2025下半年長沙樓市到底會怎樣？剛剛過去的小陽春波瀾不驚，成交量略有起色，再過幾天五一就要到了！
有5件大事正在發(fā)生，買房人都應(yīng)該知道，看看我預判的準不準。
第一，止跌回穩(wěn)，是目前的政治任務(wù)，樓市正在底部盤整，最艱難的時刻其實已經(jīng)過去了。
但是永不言抄底，一不小心就會被套牢，為什么？
因為回穩(wěn)并不代表普漲，分化將更加劇烈，最鮮明的就是新房與二手房之間的分化。
就拿新房來說，已經(jīng)是改善的天下，產(chǎn)品在快速迭代升級，將繼續(xù)卷品質(zhì)卷物業(yè)，卷戶型卷得房率卷公區(qū)卷園林。
誠意足的樓盤都穩(wěn)得住，甚至能火，比如邦泰觀宸，有地段有品質(zhì)，戶型也牛逼，負公攤，得房率118%，自然不愁賣；還有綠城錦海棠，也是二環(huán)內(nèi)的負公攤產(chǎn)品，還有雙學位，估計也不愁賣；
敷衍市場的只能打價格戰(zhàn)，否則就是門可羅雀，比如曾經(jīng)風光無限的梅溪湖某某城，產(chǎn)品哈啊舊時代的產(chǎn)物，沒有交房就已經(jīng)過時了，賣的不會太好。
相對應(yīng)的二手房，成交量遠超新房，但是剛需的天下，總價大部分在150萬內(nèi)，未來還會有大量的投資性房源進入市場，掛牌量預計將突破12萬套。
因為都是舊規(guī)產(chǎn)品，基本只能打價格戰(zhàn)，等新規(guī)產(chǎn)品交房之后，舊規(guī)的老房子會更慘，甚至形成踩塌，市場就是這么無情！
第二，特朗普的關(guān)稅戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)，極大影響出口，利空整體經(jīng)濟，樓市也不例外，甚至在一定程度上打斷了樓市企穩(wěn)的步伐。
為了刺激消費，做好內(nèi)循環(huán)，樓市刺激政策還會加碼，稱之為住房消費。
比如利率會繼續(xù)下調(diào)，繼續(xù)突破新低，以后也不會大幅回調(diào)；比如，契稅優(yōu)惠可能會按照行政區(qū)認定套數(shù)；比如，給二胎三胎家庭發(fā)放購房補貼等等等等。
總之，政策底還可以下探。
第三，核心板塊、新興板塊和遠郊新區(qū)，未來的價格差距將越來越大。
因為總體人口在減少，長沙流入的速度也會放慢，城鎮(zhèn)化速度也在放慢。核心地段的優(yōu)勢將進一步放大！
比如說，岳麓濱江的二手房達到了2.8萬，天心濱江的運達碧沙湖地塊，很可能突破4萬的單價，而二環(huán)內(nèi)蘇托垸的沙河城，從9000跌到了5000多……
未來這種極限差距達到十倍才是合理的。
哪些是核心板塊？
市中心、濱江、市府、省府、梅一這些都算；新興板塊就包括梅二、大王山北、解放垸、蘇托垸都是新興板塊，遠郊新區(qū)就類似衛(wèi)星城了，比如丁字鎮(zhèn)、空港新城、高鐵西、會展等等。
第四，學位房是長沙樓市的絕對主線之一，雖然很多人在唱衰學位房，說什么人口減少，以后學校要搶學生了，這種思維方式太簡單了。
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我的結(jié)論是，在相當一段時間內(nèi)，長沙學位房仍然會比較吃香，比較堅挺。當然，持有時間越長，風險系數(shù)越大。
隨著時間的推移，大環(huán)境會變化、政策會變化、需求會變化、單個學校的成績也會變化，這些都會影響到學位房的價格。
我們買房是一個過程，買入和賣出的節(jié)點、價格很重要，我們說學位房有價值，并不是說他永遠有價值。千萬不要一直拿到要進入下跌通道了還不松手。
記住，一類頭部學位房永遠有溢價能力；二類可以保證流通性；三類就幾乎沒有價值了！
哪些是一類頭部學位房？如何預判學校未來的成績？
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第五點，在當前經(jīng)濟形勢不明朗、消費不振的大形勢下，如果收入不穩(wěn)定、首付不夠，不要高杠桿著急去買房。
改善的話，也要多對比，多看，滿足自己需求的同時，還是要考慮到未來的保值和流通，盡量買好地段好品質(zhì)的新規(guī)產(chǎn)品！
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