銷售保持高回款、經(jīng)營性物業(yè)收入穩(wěn)定，為新城控股現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。
良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成了新城控股穩(wěn)步前行的底層邏輯。
截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。
長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場債券52.62億元，良好的信譽表現(xiàn)也讓新城控股獲得了多方認可，并在融資端取得突破。
去年5月，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲得中債增全額擔保，總認購倍數(shù)超2.7倍；11月，發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數(shù)1.97倍。此外，依托吾悅廣場優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長的運營實力，2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。
財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、商業(yè)租金的釋放與融資成本的持續(xù)下降，共同構(gòu)筑了新城控股穩(wěn)健經(jīng)營的基本盤。在行業(yè)深度調(diào)整的周期中，這家房企正以可持續(xù)的現(xiàn)金流能力與安全邊界，打開通往下一階段增長的通道。
商業(yè)加法、代建突圍，釋放韌性增長引擎
在行業(yè)重估商業(yè)邏輯、去金融化趨勢日益明確的當下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流與運營能力，正成為衡量一家房企長期價值的重要指標。
行業(yè)新周期之下，經(jīng)營性物業(yè)重要性隨之上升。在業(yè)內(nèi)看來，新城控股長年積淀的厚實商業(yè)盤面，對其整體業(yè)績貢獻率不斷提升，是其穿越周期、保持韌性成長的永續(xù)動力。
2024年，新城控股不含稅物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入達120.29億元，占公司營業(yè)收入的13.52%。該板塊貢獻毛利84.40億元，在公司總毛利中的占比由上年同期的32.73%大幅提升至47.89%，毛利率達70.17%。作為利潤結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵支撐，物業(yè)經(jīng)營持續(xù)增強公司整體盈利能力。
依托輕重并舉的運營策略，新城控股商業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)步增長，管理版圖不斷拓展。
過去一年，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場，截至2024年末，新城控股實現(xiàn)173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)商業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。
方正證券在近期研報中指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數(shù)增長。隨著商業(yè)的深度進階，新城控股自2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當期利息支出，2024年該比例進一步增長至3.34倍。
值得一提的是，為適應(yīng)不斷變化的消費市場，去年10月，新城控股還將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級至新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司（簡稱“吾悅商管”），并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造不一樣的吾悅。面對激烈的市場競爭，新城商業(yè)給出了自己的破局思路，主動適應(yīng)消費趨勢，也被業(yè)內(nèi)認為是其持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要思考與實踐。
在穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績與穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺——新城建管，也展現(xiàn)出強勁的發(fā)展?jié)摿εc業(yè)務(wù)活力，正在為公司打開新的增長通道。
截至2024年，新城建管累計管理項目已超過100個，其中商業(yè)綜合體項目逾60個，累計管理建筑面積超過1600萬平方米，全年新增簽約面積達710萬平方米，基本完成全國化布局。憑借持續(xù)拓展與運營能力的提升，公司躋身“2024中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”，并獲得委托方的廣泛認可。
在逐步構(gòu)建輕重并舉、收支平衡增長模型的過程中，新城控股的商業(yè)價值與產(chǎn)業(yè)彈性，正在穿越地產(chǎn)周期的波谷，釋放出更清晰的長期信號。
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