最近上海多個新盤認(rèn)購表現(xiàn)亮眼
尤其像翡雲(yún)悅府，在浦東新楊思板塊“地王”的加持下
首開便收獲了近千組認(rèn)購，刷新了今年上海新盤的最高認(rèn)購數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考
當(dāng)然，比起現(xiàn)在價格節(jié)節(jié)攀升的新房市場，二手房的行情更能反映樓市情緒
據(jù)統(tǒng)計今年一季度上海二手房累計成交約6.45萬套，同比大漲42%，創(chuàng)下自2021年三季度以來最高季度交易量
數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考（去除2022年Q2）
整個3月“小陽春”的態(tài)勢都不錯，成交量保持在高位
4月的熱度也在延續(xù)，連續(xù)兩個周末的單日成交量都突破了1000套
我們發(fā)現(xiàn)，這其中有幾類房子的成交正在快速爆發(fā)，逐漸成為二手市場的領(lǐng)頭羊
01
“地王”旁邊的品質(zhì)次新開始冒頭了
自去年下半年開始，上海多批次土拍都有“地王”產(chǎn)生
今年一批次，虹口瑞虹新城地塊打破了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀(jì)錄
三批次靜安大寧和浦東北蔡的兩個地塊，更是雙雙刷新了板塊最高單價紀(jì)錄
資料整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考
核心地段土拍的火熱，對周邊二手房尤其是品質(zhì)次新的帶動是顯而易見的
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月這些地方的在售項目周均帶看量環(huán)比增加了47%，購房決策周期也從23天壓縮到了11天
最典型的就是瑞虹新城
新地塊根據(jù)成交樓面價測算，保本價格在15.5萬/㎡左右，接下來入市價格很可能高達17萬+/㎡
和目前瑞虹新城11到15萬/㎡的二手成交價格之間，形成了鮮明的價差
大大刺激了3月的成交，一到九期整整賣了37套
比1月18套和2月16套加起來還多，僅次于去年12月新政刺激下的40套
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP
不光成交量有明顯提升，而且議價空間也在收窄，去化速度同樣在加快
多個附近的中介反饋，瑞虹新城去年年底還有8%左右的議價空間，目前已收窄到5%以內(nèi)
部分?jǐn)?shù)據(jù)來源鏈家
連帶旁邊中信兩個次新小區(qū)，和平家園和虹港名庭3月加起來也賣了7套
另一方面，浦東新楊思的“地王”在一批次土拍中，溢價率達到了33.38%
附近的次新房金地灣流域，包括小高層、洋房和別墅多種改善產(chǎn)品在內(nèi)，3月總成交套數(shù)突破10套大關(guān)
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP
還有合生前灘一號，前兩個月還只賣了2套，3月也成功賣出去4套
包括像去年11月，中海地產(chǎn)在楊浦周家嘴路拿下的新“地王”，成交樓面價73288元/㎡、溢價率16.33%
隨后12月整個板塊的成交總套數(shù)創(chuàng)下新高，來到210套
3月總成交量也有196套，一舉排進了全市板塊成交排行榜的前10
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板塊內(nèi)的次新代表寶地東花園，也有不錯的成交表現(xiàn)
3月單月成交套數(shù)也達到了12套的小高峰
02
一年一度的“學(xué)區(qū)房”熱不能少
上周，我們剛給大家分析過為什么浦東這么多學(xué)區(qū)房（浦東為什么這么多學(xué)區(qū)房）
當(dāng)時就提到，浦東全區(qū)有兩類學(xué)區(qū)房在3月成交突出
一種是掛學(xué)區(qū)的老破小，以梅園、濰坊、金楊幾個板塊為代表
還有一種是有一梯隊的品質(zhì)次新，包括張江湯臣豪園一到四期和仁恒河濱城一到三期
而從更大的全市范圍來看，每年學(xué)區(qū)房在升學(xué)季的成交表現(xiàn)，也是二手房樓市的一大重要風(fēng)向標(biāo)
畢竟對口學(xué)校有一點點風(fēng)吹草動的變化，就能讓房價上漲或者下跌好幾十萬
據(jù)不完全統(tǒng)計，3月這些學(xué)區(qū)房的單月成交都在8套及以上
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盡管成交量還在，但成交價還是跌了不少，10多個學(xué)區(qū)房里沒有一個房價超過10萬/㎡
和去年3月同期相比，這一年來的價格走勢更為明顯，仍處于“以價換量”的狀態(tài)
最突出的莘松三村跌幅達到18%，一直“跌跌不休”的梅園三街坊又跌了15%，金楊四街坊和崮山小區(qū)跌幅也超過10%
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這也說明，學(xué)區(qū)房剝離投資屬性后，正在回歸居住本質(zhì)
當(dāng)下有需求的家長在關(guān)鍵時刻，買房也更加理性
03
浦東的中產(chǎn)板塊也有所回暖
讓人意外的是，以源深、花木、聯(lián)洋為代表的浦東中產(chǎn)板塊，在“小陽春”中也打了一個翻身仗
3月不僅成交量都是近期的小高峰，源深板塊成交136套、花木72套、聯(lián)洋56套，比起去年同期有明顯增長
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而且成交均價也在穩(wěn)步回升
其中最受大家關(guān)注的就是一度漲瘋了又跌慘了的聯(lián)洋板塊
周邊中介表示，聯(lián)洋已經(jīng)從去年年底的10萬/㎡出頭，在今年逐步回到了11萬+/㎡
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事實上，聯(lián)洋在前兩年下滑嚴(yán)重，主要是因為主力客戶都被內(nèi)環(huán)新房產(chǎn)品吸引走了
和浦東一江之隔的楊浦、虹口、徐匯，甚至寶山都在加大新房供應(yīng)
我身邊就有不少在陸家嘴和世紀(jì)大道工作的朋友，最后選擇買了楊浦濱江的新房
但是隨著這些區(qū)域的新房供應(yīng)開始減少，價格也在不斷上漲，跨江“打新”的性價比不再那么顯著
部分新房項目分布示意圖，供參考
以及浦東多個新房的價格和分?jǐn)?shù)也在水漲船高
在這樣的對比下，越來越多的人又轉(zhuǎn)而對聯(lián)洋的二手房“真香”了
畢竟這里的環(huán)境確實好，學(xué)區(qū)等相關(guān)配套成熟，日常的上班和生活都很方便
而且多個標(biāo)桿小區(qū)的產(chǎn)品力能打，仁恒這樣的老牌房企物業(yè)也做得好
哪怕是已經(jīng)交付快20年的小區(qū)，光看泳池的水質(zhì)維護程度就知道居住品質(zhì)了
仁恒河濱城室外泳池，圖源網(wǎng)絡(luò)
與此同時，上海其他幾個中產(chǎn)板塊如新江灣城、徐匯濱江還有新華路
也有不同程度的成交回暖
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP
04
郊區(qū)次新房延續(xù)了年底以來反彈的態(tài)勢
我們在去年年底，統(tǒng)計過幾個郊區(qū)的次新房成交情況
當(dāng)時著重提到松江的次新房截止2024年12月19日，已經(jīng)賣出了4829套
緊挨著老大哥浦東，這個數(shù)字也是奉賢的近2倍、閔行的3倍
等到補充了今年最新的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)松江次新房的成交還在強勢增長
截止4月18號，松江總成交量已經(jīng)超過了浦東，在郊區(qū)遙遙領(lǐng)先
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP，4月數(shù)據(jù)截至本月18日
特別是3月有幾個盤憑借3.5到4萬/㎡的價格優(yōu)勢
成交都在10套及以上
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松江之外，多個郊區(qū)次新也賣出了性價比
金山新城2016年建成的正榮御首府，成交均價甚至還不到1.8萬/㎡
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP
還有像位于外環(huán)外唐鎮(zhèn)的仁恒東郊花園、大名城紫金九號
3月部分成交也比去年稍有上漲
05
還有一些典型大盤的提振
最后，同事麗麗老師還給我分享了兩個成交量風(fēng)向標(biāo)小區(qū)，也是大家所熟知的內(nèi)環(huán)內(nèi)大盤
普陀的中遠兩灣城和陸家嘴的世貿(mào)濱江花園
兩者因為體量大，中遠兩灣城一共11895戶，世貿(mào)濱江花園也有3874戶
而且戶型分布豐富均勻，掛牌和成交相對活躍
前者是剛需改善盤的代表，后者也是典型的二手豪宅，成為了我們觀察分析上海樓市日常動態(tài)的晴雨表
目前兩個小區(qū)在鏈家網(wǎng)上掛牌套數(shù)加起來在300套左右，掛牌占比在2%以內(nèi)，還屬于一個較為健康的均值
具體到成交方面，前者去年3月成交22套、今年3月27套
后者去年3月成交10套、今年3月14套，均小有漲幅
數(shù)據(jù)來源：兔博士APP
中遠兩灣城今年的成交周期略有縮短
3月的掛牌均價小幅上漲，議價率在5%到7%之間波動
不過由于戶型多、位置差異大，具體到每一套還是有不小的成交價差
數(shù)據(jù)來源公眾號：中遠兩灣城
世貿(mào)濱江花園的議價空間也有所收窄，很多房東現(xiàn)在都不愿意降價了
209平同戶型、低樓層的房源，3月成交單價還是11.7萬/㎡，4月已經(jīng)來到了12萬/㎡，不到一個月的時間多賣了50萬
部分江景房的成交周期縮短到了半個月以內(nèi)
06
總的來看，這幾類房子成交量回暖的原因各不相同
比如“地王”旁邊的次新房出現(xiàn)了倒掛紅利，還有學(xué)區(qū)房是因為特殊需求支撐
一些中產(chǎn)板塊和郊區(qū)次新房則是凸顯出了性價比
兩個典型大盤憑借內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段優(yōu)勢，也是長期有穩(wěn)定的主力客群
多種原因疊加，因而在3月小陽春有了一波集中釋放
在這些領(lǐng)頭羊的推動下，一季度上海樓市成交量提振明顯，給大家?guī)砹艘欢ǖ男判?/p>
具體到成交的區(qū)域、板塊、房屋類型、戶型各有不同，愈發(fā)走向分化
有人開玩笑說，現(xiàn)在的樓市可以說是進入了新一輪的周期，也可以叫“結(jié)構(gòu)性牛市”
而買房人和房東雙方的博弈還在繼續(xù)升級
接下來的走勢還會發(fā)生怎樣的變化，我們也會持續(xù)關(guān)注
以上為正文，來自遠山
這是真叫盧俊公眾號的第6036篇原創(chuàng)文章
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