本文刊登于《人民司法》2025年第08期
從北京某物業(yè)公司租賃合同糾紛案談房屋優(yōu)先承租權的司法認定
——《北京某至物業(yè)管理有限責任公司訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案（入庫編號：2025-07-2-111-001）》解讀
文/鄒 治 袁 芳
鄒治
北京市第二中級人民法院民二庭庭長、二級高級法官
袁芳
北京市第二中級人民法院民事審判第六庭四級高級法官
在房屋租賃合同法律關系中，承租人租賃房屋一段時間后，對房屋及周邊環(huán)境產(chǎn)生一定程度的依賴，并且圍繞房屋與相關主體產(chǎn)生法律關系。為順應近年來國家推動住房租賃市場健康發(fā)展的政策導向，民法典第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。”“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利?！逼渲?，第二款系在原合同法第二百三十六條的基礎上新增，首次以法律形式確立優(yōu)先承租權制度，賦予承租人優(yōu)先承租的法定權利。其立法宗旨在于協(xié)調出租人財產(chǎn)處分權與承租人居住穩(wěn)定性需求，通過保障承租人對租賃物的持續(xù)性利用權益，落實租購同權政策目標。但是，民法典對優(yōu)先承租權的規(guī)定較為原則，審判實踐中對于優(yōu)先承租權的適用條件、行使規(guī)則、法律后果等問題存在一定爭議，亟需加以明晰。對于上述爭議問題，北京某至物業(yè)管理有限責任公司訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案作了有益探索。雖然該案發(fā)生在民法典施行前，且屬于約定優(yōu)先承租權情形（在民法典確立優(yōu)先承租權之前，實踐中通過協(xié)議約定優(yōu)先承租權的情形亦不少見），但對實踐中適用民法典第七百三十四條的規(guī)定仍具有重要參考價值。為此，人民法院案例庫將該案例收錄作為入庫參考案例（入庫編號：2025-07-2-111-001），并在裁判要旨中對優(yōu)先承租權的行使作了闡釋。具體而言，該參考案例的裁判要旨提出：“出租人有繼續(xù)出租房屋的意愿，且與第三人確定了租賃合同的內容，出租人應當將相關內容向承租人全面、不遲延地通知，保障承租人能夠行使優(yōu)先承租權?！薄白赓U期限屆滿，承租人優(yōu)先承租所依據(jù)的‘同等條件’一般為租賃物的用途、租金、租賃期限、支付期限和方式等可直接影響出租人在租賃合同中可獲利益的關鍵要素?！苯Y合該參考案例，現(xiàn)對民法典第七百三十四條規(guī)定的優(yōu)先承租權的司法審查認定問題解讀如下：
一、房屋優(yōu)先承租權行使條件的審查認定
（一）租賃合同合法有效且履行至期限屆滿
民法典第七百三十四條規(guī)定優(yōu)先承租權行使前提是“租賃期限屆滿”，從當然解釋來看，這一前提條件包括租賃合同合法有效，且合同履行至期限屆滿。
一方面，租賃合同應當合法有效。優(yōu)先承租權是在原有租賃合同法律關系基礎上衍生的形成權，如原租賃合同被認定為無效，則出租人、承租人之間自始不發(fā)生租賃法律關系，自然也不存在優(yōu)先承租權的問題。因此，原租賃合同的效力實際是優(yōu)先承租權案件首先需要審理的問題。實踐中，一些法官在審理優(yōu)先承租權案件中因聚焦于優(yōu)先承租權本身而忽視租賃合同效力認定，易導致認定錯誤和審判資源的浪費。因此，租賃合同效力的審查應明確作為優(yōu)先承租權案件審理的前提。
另一方面，原租賃合同應當履行至期限屆滿。這里的合同期滿，指的就是租賃合同正常履行至期限屆滿而終止。這就排除了因法定或約定解除等非正常終止的租賃合同對于優(yōu)先承租權的適用。對于“期限屆滿”，通過文義解釋可以明確，應指合同約定的履行期限終期時間已經(jīng)達到，顯然就是指合同履行至約定期限全部達到。法定或約定解除等非正常終止的租賃合同，均不是合同履行期限全部達到后的自然終止，產(chǎn)生的是相應的補償或損害賠償?shù)确珊蠊什淮嬖趦?yōu)先承租權適用的可能。這一問題在實踐中應予以明確，避免把優(yōu)先承租權擴大適用到非正常終止的租賃合同。
本案中，法院經(jīng)審查認定某至公司與某錦賓館的租賃合同有效，且該合同正常履行至租期屆滿，故某錦賓館的優(yōu)先承租權具備適用的基礎。
（二）出租人有繼續(xù)出租的明確意思表示
出租人有繼續(xù)出租房屋的意愿是承租人行使優(yōu)先承租權的當然前提條件。民法典第七百三十四條雖未明確規(guī)定承租人行使優(yōu)先承租權需以出租人有繼續(xù)出租的意思表示為前提，但“同等條件”的規(guī)定表明存在可比照的繼續(xù)出租意思表示。然而在實踐中，個別法官對這一前提條件的認識存在誤區(qū)，在出租人明顯沒有繼續(xù)出租意思表示的情況下仍然支持承租人的優(yōu)先承租權請求。需要指出的是，由于繼續(xù)出租的意愿具有主觀性，實踐中需要將出租人繼續(xù)出租的主觀意愿予以客觀類型化區(qū)分，并進行審查。其中，對于直接向承租人表達繼續(xù)出租的意愿并進行磋商的情形，如果出租人愿意繼續(xù)將房屋出租于原承租人，承租人的優(yōu)先承租權當然得以實現(xiàn)。
但是，對于向第三人表達出租的意愿并進行磋商的情形，審理認定比較復雜。承租人之所以有“優(yōu)先”一說，是因為存在與出租人有磋商和合意行為的第三人存在，承租人在此情形下才有“同等條件”的比照對象。因此，實踐中更多的情況是，承租人通過比對出租人與第三人擬訂立或已訂立租賃合同中的用途、租金、租賃期限、支付方式等條款，以確定是否行使優(yōu)先承租權，這就涉及出租意愿的審查認定。例如，空置或自用一段時間后再行出租能否認定為沒有出租意愿？如能構成優(yōu)先承租權有效抗辯，空置或自用合理期限應當如何確定？這實際涉及優(yōu)先承租權對出租人物權處分權限制邊界的確定。如確實存在出租人在期限屆滿后并不想立即繼續(xù)出租，而是空置或自行使用一段較長時間，此時應當認為出租人沒有出租意愿?？罩没蜃杂煤侠頃r間的期限應根據(jù)房屋類型、市場行情等個案情況綜合考慮，一般應當不低于3到6個月，否則不應認為可以對抗優(yōu)先承租權。
本案中，某至公司在與某錦賓館的租賃合同到期后1個月，即與案外人某聚公司簽訂了新的租賃合同，在此期間某至公司與案外人某聚公司就簽訂租賃合同已歷經(jīng)多輪磋商，從該事實可以認定出租人某至公司存在繼續(xù)出租房屋的意愿，且存在與第三人明確合意的租賃條件，故承租人某錦賓館具備行使優(yōu)先承租權的前提條件。
二、房屋優(yōu)先承租權行使方式的審查認定
（一）出租人以合理方式全面履行通知義務
承租人獲知出租人繼續(xù)出租的意愿以及租賃條件，均是承租人決定是否主張優(yōu)先承租權的前提。由于出租人與第三人的磋商過程和擬定條款的相對性和不公開性，為保障優(yōu)先承租權的實現(xiàn)，出租人對承租人負有對相關信息的全面和及時通知義務。
其一，通知內容應當全面。出租人通知的內容應當全面，包括繼續(xù)出租的意愿及出租人與第三人磋商的核心租賃條款。在優(yōu)先承租權屬形成權的觀點下，承租人滿足以“同等條件”行使優(yōu)先承租權后，無需出租人同意，便與出租人形成租賃合同關系，這要求出租人將“同等條件”的內容盡可能全面地通知承租人。原則上，應將與第三人磋商的合同文本內容全面告知承租人，即按照民法典第七百零四條規(guī)定的租賃合同一般應包括的主要條款，將租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付時間和方式等核心內容全面通知原承租人。
其二，通知方式應當及時、不遲延。除通知內容應當全面外，出租人還應及時、不遲延地履行通知義務。出租人未及時履行通知義務，將造成出租人、承租人、第三人之間的權利義務關系一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)。一方面，對于承租人來說，如不及時知曉房屋出租的“同等條件”，就無法及時行使優(yōu)先承租權確定繼續(xù)承租的法律關系；另一方面，對第三人來說，如果承租人因出租人遲延通知的原因，在租賃期限到期后較長時間才能確定優(yōu)先承租權的行使，將導致在后順位的第三人承租權處于無法確定的狀態(tài)，無疑也增加了第三人的交易成本。因此，要求出租人及時、不遲延地履行通知義務，符合民法典倡導的節(jié)約資源、節(jié)約交易成本的綠色原則。
本案中，雙方爭議焦點之一為某至公司是否以合理方式全面履行了通知義務。審理法院首先確定了某至公司應履行全面通知的義務，應將與第三人某聚公司磋商后最終確定的案涉房屋的租金數(shù)額、租金支付方式、租賃期限等內容向某錦賓館告知。而某至公司未將是否存在其他磋商中的潛在承租方及與潛在承租方商議確定的租金、租賃期限、租金支付方式等租賃合同應具備的主要條款對某錦賓館作明確告知，并給予某錦賓館一定的合理期限進行回復，僅概括性地告知某錦賓館提出的繼續(xù)承租的租金標準過低及租賃期限過短，未通過公司內部審批，致使某錦賓館行使“同等條件”下優(yōu)先承租權存在明顯障礙，因此法院認定某至公司未合理履行全面及時通知的義務。
（二）承租人在合理期限內按同等條件行使優(yōu)先承租權
一是對于在合理期限內行使優(yōu)先承租權的認定。優(yōu)先承租權由意定上升為法定，提升了承租人在租賃關系中的長期性預期，有利于保障承租人居住或經(jīng)營的穩(wěn)定性。但如果對承租人行使權利不設任何時限，顯然會對出租人自由締約的權利造成不當限制，也將導致新租賃關系長期處于不確定的狀態(tài)。而且，權利行使時效本身也是權利的重要內容之一，因此承租人在收到出租人通知后，應在合理期限內明確作出是否行使優(yōu)先承租權的意思表示，超過合理期限未作意思表示的，應當視為放棄優(yōu)先承租權。
民法典未對承租人行使優(yōu)先承租權的合理期限作出規(guī)定，但是，由于優(yōu)先承租權與優(yōu)先購買權的權利類性和所保護法益相似，在無具體規(guī)定時可以類推適用民法典第七百二十六條第二款關于優(yōu)先購買權行使期限的規(guī)定。一是關于合理期限的起算點。優(yōu)先購買權規(guī)定的是自“出租人履行通知義務”后15日，根據(jù)民法典第一百三十七條關于意思表示之規(guī)定，出租人的通知屬于“以非對話方式作出的意思表示”，適用到達主義原則，即優(yōu)先承租權的起算點宜以承租人收到出租人通知之日起算。二是合理期限的期間。實踐中，承租人在租賃房屋一段時間后，圍繞房屋發(fā)展出各種各樣較為穩(wěn)定的法律關系，承租人作為一個理性人，在租賃合同約定的租期屆滿前，應當已對是否維持目前的居住或經(jīng)營狀態(tài)進行了深思熟慮的考量，而且對是否繼續(xù)承租的考量顯然不如是否購買復雜，優(yōu)先承租權行使的合理期限可以適當短于民法典規(guī)定的優(yōu)先購買權的行使期限。
本案中，某錦賓館直至收到法院送達的起訴材料才得知某至公司與案外人某聚公司簽訂了新的租賃合同，在證據(jù)交換階段才知曉該合同的具體條款。因某至公司未履行通知義務在先，某錦賓館行使優(yōu)先承租權的期限尚未起算，某錦賓館在一審審理過程中知曉某至公司與某聚公司簽訂的合同條款后，當即要求以同等條件與某至公司簽訂租賃合同，可以認定某錦賓館在合理期限內及時行使了優(yōu)先承租權。
二是對于按照同等條件行使優(yōu)先承租權的認定。按照民法典的規(guī)定，“同等條件”是行使優(yōu)先承租權的核心條件之一。民法典未對“同等條件”作出具體規(guī)定，審判實務對此進行了積極探索，在參照類似制度的基礎上，形成相對成熟且合理的司法認定規(guī)則。一般而言，優(yōu)先承租權案件中“同等條件”主要包括租金、付款方式、租賃用途、租賃期限等，一些特殊類型租賃中還可能包括特許經(jīng)營許可的配合辦理等。這些對租賃合同目的實現(xiàn)有實質性影響的租賃條件保持一致，即可以認定為“同等條件”。
本案中，某錦賓館在獲知某至公司與某聚公司簽訂的合同條款后，即要求以完全相同的合同條件與某至公司簽訂租賃合同，應認為屬于按照同等條件行使優(yōu)先承租權。
三、承租人行使優(yōu)先承租權的法律后果
承租人行使優(yōu)先承租權接受“同等條件”，則產(chǎn)生相應的法律后果。在出租人與承租人之間強制成立有優(yōu)先履行效力的租賃合同；在出租人與第三人之間已簽訂租賃合同情況下，則產(chǎn)生“一房二租”中優(yōu)先順序的考量，以及合同無法履行的損害賠償責任。本案中，法院在認定某錦賓館享有優(yōu)先承租權并符合優(yōu)先承租權的行使規(guī)則后，最終判令某錦賓館按照某至公司與某聚公司簽訂的合同約定的同等條件對房屋進行承租，由于某錦賓館當時實際占有案涉租賃房屋，因此優(yōu)先承租合同的履行亦不存在實際障礙，合同得以順利履行。
順帶提及的是，對優(yōu)先承租權權利性質的界定決定了行使權利導致的法律關系變動后果，也關系優(yōu)先承租權的司法審查路徑。最高人民法院《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》認為宜將優(yōu)先承租權界定為附條件形成權，即在法律規(guī)定條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關系。根據(jù)這一界定，承租人提出以與第三人同等條件承租房屋的請求，無需出租人同意，雙方即可繼續(xù)締結租賃合同，出租人不得以與第三人已訂立租賃合同為由拒絕與承租人訂立租賃合同。將優(yōu)先承租權界定為附條件形成權能夠使得承租人避免落入同等條件下繼續(xù)承租房屋的意愿是否實現(xiàn)有賴于出租人同意的不利地位，更為強調優(yōu)先承租權保障居住穩(wěn)定性的制度功能，最大程度保護承租人利益。此時所產(chǎn)生的法律后果可分兩方面分析。一是對于原承租人而言，成立具有優(yōu)先履行效力的合同。優(yōu)先承租權為形成權，即僅憑單方意思表示即可發(fā)生法律關系變動的后果。承租人在向出租人表達以“同等條件”承租房屋后，雙方即成立租賃合同法律關系，且該租賃合同具有優(yōu)先履行的效力。二是對于已簽訂租賃合同的第三人而言，在該合同亦屬于雙方真實意思表示合法有效情況下，客觀上就會形成“一房二租”的局面。因優(yōu)先承租權法定，并且原承租人通常依據(jù)原租賃合同已經(jīng)合法占有租賃房屋，故可以判決原承租人與出租人之間參照“同等條件”成立租賃合同關系，并依據(jù)合同優(yōu)先履約。實踐中在個別情況下，如第三人已善意穩(wěn)定地占有租賃房屋、且第三人對于房屋已有重大投入情況下，出租人履行原承租人優(yōu)先的租賃合同成本過高、障礙過大。此時，優(yōu)先承租人可以選擇請求解除合同，并要求出租人承擔合同無法履行的相應法律責任。
作者單位：北京市第二中級人民法院
審核：最高人民法院 呂曉蕾
編者注
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責編：沈榮
審核：劉曉燕
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《人民司法》
最高人民法院機關刊
來源：人民司法雜志社微信公眾號
編輯：平鈺驍
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