為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

一、案件梳理

（一）人物關(guān)系

原告方：

林慧英：與已故的陳志強(qiáng)系夫妻關(guān)系，二人育有一子陳宇華。陳志強(qiáng)父母為陳國(guó)平、趙秀芳。陳嘉蘭系陳志強(qiáng)與前妻所生。林慧英、陳宇華、陳嘉蘭向法院提出訴訟請(qǐng)求。陳國(guó)平、趙秀芳提交書(shū)面意見(jiàn)稱(chēng)放棄本案訴訟及相關(guān)繼承權(quán)利。

被告方：

王宏剛：與任曉霞系夫妻關(guān)系，被訴要求協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)。

第三人：

任志軍：未到庭，提交書(shū)面意見(jiàn)說(shuō)明借款情況。

楊?lèi)偅何吹酵?，提交?shū)面意見(jiàn)說(shuō)明借款情況。

（二）案件背景

2019年3月，因原告林慧英當(dāng)時(shí)名下有房且為外地戶(hù)口，在北京無(wú)購(gòu)買(mǎi)第二套房屋資格，遂與被告王宏剛口頭約定借名買(mǎi)房事宜，購(gòu)買(mǎi)北京市一號(hào)房屋及捆綁銷(xiāo)售的二號(hào)房屋。從選房、支付定金、購(gòu)房款、交納稅金，到收房、添置家具均由原告方完成，房屋雖登記在被告名下，但物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由原告實(shí)際支付。2023年初，原告以具備過(guò)戶(hù)資格為由要求被告配合過(guò)戶(hù)，被告拒絕，原告遂訴至法院。

（三）購(gòu)房相關(guān)事實(shí)

合同簽訂：2019年3月13日，王宏剛（買(mǎi)受人，由任曉霞代簽）與案外人簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià)款12700000元。2019年3月14日，王宏剛與案外人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)二號(hào)房屋，總價(jià)款200000元。買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議原件均在林慧英處。

款項(xiàng)支付：

定金與中介費(fèi)：2019年3月14日，陳志強(qiáng)直接支付出賣(mài)人定金100000元。2019年3月15日，陳志強(qiáng)直接支付中介費(fèi)342900元、服務(wù)費(fèi)5400元。

購(gòu)房款：房屋及地庫(kù)購(gòu)買(mǎi)款合計(jì)12900000元，其中陳志強(qiáng)直接支付出賣(mài)人定金100000元，陳志強(qiáng)轉(zhuǎn)賬給王宏剛8800000元，第三人任志軍轉(zhuǎn)賬給王宏剛3000000元，楊?lèi)傓D(zhuǎn)賬給王宏剛1000000元 。

契稅與登記費(fèi)：2019年4月9日，王宏剛支付契稅，但發(fā)票原件由林慧英持有。權(quán)屬證書(shū)登記費(fèi)550元由林慧英直接向登記機(jī)關(guān)支付。

房屋登記與使用：2019年4月9日，王宏剛?cè)〉靡惶?hào)房屋權(quán)屬登記證書(shū)，4月12日取得二號(hào)房屋權(quán)屬登記證書(shū)，均登記為王宏剛單獨(dú)所有，但證書(shū)原件由林慧英持有。2019年4月15日，林慧英辦理房屋交接，支付交接費(fèi)用61091元，房屋交付后由陳志強(qiáng)、林慧英實(shí)際占有使用。

（四）溝通記錄

居間人溝通：林慧英提交與居間人工作人員微信聊天記錄，顯示雙方就房屋交易細(xì)節(jié)，如線上簽約、過(guò)戶(hù)等事宜進(jìn)行溝通，體現(xiàn)林慧英參與購(gòu)房過(guò)程。

與被告溝通：2022年6月8日，林慧英微信詢(xún)問(wèn)任曉霞辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜，任曉霞回復(fù)馬上辦理。2022年12月27日，陳志強(qiáng)去世后，林慧英再次提及過(guò)戶(hù)，任曉霞稱(chēng)房子的事陳志強(qiáng)有專(zhuān)門(mén)交代。2023年1月31日、2月1日，王宏剛補(bǔ)辦涉案房屋權(quán)屬登記證書(shū)。

（五）證人證言

被告申請(qǐng)證人嚴(yán)某出庭作證，稱(chēng)陳志強(qiáng)曾向嚴(yán)某借款8000000元，陳志強(qiáng)向王宏剛轉(zhuǎn)款8800000元系對(duì)嚴(yán)某的還款，但嚴(yán)某未提交借據(jù)或佐證借貸合意的直接證據(jù)。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

借名買(mǎi)房協(xié)議是否存在：原告主張與被告存在口頭借名買(mǎi)房協(xié)議，被告否認(rèn)，稱(chēng)房屋系基于朋友關(guān)系借給原告方居住，雙方不存在借名買(mǎi)房約定與行為。

款項(xiàng)性質(zhì)認(rèn)定：原告認(rèn)為轉(zhuǎn)給被告的款項(xiàng)為購(gòu)房款，被告稱(chēng)陳志強(qiáng)轉(zhuǎn)給王宏剛的款項(xiàng)是按證人指示的還款，第三人轉(zhuǎn)給王宏剛的錢(qián)款是代被告支付購(gòu)房款。

三、裁判結(jié)果

王宏剛于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助林慧英辦理北京市一號(hào)房屋、二號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（均登記為按份共有，由林慧英持有68.99%份額，由王宏剛持有31.01%的份額）。

駁回林慧英、陳宇華、陳嘉蘭的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件分析

（一）借名買(mǎi)房關(guān)系認(rèn)定

行為表現(xiàn)：陳志強(qiáng)、林慧英夫婦支付了購(gòu)房定金、中介費(fèi)、權(quán)屬證書(shū)登記費(fèi)，參與房屋購(gòu)買(mǎi)、交接結(jié)算，持有相關(guān)合同、票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件，且實(shí)際居住使用房屋，其行為遠(yuǎn)超借住人的一般義務(wù)。

溝通記錄：林慧英與居間人關(guān)于交易細(xì)節(jié)的溝通記錄，以及與被告方關(guān)于過(guò)戶(hù)事宜的溝通記錄，相互印證，體現(xiàn)了借名買(mǎi)房的意思表示。被告雖否認(rèn)，但未提交反駁證據(jù)。

（二）款項(xiàng)性質(zhì)認(rèn)定

陳志強(qiáng)轉(zhuǎn)款：被告主張陳志強(qiáng)轉(zhuǎn)給王宏剛的8800000元是按證人指示還款，但證人除轉(zhuǎn)賬記錄外，無(wú)直接證據(jù)證明借貸合意及還款事實(shí)，法院對(duì)證人證言不予采信，認(rèn)定該款項(xiàng)為購(gòu)房款。

第三人轉(zhuǎn)款：第三人任志軍、楊?lèi)偽吹酵サ峤粫?shū)面意見(jiàn)，原告主張款項(xiàng)系陳志強(qiáng)指示支付卻無(wú)證據(jù)佐證，法院認(rèn)定第三人所付款項(xiàng)屬于王宏剛支付的購(gòu)房款。

（三）份額確定與過(guò)戶(hù)義務(wù)

綜合購(gòu)房款支付情況，陳志強(qiáng)、林慧英方支付8900000元，王宏剛方支付4000000元。基于現(xiàn)有證據(jù)，法院按出資額對(duì)應(yīng)的房屋份額比例支持原告方主張?？紤]到房屋登記在王宏剛個(gè)人名下，從執(zhí)行角度，由王宏剛履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)，不再支持對(duì)任曉霞的過(guò)戶(hù)請(qǐng)求。

五、勝訴辦案心得

（一）證據(jù)收集與梳理

全面收集證據(jù)：在接受委托后，積極引導(dǎo)當(dāng)事人收集各類(lèi)與購(gòu)房相關(guān)的證據(jù)，不僅包括合同、付款憑證等直接證據(jù)，還注重挖掘如溝通記錄、費(fèi)用支付憑證等間接證據(jù)，力求還原購(gòu)房全過(guò)程。

證據(jù)梳理與關(guān)聯(lián)：對(duì)收集到的證據(jù)進(jìn)行細(xì)致梳理，按照時(shí)間順序和證據(jù)類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)，分析各證據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性，構(gòu)建完整的證據(jù)鏈條，以證明借名買(mǎi)房關(guān)系的存在及原告方的出資情況。

（二）法律適用與策略制定

精準(zhǔn)法律適用：根據(jù)案件發(fā)生時(shí)間，準(zhǔn)確適用當(dāng)時(shí)的相關(guān)法律規(guī)定，明確借名買(mǎi)房關(guān)系認(rèn)定和款項(xiàng)性質(zhì)判斷的法律依據(jù)，為訴訟策略提供堅(jiān)實(shí)法律基礎(chǔ)。

策略制定與調(diào)整：圍繞借名買(mǎi)房關(guān)系和款項(xiàng)性質(zhì)兩大核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)，制定訴訟策略。針對(duì)被告的抗辯觀點(diǎn)，提前準(zhǔn)備反駁方案，并在訴訟過(guò)程中根據(jù)被告舉證及法庭反饋，及時(shí)調(diào)整策略，確保訴訟方向的正確性。

（三）庭審應(yīng)對(duì)與溝通

有力反駁抗辯：在庭審中，面對(duì)被告的否認(rèn)和證人證言，運(yùn)用證據(jù)和法律規(guī)定，有條理地反駁被告觀點(diǎn)。針對(duì)證人證言缺乏關(guān)鍵證據(jù)支撐的弱點(diǎn)，進(jìn)行有效質(zhì)證，削弱其證明力。

與法官有效溝通：庭審過(guò)程中，準(zhǔn)確理解法官詢(xún)問(wèn)意圖，簡(jiǎn)潔明了地回答問(wèn)題，突出重點(diǎn)闡述借名買(mǎi)房關(guān)系認(rèn)定和款項(xiàng)性質(zhì)的證據(jù)及法律依據(jù)，根據(jù)法官關(guān)注點(diǎn)及時(shí)調(diào)整陳述內(nèi)容，爭(zhēng)取法官對(duì)我方觀點(diǎn)的認(rèn)可。