摘要
司法拍賣中，當(dāng)房產(chǎn)一輪流拍后，法院能否啟動第二輪拍賣？第二輪起拍價如何確定？本文結(jié)合最新案例和法律規(guī)定，揭秘執(zhí)行程序中“流拍再拍”的合法性與操作規(guī)則，并給出競買人風(fēng)險防范指南。
一、真實案例：流拍房產(chǎn)的“復(fù)活”之路
2023年，某銀行申請執(zhí)行某房地產(chǎn)公司名下價值5000萬元的商業(yè)樓。經(jīng)法院兩次拍賣和一次變賣均流拍后，銀行拒絕以物抵債，要求啟動第二輪拍賣。最終法院以首輪變賣價（評估價的56%）作為二輪起拍價，成功以3200萬元成交。
這一案例顛覆了大眾“流拍即終結(jié)”的認(rèn)知。上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示：流拍≠執(zhí)行終結(jié)，法律賦予法院靈活處置財產(chǎn)的權(quán)利。
二、流拍后啟動二輪拍賣的三大法律依據(jù)
司法解釋的兜底條款
《民事訴訟法解釋》第492條明確：拍賣、變賣不成時，可采取以物抵債或強制管理措施。而“強制管理”包含重新啟動拍賣程序的空間。執(zhí)行措施的開放性規(guī)定
《拍賣、變賣規(guī)定》第25條提出“其他執(zhí)行措施”概念，最高法判例（2019）最高法民申1796號確認(rèn)：經(jīng)當(dāng)事人合意，可突破三次拍賣限制，啟動第二輪拍賣。意思自治原則的體現(xiàn)
當(dāng)申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人協(xié)商一致時，法院可尊重其處分權(quán)。如網(wǎng)頁案例所示，雙方同意后可直接跳過評估環(huán)節(jié)，沿用原變賣價。
三、二輪拍賣價格確定的三大規(guī)則
起拍價基準(zhǔn)
以首輪變賣價（即二拍流拍價）為起拍價。例如評估價1000萬元的房產(chǎn)，首輪一拍700萬、二拍560萬流拍后，二輪起拍價即為560萬。降價幅度限制
根據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第26條，二輪拍賣每次降價不得超過前次20%。若二輪一拍560萬流拍，則二輪二拍不低于448萬。評估有效期銜接
《確定參考價規(guī)定》第27條明確：若首輪評估未超6個月有效期，可直接沿用原評估結(jié)果，避免重復(fù)評估拖延執(zhí)行。
四、競買人必知的三大風(fēng)險與應(yīng)對
稅費承擔(dān)風(fēng)險
部分法拍房需補繳土地增值稅、欠繳物業(yè)費。上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師建議：競買前務(wù)必調(diào)取《稅費測算表》，通過網(wǎng)頁3、9所述盡調(diào)流程核查隱性成本。騰房交付障礙
對于占用法拍房情形，可依據(jù)《民訴法》第257條申請強制騰退，但需預(yù)留3-6個月執(zhí)行周期。建議競買前實地勘察，查詢查封法院協(xié)助執(zhí)行記錄。貸款審批時效
法院通常要求10-15日內(nèi)付清尾款。操作指引：提前與銀行簽訂《貸款預(yù)審協(xié)議》，選擇具有“法拍貸”經(jīng)驗的機構(gòu)（如網(wǎng)頁9所述工行、建行專項產(chǎn)品）。
五、實務(wù)操作流程圖解
流拍→申請二輪拍賣→法院審查→確定起拍價→公告（不動產(chǎn)15日）→競價→成交/再流拍
注：二輪拍賣全程需在首輪變賣結(jié)束后30日內(nèi)啟動。
六、上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師特別提示
不接受以物抵債的替代方案
可申請法院對房產(chǎn)采取“強制管理”措施，通過租賃收益逐步清償債務(wù)（《民訴法解釋》第492條）。惡意抬價防范
發(fā)現(xiàn)圍標(biāo)、串標(biāo)等情形，立即依據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第31條向執(zhí)行法院提出異議，最高可撤銷拍賣結(jié)果。區(qū)域性政策差異
上海、深圳等地對法拍房不限購，但北京仍要求購房資格。競買前需通過住建委官網(wǎng)或12345熱線核實當(dāng)?shù)卣摺?/p>
結(jié)尾互動
您在法拍房交易中遇到過流拍再拍的案例嗎？如何看待二輪拍賣的定價規(guī)則？歡迎在評論區(qū)分享經(jīng)歷，留言“房產(chǎn)所在城市+拍賣困惑”，將隨機抽取3名讀者贈送《法拍房風(fēng)險排查清單》。
本文內(nèi)容僅供參考，具體案件需咨詢專業(yè)律師。法律的生命在于經(jīng)驗，更在于專業(yè)。
——上海君瀾律師事務(wù)所 俞強律師（北大法律碩士）
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