文/北京進深 林振興
北京13級大風(fēng)過后的，放開陽臺的風(fēng)也終于吹到大興。
4月14日，大興兩個項目前后腳在規(guī)自委掛出了關(guān)于陽臺的公告。
先是周一上午9:00，御璟星城元啟官宣調(diào)規(guī)，它從“被刺者”變成“背刺者”。最大亮點是，增加了南向奇偶陽臺。
緊接著21分鐘后，興創(chuàng)黃村項目承諾，交付時不封閉開敞陽臺。
眼下，大興有“黑科技”的新盤一個比一個卷，至少有5個項目設(shè)置了陽臺。
調(diào)規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？
它的效仿對象，大興另一個項目——京璽，雖然也有奇偶陽臺，但取證快9個月，網(wǎng)簽去化才破兩成。
而元啟后面的“追兵”，實力也不可小覷。
例如興創(chuàng)黃村項目，湊齊了好房子“三件套”（陽臺 風(fēng)雨連廊 架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開敞陽臺尺度非常大，進深約1米8。
01
整體規(guī)劃上，元啟總戶數(shù)由1052增加至1065戶，樓棟由原來的19棟，改為21棟。
它將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。
層高方面，總層數(shù)沒變，但單層高度由原來的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。
元啟的舊方案中，只有南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺。
在此基礎(chǔ)上，新方案增加了南向奇偶陽臺，另有挑空平臺。
但不是所有人都?xì)g迎敞開式陽臺。
已購買業(yè)主認(rèn)為，元啟說是響應(yīng)“好房子”政策免費送陽臺，結(jié)果把原來飄窗封在室內(nèi)的部分改成到室外敞開式了，室內(nèi)實際使用比以前更小了。
雖然開敞陽臺有點雞肋，但是有總比沒有好。
一些購房者則傾向陽臺這類黑科技，“飄窗跟正常室內(nèi)不一樣，只能花錢加個抽屜和軟墊，太雞肋了。如果噪音不大得話，我個人是肯定愿意用0.5m飄窗換1.5m外陽臺。”
調(diào)整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會坐地漲價，目前不得而知。
元啟背后的開發(fā)商是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國資旗下的興創(chuàng)置地。
比元啟調(diào)規(guī)更勁爆的是，據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經(jīng)理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元。
觸動元啟改規(guī)的根本原因，是項目賣不動了。開盤七個月，它的網(wǎng)簽僅61套，去化率6%左右，成交額3.25億元。
然而，這個項目單單拿地就花了48.76億現(xiàn)金，地價覆蓋率不到7%。最后，中建壹品只能調(diào)規(guī)送陽臺。
元啟或許緊張的還有，剛開盤還不到一個月，它緊鄰的新地塊又上新了。
去年9月，興創(chuàng)置地自己孤軍作戰(zhàn)，以底價22.25億拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)1號地土地一級開發(fā)項目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。
在北京“好房子”新規(guī)助力下，興創(chuàng)6030地塊允許設(shè)置陽臺。
根據(jù)掛牌文件《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的補充說明》，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺，應(yīng)進行封閉。
拿地半年后，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計?；虺鲇谌P鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競爭。
但元啟是奇偶陽臺，不允許封閉，興創(chuàng)6030地塊顯然占了上風(fēng)。
02
在大興，元啟的對手們很強大。
興創(chuàng)黃村項目就是其中一個，它是繼亦莊招商序之后，北京第二個在公示階段就把陽臺 架空層 風(fēng)雨連廊“好房子三件套”配齊的項目。
更驚喜的是，它有4棟樓首層設(shè)置架空層（含局部），應(yīng)該是目前北京新盤里架空層樓棟數(shù)量最多的。分別為最中央的2#、6#兩棟高層，以及最北邊的5#樓和南邊的7#樓，總面積超過1500㎡。
此次，興創(chuàng)黃村項目僅收到1條反饋意見。就兩點：其一、陽臺封不封？其二、設(shè)備平臺有幾個？
開發(fā)商承認(rèn)，我們有陽臺，是按照好房子的標(biāo)準(zhǔn)做的，沒違規(guī)。
并強調(diào)設(shè)置開敞陽臺及錯層陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%。此外，未設(shè)置設(shè)備平臺。
取得預(yù)售許可證后，樣板間展示及銷售過程中，承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺。
表述非常明確了，交付時不封；交付后，是業(yè)主的事了。
而且從當(dāng)前市場來看，報規(guī)階段為開敞陽臺，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。
就算有“黑科技”加持，在大興庫存激增的背景下，本地新盤也不是那么好賣。
在大興，京璽是第一個送陽臺的樓盤。
不過，這個陽臺是上下層錯位布置，且無法封閉。這類陽臺也很雞肋，因為北京風(fēng)沙天氣多，無法作為家政間放洗衣機，利用率偏低。
京璽于2024年7月取得預(yù)售許可證，供應(yīng)712套，目前網(wǎng)簽163套，網(wǎng)簽率22.9%，成交金額6.79億元，地價覆蓋率為35.7%。
一百來套的成交量，還是項目負(fù)責(zé)人蘇森浩靠“以價換量”爭取來的。
目前，京璽成交均價已跌到了4.58萬元/平米，相較于5.9萬元/平米的銷售指導(dǎo)價打了77折。
京璽背后有四家開發(fā)商，包括了中鐵置業(yè)、興創(chuàng)置業(yè)、住總地產(chǎn)、首開股份。
關(guān)鍵是有多家房企在，價格怎么降，具體降多少，用什么方式降，還真是一個頭疼問題。
眼下，無論是京璽還是元啟最頭疼的還是，后面“追兵”如能封閉陽臺，那它顯然失去了競爭力，更加不好賣出去了。
相關(guān)公司：中建壹品
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