《愛麗絲夢(mèng)游仙境》里有句話：你只有不停奔跑，才能留在原地。
在地產(chǎn)沖規(guī)模時(shí)代，這句話常常被用來形容房企。
現(xiàn)在行業(yè)不再以規(guī)模論英雄，但房企依然不敢停下奔跑的腳步。
因?yàn)?，過去跑得慢是掉隊(duì)，現(xiàn)在跑得慢可能就直接出局了。
要說當(dāng)前房企的產(chǎn)品焦慮，恐怕不亞于當(dāng)年的規(guī)模焦慮。
這兩年，住宅產(chǎn)品卷瘋了，幾乎每家房企都在拼命的給產(chǎn)品做創(chuàng)新，找賣點(diǎn)。
從戶型到功能到精裝細(xì)節(jié)全都在迭代，每隔一段時(shí)間就能看到一些新的設(shè)計(jì)出現(xiàn)。
產(chǎn)品更新迭代可不是“無腦沖”，如果方向不對(duì)，努力再多都可能白費(fèi)。
明源君觀察認(rèn)為，對(duì)普通項(xiàng)目（指非豪宅項(xiàng)目）來說，當(dāng)前有個(gè)趨勢(shì)很明顯，那就是實(shí)用至上，更具體點(diǎn)來說，就是不為概念而犧牲功能，不為形式而降低品質(zhì)。
在一個(gè)自住需求占絕對(duì)主流的市場(chǎng)里，比拼實(shí)用性或是項(xiàng)目致勝關(guān)鍵法寶。
做高得房率
擴(kuò)大實(shí)用面積
得房率提高，是這兩年住宅市場(chǎng)最明顯的一個(gè)變化。高得房率對(duì)購房者來說，意味著同樣的錢能買到更大的戶內(nèi)面積，得到更多的實(shí)惠。
隨著各地住宅計(jì)容規(guī)則調(diào)整，房企也有了更多做高得房率的機(jī)會(huì)。
比如下圖就來自去年底廣州的一個(gè)新項(xiàng)目，主力戶型為88㎡至117㎡，得房率最高達(dá)到130%左右。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解
其中，88㎡三房?jī)尚l(wèi)兩廳，擁有LDK一體化布局的豎廳，甚至還可以在客廳隔多一個(gè)房間出來，改造成3+1房，做出了傳統(tǒng)100㎡戶型才有的效果。
105㎡的戶型的戶內(nèi)面積相當(dāng)于市面上常規(guī)的115㎡，其中，景觀陽臺(tái)的開間就達(dá)到5.2米寬，還實(shí)現(xiàn)了四開間朝南，戶內(nèi)采光通風(fēng)效果拉滿。
可以看出，戶型充分利用政策條件，將花池、飄窗、陽臺(tái)等不計(jì)容面積做滿，并通過空間布局優(yōu)化，使得戶內(nèi)空間得到最大化利用。
當(dāng)然，得房率高，不等于實(shí)用面積大，因?yàn)橘?zèng)送的空間不一定是實(shí)用、好用的。
現(xiàn)在的客戶也精得很。大部分的客戶都是置換群體，買房的經(jīng)驗(yàn)不止一次，房子好不好，客戶大致都是能判斷的。這就逼得，開發(fā)商不僅要拼得房率，還要拼實(shí)用性。
空間結(jié)構(gòu)分布
講究均好性
實(shí)用好用，首先體現(xiàn)為空間結(jié)構(gòu)上，讓每個(gè)家庭成員都能住在舒適。
新一代的住宅在空間布局上，更加強(qiáng)調(diào)均好性。
上一代的商品房往往為了放大客廳及主臥，犧牲了其他空間的尺度。因?yàn)?，大客廳更容易讓客戶在踏進(jìn)樣板房那一刻多巴胺直線飆升。
然而，在實(shí)際生活中，空間結(jié)構(gòu)懸殊很影響使用體驗(yàn)。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解
比如說，很多戶型次臥只夠放一張床，連常規(guī)的衣柜都放不下，更別說學(xué)習(xí)桌或梳妝臺(tái)了。
下面這個(gè)戶型，建面是98平，北向次臥的開間只有2.65米，放下1.5米床后沒法正常通行，基本只能做榻榻米。但從孩子的成長周期來看，隨著孩子年齡的增長，榻榻米慢慢就不夠用了，最終還是免不了換房。這樣的房型無法適應(yīng)家庭全周期需求。
而且，隨著孩子長大，客戶還會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然有單獨(dú)的房間，但里面連學(xué)習(xí)桌都沒，孩子還是缺乏獨(dú)立學(xué)習(xí)空間。
再如，衛(wèi)浴空間過小。比如明源君所在的城市，就有很多建面100㎡左右的房子，衛(wèi)浴間只有3㎡左右，有的還是長條形結(jié)構(gòu)。對(duì)有孩家庭來說，衛(wèi)浴間過小，轉(zhuǎn)身都費(fèi)勁，更別說還要幫小孩洗浴了。
好在，這些問題在新一代住宅里面逐步被規(guī)避了。
最新住宅規(guī)范里面，對(duì)戶內(nèi)空間定了底線指標(biāo)，其中，要求臥室的使用面積應(yīng)≥5㎡，兼起居室的臥室使用面積應(yīng)≥9㎡，廚房使用面積≥3.5㎡，衛(wèi)生間使用面積≥2.5㎡，從尺度上保證空間的基本舒適性。
事實(shí)上，這兩年不少住宅項(xiàng)目，已體現(xiàn)出了明顯的“平權(quán)”思想。
以前“空間平權(quán)”這個(gè)詞常常出現(xiàn)在豪宅項(xiàng)目中，而現(xiàn)在即便中小戶型也呈現(xiàn)這一趨勢(shì)。大家紛紛摒棄“主臥豪宅化，次臥鴿子籠”的做法。
比如下面這個(gè)143㎡的四室兩廳兩衛(wèi)戶型。
一般來說，3米開間足以保障基本的使用體驗(yàn)。而這個(gè)戶型進(jìn)一步將次臥的開間做提升，達(dá)到約3.2m，通行更便利。
充分考慮使用場(chǎng)景
提高空間利用率
高贈(zèng)送被默許，讓每個(gè)空間有了更多拓展的可能性。
戶內(nèi)贈(zèng)送面積，通常來自飄窗、花池、陽臺(tái)、露臺(tái)等、空調(diào)位等。
我們討論四代住宅的時(shí)候，常常有一些讀者留言說，贈(zèng)送的面積，特別是飄窗就是個(gè)雞肋，沒啥用。
這是因?yàn)?，過去很多項(xiàng)目做不計(jì)容面積的時(shí)候，只是當(dāng)做一個(gè)額外贈(zèng)送的“福利”來做，并沒花心思考慮怎么讓這個(gè)空間產(chǎn)生更實(shí)用。
比如說，以前的項(xiàng)目對(duì)飄窗高度的設(shè)計(jì)比較“隨意”，并沒有過多考慮交付后的使用場(chǎng)景，因而很多飄窗最后只剩下一個(gè)功能：臨時(shí)堆放雜物。
而這兩年隨著計(jì)容規(guī)則調(diào)整，飄窗高頻現(xiàn)身各大項(xiàng)目，很多項(xiàng)目甚至做了全屋飄窗。
但是，飄窗是不是越多越好呢？
舉個(gè)例子，一些中小戶型在臥室做270°轉(zhuǎn)角飄窗，雖然提升了采光和景觀效果，卻犧牲了收納空間，主臥連個(gè)衣柜都放不下。把衣柜放在飄窗上吧，不僅取用不方便，還壓縮了衣柜高度。這樣的設(shè)計(jì)無疑是舍本逐末了。
相反的，一些項(xiàng)目從一開始就考慮到拓展空間的實(shí)用性。
比如飄窗從一開始設(shè)計(jì)就考慮到交付后如何通過“創(chuàng)意”裝修，融入室內(nèi)使用場(chǎng)景。
像下面這個(gè)戶型，通過抬高飄窗，可以把洗碗池嵌入其中，不僅延長了操作臺(tái)面，也為廚房省出了一大截空間。
再如，次臥飄窗設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成符合人體工程學(xué)的高度，交付后能結(jié)合榻榻米設(shè)計(jì)，做床“架“在飄窗上面。有的則是在飄窗上面“塞進(jìn)”收納柜。
這樣一來相當(dāng)于擴(kuò)大了臥室的使用面積。
用心的房企，還在制造更多驚喜。比如餐廳飄窗打造餐邊柜，收納日用電器和餐具等物品，滿足餐廳的日常收納。將衛(wèi)浴間飄窗設(shè)計(jì)成與常規(guī)浴缸大致相同的高度，伸手就能取用沐浴物品，也非常實(shí)用。
全屋收納體系
更加全面細(xì)致
對(duì)于這兩年的新房項(xiàng)目，收納的變化給明源君的印象最為深刻：
第一，收納大幅擴(kuò)容，全屋收納能力拉滿。
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)項(xiàng)目需要充分挖掘差異化賣點(diǎn)，增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力。
收納便是一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。
現(xiàn)在的收納做到多卷呢？除了常規(guī)玄關(guān)柜、櫥柜、衛(wèi)浴柜之外，還有餐邊柜、衛(wèi)浴柜、衣柜、飄窗柜甚至家政柜，一些項(xiàng)目還把玄關(guān)柜、櫥柜、餐邊柜全部免費(fèi)贈(zèng)送。
再如陽臺(tái)，新規(guī)之后，陽臺(tái)不計(jì)容面積大幅提升，有了更大空間，房企開始考慮如何讓空間發(fā)揮更多價(jià)值。比如越來越多項(xiàng)目在陽臺(tái)規(guī)劃收納空間，預(yù)留洗衣機(jī)、烘干機(jī)空間，還做不同大小尺寸的儲(chǔ)物柜。
第二，引入800庫。
800庫是指進(jìn)深800mm、寬度1.2米以上的多功能獨(dú)立倉儲(chǔ)空間，適用于常見童車，如嬰兒車、平衡車等的收納，一般設(shè)置在玄關(guān)位置。這個(gè)收納空間的引入，主要針對(duì)有孩家庭各類車子的收納難題。
800庫可以分割成多個(gè)不同功能的收納空間，下層用來收納童車行李箱甚至輪椅等；中層用來收納過季鞋子；有的還增加了用來收納外套帽子的小衣柜。
來源：公眾號(hào)“五感納得”
800庫的引入，是對(duì)玄關(guān)收納的一次升級(jí)。較之以往的收納柜，800庫收納品類更豐富，滿足了更多家居用品的收納需求。
第三，充分挖掘犄角旮旯位置的收納功能。
比如有的項(xiàng)目在餐廳墻體一側(cè)做抽出式的零食薄柜，滿足年輕人買零食的愿望。
微型家政間的洗手盆做懸空處理，底下預(yù)留充電口和上下水，用來給掃地機(jī)充電和接水；
浴室柜做一層翻板收納區(qū)，用來放置洗臉巾、卸妝棉等物品，方便隨手取用，作為鏡柜收納的補(bǔ)充，避免每次取用都要打開鏡柜。
某房企就告訴明源君，他們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)剛需及普通改善家庭來說，收納問題是最大的痛點(diǎn)。很多的老房子因?yàn)槭占{不足，不得不買各種各樣的柜子，否則家里就會(huì)堆成雜物間。收納對(duì)于提升居住體驗(yàn)非常重要。
這也是為什么，當(dāng)前很多項(xiàng)目都在收納體系上下功夫，力求把收納空間做得更大，收納功能做得更細(xì)，從而讓收納系統(tǒng)更能裝，更好用。
精裝對(duì)大牌“祛魅”
國產(chǎn)平替開始興起
過去地產(chǎn)項(xiàng)目都喜歡標(biāo)榜精裝用了某某國際大牌?；蛘哒f，購房者有“大牌”情結(jié)，房企也就投其所好。
事實(shí)上，行業(yè)人都知道，此大牌為彼大牌。精裝房所謂的大牌，往往是廠家定制的工裝款，跟市面上零售的產(chǎn)品不是一個(gè)樣。由于品牌溢價(jià)高，工裝款往往不得不進(jìn)行功能“閹割”，后續(xù)使用出現(xiàn)問題售后也很麻煩。
而這兩年，從購房者到房企，似乎都開始對(duì)大牌裝修材料及部品部件“祛魅”。某房企在客戶調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)，所謂的國際品牌，對(duì)普通改善型客戶來說并非“敏感點(diǎn)”，經(jīng)過這么多年的市場(chǎng)教育，改善客戶對(duì)于低配版的大牌已經(jīng)“不感冒”了。自住需求主導(dǎo)的改善客群，更看重的是實(shí)用而非面子。
于是，我們看到，越來越多的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)國產(chǎn)平替。
某房企就表示，按照公司的成本適配標(biāo)準(zhǔn)，某產(chǎn)品線過去只能用進(jìn)口品牌的普通馬桶；而換成國產(chǎn)品牌后，同樣的成本可以買到智能馬桶；進(jìn)口花灑換成國產(chǎn)品牌之后，可以用多功能的智能淋浴套裝。
也就是說，同樣的成本，功能更加豐富。而且大眾款售后服務(wù)也更便利。
諸如此類的變化，無一不在說明，住宅市場(chǎng)正在走向“實(shí)用主義“，房企的產(chǎn)品創(chuàng)新，也要跟隨趨勢(shì)才行。
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