近幾年，市場分化加劇，改善和高端改善樓盤熱銷，聯(lián)排、疊排等低密產(chǎn)品層出不窮。
特別是去年杭州“10.9新政”取消限價政策后，杭州市場上高層+聯(lián)排、高層+疊排等“高低配”的現(xiàn)象卷土重來。
在城市核心區(qū)域通常高端低密需求更多，相比于高層住宅，聯(lián)排、疊排等低密產(chǎn)品也能賣出更高價格。
沒有了限價的束縛，開發(fā)商通過“高低配”甚至極限“高低配”的規(guī)劃，拉高高層的容積率，利用低密產(chǎn)品提高溢價，以擴大貨值，實現(xiàn)利潤最大化。
但近期，杭州已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在出讓條件中都出現(xiàn)了新規(guī)，極限“高低配”被叫停
01
一季度新盤公示：
高低配項目不斷涌現(xiàn)
據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2025年一季度，杭州市區(qū)共出讓32宗涉宅地，總出讓建面約203.5萬㎡，總成交金額約595.1億元
這32宗涉宅地中，已有17個項目完成公示。此外，今年一季度還公示了13個2024年拿地的項目。
因此，今年一季度合計有30個項目已經(jīng)公示，其中規(guī)劃“高低配”的項目有13個，“高低配”項目占總量的比例達(dá)到約43%
這些高低配項目中，不乏容積率超過2.5的項目。例如，國泰世紀(jì)新街項目規(guī)劃2幢高層和10幢疊排，濱江房產(chǎn)市北項目規(guī)劃6幢高層和4幢疊排，英冠世紀(jì)城南項目規(guī)劃3幢20+1F高層和3幢5F聯(lián)排，濱江房產(chǎn)湖墅項目規(guī)劃7幢高層和6幢疊排。
容積率2.7的望闕南項目，也規(guī)劃了7幢高層和2幢疊排。
而金沙印象城南項目，雖然容積率為2.0，但可建面積僅約1.6萬㎡，“硬生生”擠出了1幢4F聯(lián)排+2幢17F高層。
金沙印象城南項目
圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局
02
杭州出臺新規(guī)：
極限“高低配”被叫停
近期，杭州運河新城、三塘、大江東、湘湖新城、下沙工業(yè)區(qū)等已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在其出讓時的規(guī)劃條件中都出現(xiàn)了一條新規(guī)定：
建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3:1?！?/p>
按照3:1的要求，假設(shè)是容積率2.5的地塊，無法通過“極限規(guī)劃”出現(xiàn)落差極大的高層+聯(lián)排或高層+疊排這樣的搭配，最多能做到高層+洋房。
此外，杭州近期有不少宅地直接明確不得建設(shè)別墅類（合院、雙拼）產(chǎn)品，或者規(guī)定層數(shù)不小于4層，大于（不包含）兩聯(lián)排。當(dāng)然，還可以開發(fā)疊排，或者4層三聯(lián)排等。
也有不少地塊明確設(shè)置了最低建筑高度最高建筑高度。例如，4月1日出讓的寧波城建投資集團三塘項目明確，建筑高度最低不小于12米且最高不超過27米；4月1日出讓的遠(yuǎn)東宏信大江東項目明確，建筑高度最低不小于12米最高不超過24米等。
03
極限“高低配”均好性差
或?qū)⒔^跡
極限“高低配”的項目顯得不倫不類，最大的問題就是破壞了均好性
如同在高鐵二等座車廂里擺了幾張商務(wù)的椅子，但還是按照商務(wù)艙的票價賣給你。
從居住品質(zhì)和舒適度來說，極限“高低配”不僅不會提升居住品質(zhì)和居住體驗，反而會下降。
在容積率已經(jīng)確定的前提下，極限“高低配”的樓盤中，高層容積率被拔高、密度加大，影響居住舒適度，高層的部分“吃虧”是顯而易見的。
而低密區(qū)看似占了便宜，但由于純粹性低，感受同樣不好，面臨陽光被遮擋私密性受到高層俯視影響等弊端。
高層業(yè)主與低密區(qū)業(yè)主在對小區(qū)公共設(shè)施、綠化維護、安保等級物業(yè)費用等諸多方面，可能也存在較大分歧，甚至可能引發(fā)業(yè)主糾紛。
如果能在土地出讓時，就事先約定建筑高度最高部分與最低部分高度比例，或者規(guī)定建筑的最低高度和最高高度，可以有效規(guī)避極限“高低配”項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險。
高差≤3:1的排屋+洋房等組合的“高低配”還會存在，但極限“高低配”的項目將絕跡
這是一次購房者價值觀的教育，以后人們可能也會更注重均衡性均好性
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