智通財經(jīng)APP獲悉，4月24日，中指研究院發(fā)文稱，今年以來，核心城市土拍不斷升溫，一季度北京、杭州、成都等城市地價屢創(chuàng)新高。4月土拍熱度不減，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊，4月22日，杭州蕭山區(qū)兩宗地溢價率分別為59.4%、74.4%，4月1日，杭州出讓的8宗地中有4宗溢價率超50%；4月7日，重慶渝北區(qū)新牌坊地塊溢價率達38.9%；4月2日，蘇州姑蘇區(qū)地塊以溢價率23.8%成交。
核心城市土拍升溫傳遞出一個重要信號，即隨著限價政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢正在加快形成，讓商品住房回歸商品屬性也是近年來構建市場+保障的住房供應體系的應有之義。未來企業(yè)通過開發(fā)高品質(zhì)改善型產(chǎn)品，有助于進一步撬動住房消費潛能釋放。同時，也需看到，當前市場仍處于調(diào)整階段，房企普遍采取“聚焦高能級城市”的投資策略，這一策略一定程度上導致核心城市土拍競爭加劇，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。
核心城市土拍平均溢價率連續(xù)4個月維持20%左右
自2023年10月起，多地相繼取消地價上限要求，加上房企投資持續(xù)聚焦，至去年底，22個重點城市宅地成交平均溢價率保持在5%-10%左右，市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。隨著去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉，2025年以來，土地市場平均溢價率上升明顯，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-4月22個重點城市月度平均溢價率均在20%左右。同時，在核心城市土拍帶動下，土地出讓金同比增長顯著，今年截至4月22日，300城住宅用地出讓金同比增長20.1%。
房企投資聚焦核心城市，央國企資金優(yōu)勢凸顯
自去年9.26新政以來，核心城市新房銷售量保持修復態(tài)勢，但城市分化態(tài)勢仍在延續(xù)，企業(yè)所布局城市的市場修復節(jié)奏及企業(yè)貨值儲備決定了不同企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。今年以來，精準投資、聚焦深耕仍是房企最優(yōu)策略，頭部房企在核心城市補倉積極，其中央國企憑借資金優(yōu)勢表現(xiàn)更為突出。
從拿地房企來看，頭部央國企展現(xiàn)出更強的投資主動性和補倉能力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年截至4月22日，22個重點城市溢價成交(溢價率>0)宅地中，央國企拿地金額占比達58%，民企拿地金額占比升至24%，主要是濱江一季度補倉力度較大，帶動民企整體拿地占比提升。高溢價率地塊來看，22個重點城市宅地溢價率在70%以上的地塊中，央國企的占比達70%。
從重點房企布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市，根據(jù)中指監(jiān)測，一季度共8家房企拿地金額超百億，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建發(fā)在北京+杭州拿地金額占比分別達76%、65%。當然，北京、杭州成為多家房企拿地最高的城市也與一季度兩地加快優(yōu)質(zhì)地塊供應有關，一季度，北京、杭州住宅用地出讓金分別為569、596億元，同比分別增長45.3%、149.5%。
從重點房企投資策略來看，2025年頭部房企保持聚焦核心城市、精準投資的策略，如綠城在業(yè)績發(fā)布會上提到要著力投資精準，穩(wěn)固發(fā)展底盤;龍湖繼續(xù)堅持在核心城市的投資布局;招商在開發(fā)業(yè)務方面表示要精挑細選聚焦核心城市、核心地段優(yōu)質(zhì)項目;越秀繼續(xù)堅持“精準投資”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略。同時，打造“好房子”也成為房企重要發(fā)展點，如中海提出將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”;綠城著力產(chǎn)品進階，鞏固發(fā)展優(yōu)勢，促進“好房子”實踐成果的推廣及應用等。
供地提質(zhì)+標準提升助力“好房子”建設
隨著房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，人民群眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉向“好不好”。2023年8月，國務院審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)[2023]14號)，14號文明確兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋;二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。隨著政策不斷推進，近幾年，市場+保障的住房供應體系逐步建立。同時，去年以來，中央及各部委多次提到“好房子”建設導向，各地陸續(xù)發(fā)布好房子或高品質(zhì)住宅相關標準，今年“好房子”更是首次被寫入《政府工作報告》，3月末住建部還發(fā)布新版《住宅項目規(guī)范》，通過強制性規(guī)范+市場引導推動房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級。
地價上限取消后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企積極競拍，預計這些項目未來將多開發(fā)為改善型產(chǎn)品，有助于促進改善性住房需求釋放，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。而“好房子”建設也對企業(yè)的產(chǎn)品力提出了更高的要求，房企需加大研發(fā)投入，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標，在成本管控、產(chǎn)品設計、技術適配、市場定位等環(huán)節(jié)提升自身能力和服務水平，打造“好房子”產(chǎn)品，以滿足消費者對高品質(zhì)住宅的需求，增強市場競爭力。同時也要注意的是，當前房地產(chǎn)市場仍處于修復階段，高價拿地可能導致企業(yè)利潤進一步壓縮，若項目去化不及預期將加大企業(yè)資金壓力，房企投資仍需保持理性。
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