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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

陳宇：買(mǎi)受人，與某支行簽訂購(gòu)房貸款合同

丁公司（某開(kāi)發(fā)有限公司）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，出賣人

戊支行（某支行）：貸款機(jī)構(gòu)

涉案房屋情況

C 座房屋：位于大興區(qū)，規(guī)劃用途為辦公，建筑面積 82.75㎡，合同總價(jià) 449.8538 萬(wàn)元，實(shí)際支付 454.1138 萬(wàn)元（含補(bǔ)差款）

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2017 年 2 月 28 日簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定丁公司需在交房及買(mǎi)受人提交資料后 720 日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記

2018 年 9 月 18 日，陳宇與戊支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款 / 擔(dān)保合同》，貸款 224 萬(wàn)元支付房款，已償還部分本息

丁公司至今未取得大產(chǎn)權(quán)，無(wú)法辦理過(guò)戶登記，且挪用契稅等費(fèi)用

爭(zhēng)議起因：

陳宇以丁公司根本違約（逾期辦證超3 年）為由，要求解除購(gòu)房合同及貸款合同

丁公司抗辯稱解除權(quán)期限已過(guò)，且行業(yè)困境不應(yīng)解除合同

戊支行主張貸款合同糾紛應(yīng)提交仲裁，法院無(wú)管轄權(quán)

訴訟請(qǐng)求：

解除購(gòu)房合同及貸款合同

丁公司返還購(gòu)房款230.1138 萬(wàn)元及利息，承擔(dān)已還及未還貸款本息

戊支行主張貸款合同糾紛應(yīng)仲裁解決

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

法院對(duì)貸款合同糾紛的主管權(quán)：

貸款合同約定仲裁條款，法院能否一并審理？

購(gòu)房合同是否符合解除條件：

約定解除權(quán)期限屆滿后，能否行使法定解除權(quán)？

丁公司逾期辦證是否構(gòu)成根本違約？

貸款合同解除的關(guān)聯(lián)性：

購(gòu)房合同解除后，貸款合同是否必然解除？

未償還貸款的責(zé)任如何劃分？

案件分析

一、法院主管權(quán)與仲裁條款的效力

基礎(chǔ)法律關(guān)系優(yōu)先原則：購(gòu)房合同與貸款合同雖為獨(dú)立合同，但購(gòu)房合同是貸款合同的前提，法院審理購(gòu)房合同糾紛時(shí)可一并處理貸款合同解除問(wèn)題（《民事訴訟法》第136 條）

仲裁條款的局限性：戊支行主張貸款合同糾紛應(yīng)仲裁，但本案核心爭(zhēng)議為購(gòu)房合同解除，貸款合同解除屬于衍生問(wèn)題，法院可基于關(guān)聯(lián)性合并審理

二、購(gòu)房合同的法定解除權(quán)

約定解除權(quán)與法定解除權(quán)的競(jìng)合：雖合同約定買(mǎi)受人應(yīng)在720 日屆滿后 30 日內(nèi)提出退房，但丁公司逾期辦證持續(xù)超 3 年，且無(wú)證據(jù)證明其積極推進(jìn)辦證，導(dǎo)致陳宇無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成根本違約（《民法典》第 563 條）

合同目的落空的認(rèn)定：辦公用房的核心價(jià)值在于產(chǎn)權(quán)歸屬，丁公司長(zhǎng)期無(wú)法辦證使陳宇喪失合同預(yù)期利益，符合法定解除條件

三、貸款合同的解除依據(jù)

關(guān)聯(lián)性解除規(guī)則：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件的解釋》第20 條，購(gòu)房合同解除后，貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除

責(zé)任承擔(dān)的分配：陳宇已償還的貸款本息及剩余未還貸款，均由丁公司承擔(dān)，符合“出賣人返還購(gòu)房貸款” 的司法規(guī)則

裁判結(jié)果

合同解除確認(rèn)：

購(gòu)房合同與貸款合同均于2024 年 6 月 7 日（被告收悉起訴材料日）解除

購(gòu)房款返還與賠償：

丁公司返還陳宇已付購(gòu)房款230.1138 萬(wàn)元及利息（自 2019 年 8 月 22 日起按 LPR 計(jì)算）

貸款責(zé)任轉(zhuǎn)移：

丁公司向陳宇支付已償還的貸款本息（以銀行核算為準(zhǔn)）

丁公司向戊支行支付剩余未還貸款本息（以銀行核算為準(zhǔn)）

程序問(wèn)題處理：

駁回戊支行關(guān)于仲裁管轄的抗辯，確認(rèn)法院對(duì)貸款合同解除的審理權(quán)限

案件啟示

法定解除權(quán)的突破適用：

即使約定解除權(quán)期限屆滿，若違約行為持續(xù)且導(dǎo)致合同目的落空，買(mǎi)受人仍可行使法定解除權(quán)

關(guān)聯(lián)合同的合并審理：

購(gòu)房合同與貸款合同雖約定不同爭(zhēng)議解決方式，但法院可基于基礎(chǔ)法律關(guān)系合并處理解除問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商根本違約的認(rèn)定：

逾期辦證超合理期限且無(wú)正當(dāng)理由，可認(rèn)定為根本違約，買(mǎi)受人無(wú)需受約定解除權(quán)期限限制

貸款合同解除的法律后果：

購(gòu)房合同解除后，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)返還購(gòu)房款及代償貸款的責(zé)任，買(mǎi)受人不再承擔(dān)還款義務(wù)

本案通過(guò)區(qū)分約定解除權(quán)與法定解除權(quán)、關(guān)聯(lián)合同的程序處理規(guī)則，明確了開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期逾期辦證的法律后果。