2025年2月13日，上海，城市樓盤(pán)風(fēng)光。視覺(jué)中國(guó) 資料圖
今年以來(lái)，上海樓市延續(xù)去年下半年的回暖態(tài)勢(shì)，走出一波“小陽(yáng)春”行情。其中，二手房交易活躍度持續(xù)攀升，月成交套數(shù)連續(xù)6個(gè)月超過(guò)1.5萬(wàn)套的榮枯線，其中3月份達(dá)到2.7萬(wàn)套，創(chuàng)2021年以來(lái)同期新高。此外，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)也印證了市場(chǎng)的復(fù)蘇。
4月23日，上海市統(tǒng)計(jì)局公布2025年第一季度上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)基本情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)5.1%；商品房施工面積同比增長(zhǎng)7.3%，其中住宅施工面積同比增長(zhǎng)9.5%；住宅銷售面積為329.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，自去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效應(yīng)持續(xù)釋放，上海樓市交易的活躍度穩(wěn)步提升。今年一季度，無(wú)論是土地、新房還是二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)都比較亮眼，形成協(xié)同共振的良性循環(huán)態(tài)勢(shì)。
二手房成交“高速奔跑”
據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，今年3月，上海二手住宅累計(jì)成交2.69萬(wàn)套，環(huán)比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過(guò)2024年12月的高點(diǎn)，并且也是2022年以來(lái)成交量最高的3月。
從交易節(jié)奏來(lái)看，整個(gè)3月成交都處于“高速奔跑”狀態(tài)，每周的成交套數(shù)都在5600套以上，并且是逐周向上走勢(shì)。
一些先行指標(biāo)，如帶看、新增客戶等也都和去年12月的水平相當(dāng)。根據(jù)太平洋房屋提供的數(shù)據(jù)，今年1-3月，上海全市的掛牌量有所上升，帶看量也持續(xù)提升，特別是浦東以及閔行，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升。
截至今年3月末，上海二手房的月成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月超過(guò)了枯榮線。
4月以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)依舊維持熱度。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月22日，上海4月份二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽量已有16805套，近兩周的周末單日平均網(wǎng)簽量為1187套，其中單日最高網(wǎng)簽量為1261套。
二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)止跌回升跡象。上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，3月指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個(gè)月的指數(shù)變化來(lái)看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌走勢(shì)，趨勢(shì)上，呈現(xiàn)波動(dòng)、筑底的信號(hào)明顯。
3月半數(shù)新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率超100%
新房市場(chǎng)在“金三”傳統(tǒng)旺季加持下也加速回暖，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
據(jù)上海中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月入市的29個(gè)項(xiàng)目中，6個(gè)為單價(jià)“10萬(wàn)+”樓盤(pán)，6個(gè)為單價(jià)8萬(wàn)元/平方米-10萬(wàn)元/平方米的高端改善項(xiàng)目。從市場(chǎng)投放可以看出，偏中高端改善項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品，并且有不錯(cuò)的去化結(jié)果。此外，部分郊區(qū)的首次改善項(xiàng)目也是市場(chǎng)交易重要構(gòu)成部分，包括位于寶山的四季隱秀、浦東的金海汀雲(yún)臺(tái)等均保持不錯(cuò)的去化節(jié)奏。
數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)樓盤(pán)中近半數(shù)認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%，有7個(gè)“日光”項(xiàng)目。其中3個(gè)單價(jià)“10萬(wàn)+”項(xiàng)目均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄。
從4月以來(lái)的表現(xiàn)看，不少項(xiàng)目延續(xù)認(rèn)購(gòu)熱度，多盤(pán)觸發(fā)高積分有望推動(dòng)“日光盤(pán)”加速擴(kuò)容。例如，4月21日，位于上海浦東新區(qū)內(nèi)中環(huán)的浦發(fā)?蓮園開(kāi)盤(pán)即售罄，該項(xiàng)目首批112套房源引來(lái)357組客戶爭(zhēng)搶，入圍分為58.1分。位于浦東新區(qū)楊思區(qū)域的翡雲(yún)悅府則成功刷新今年上海新盤(pán)最高認(rèn)購(gòu)數(shù)，該項(xiàng)目228套房源吸引近千組客戶，入圍積分近64分，為今年以來(lái)最高入圍積分；位于閔行梅隴的保利海上印，認(rèn)購(gòu)首日認(rèn)購(gòu)超190組，認(rèn)購(gòu)率190%，直接觸發(fā)積分規(guī)則。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著二手房市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)交易鏈條順暢，不少業(yè)主順勢(shì)置換新房，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)升溫。新房市場(chǎng)中，部分熱門(mén)項(xiàng)目觸發(fā)積分，更有不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄。盡管并非所有項(xiàng)目都觸發(fā)積分，但市場(chǎng)整體熱度提升顯著。
土地市場(chǎng)再現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率攀升
土地市場(chǎng)的熱度上漲，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的一環(huán)。在今年3月28日的上海第三批次土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，位于靜安區(qū)大寧板塊的一宗住宅用地吸引9位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)67輪競(jìng)價(jià)，大華以24.86億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率32.31%，成交樓板價(jià)為92659元/平方米，刷新大寧板塊宅地單價(jià)紀(jì)錄；另一宗位于浦東北蔡的地塊則被綠城以總價(jià)29.16億元競(jìng)得，地塊成交樓板價(jià)為71412元/平方米，溢價(jià)率40%，創(chuàng)下該區(qū)域的地價(jià)紀(jì)錄。
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇指出，今年1-3月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)基調(diào)，土地市場(chǎng)與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價(jià)，5宗溢價(jià)率超30%，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企拿地積極性顯著提升。
在盧文曦看來(lái)，今年以來(lái)，多地出現(xiàn)土地高溢價(jià)成交現(xiàn)象，部分地塊更是刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄。隨著優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，不僅提升了市場(chǎng)預(yù)期，也增強(qiáng)了區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)二手房業(yè)主的信心。以核心區(qū)域?yàn)槔瑑?yōu)質(zhì)地塊周邊的次新房房東議價(jià)空間收窄，為房源去化創(chuàng)造了有利條件。
與此同時(shí)，“兩舊一村”改造政策在去庫(kù)存、激發(fā)市場(chǎng)需求方面也發(fā)揮了重要作用。
在2025上?！懊裆L談”中，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任、上海市房屋管理局局長(zhǎng)王楨表示，今年上海將加快“兩舊一村”改造，計(jì)劃完成剩余12萬(wàn)平方米零星舊改任務(wù)，涉及4354戶居民，還將完成31萬(wàn)平方米舊住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并啟動(dòng)25個(gè)城中村改造項(xiàng)目。今年一季度已認(rèn)定6個(gè)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大量因改造產(chǎn)生的剛性和改善性購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，也將成為樓市止跌回穩(wěn)的有力支撐。從市場(chǎng)趨勢(shì)而言，3月市場(chǎng)的成交量足夠多，給4月留出足夠空間，即便成交量有回落，也會(huì)穩(wěn)定在活躍區(qū)間運(yùn)行。
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