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文︱劉德科

來(lái)看今天〔2025/4/25〕政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述：「加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。」

我們主要看到了這四個(gè)看點(diǎn)——

第一，把「城中村和危舊房改造」放到了更突出的位置

第二，收儲(chǔ)政策不如預(yù)期，需要優(yōu)化

第三，需要加碼增量政策，持續(xù)鞏固已取得的成績(jī)

第四，房地產(chǎn)仍然處于化風(fēng)險(xiǎn)的敘事框架之內(nèi)

城中村和危舊房改造

第一，把「城中村和危舊房改造」放到了更突出的位置。

今天的政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)時(shí)，第一句話就是「加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造」。

「城中村和危舊房改造」是穩(wěn)樓市的大招。這個(gè)大招，一直放在工具箱里，通常是不會(huì)拿出來(lái)用的。為什么我們知道工具箱里有這個(gè)大招？你去看2023年的4·28政治局會(huì)議與7·24政治局會(huì)議，都提到了「積極推動(dòng)城中村改造」。這兩年，這項(xiàng)工作確實(shí)有在做，但主要是按正常節(jié)奏推進(jìn)，并沒(méi)有上升到突出位置。

跟2023年的「城中村改造」相比，現(xiàn)在的提法變成了適用范圍更大的「城中村和危舊房改造」。

去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年初的政府工作報(bào)告，都已經(jīng)提到了「加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」；現(xiàn)在，政治局會(huì)議再把這句話說(shuō)一遍，顯然更具分量。

這很可能意味著：「城中村和危舊房改造」這個(gè)一直被放在工具箱里的大招，將「有力有序」地出箱制勝。

昨天我們?cè)谟懻摲科眴?wèn)題的文章中，提出了這樣一個(gè)觀測(cè)視角：央行或國(guó)家金融監(jiān)管總局什么時(shí)候宣布啟用PSL〔抵押補(bǔ)充貸款〕為「城中村和危舊房改造」提供足夠的資金彈藥（當(dāng)年的棚改就是靠PSL投放資金來(lái)激發(fā)出澎湃的樓市動(dòng)力）。

商品房收購(gòu)政策

第二，收儲(chǔ)政策不如預(yù)期，需要優(yōu)化。

今天的政治局會(huì)議明確提出了「優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策」。

2024年的「5·17樓市新政」最先提出收儲(chǔ)政策，當(dāng)初的想法主要是「支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」〔國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，2024/5/17〕。

由于商品房跟保障房的匹配度較低——兩者的地段、價(jià)格、戶型面積、物業(yè)服務(wù)等要素都是邏輯迥異，所以收儲(chǔ)政策在落地時(shí)推進(jìn)速度較慢，效果不如預(yù)期。比如央企中海地產(chǎn)在其2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上的坦言，很有代表性：「目前多個(gè)城市收儲(chǔ)計(jì)劃和價(jià)格情況來(lái)看，更適合于一些中小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)住房。中海強(qiáng)聚焦一線、強(qiáng)二線城市的核心地段，總體以改善產(chǎn)品為主，主要的產(chǎn)品與收儲(chǔ)的需求不是特別匹配。我們將積極關(guān)注這一政策的進(jìn)一步發(fā)展情況?！?/p>

現(xiàn)在，政治局會(huì)議實(shí)事求是地提出了「優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策」，是給該政策重新定下了基調(diào)與方向。

實(shí)際上，我國(guó)的保障房是一個(gè)內(nèi)涵非常豐富的概念范疇：從保障對(duì)象上看，它既包括狹義保障房（面向中下收入群體），也包括人才房和回遷安置房；從分配機(jī)制上看，既有出租，也有售賣(mài)，還有配給。

所以，沒(méi)有必要把收購(gòu)商品房的用途局限在「配售型或配租型保障性住房」上，如果能結(jié)合房票機(jī)制把用途擴(kuò)大到人才房和回遷安置房上，甚至放在爛尾樓項(xiàng)目的期房合同置換上〔詳見(jiàn)，德科未來(lái)城市，2025/4/22〕，那么政策功效無(wú)疑會(huì)更大。

持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)

第三，需要加碼增量政策，持續(xù)鞏固已取得的成績(jī)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額的同比跌幅已經(jīng)收窄到了2.1%——對(duì)比一下，2024年全年跌幅是17.1%。

今天的政治局會(huì)議明確提出了「持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)」。這意味著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工量、銷(xiāo)售量等關(guān)鍵指標(biāo)的跌幅還要不斷收窄，直至回正。倘若現(xiàn)有的存量政策無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么加碼增量政策是必然之選。

防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)

第四，房地產(chǎn)仍然處于化風(fēng)險(xiǎn)的敘事框架之內(nèi)。

今天政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述，仍然是在「要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)」的敘事框架展開(kāi)的——房地產(chǎn)跟地方債、資本市場(chǎng)被一同放在了化風(fēng)險(xiǎn)的段落下。

這意味著提振樓市仍然任重道遠(yuǎn)，仍然需要逢山開(kāi)路、遇水架橋的的闖勁和干勁。

附錄：

過(guò)去十年34次

分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的政治局會(huì)議

關(guān)于房地產(chǎn)的表述

（2015-2025）

◆2025年4月25日：「加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)」

◆2024年12月9日：「穩(wěn)住樓市股市」

◆2024年9月26日：「要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大『白名單』項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」

◆2024年7月30日：「要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」

◆2024年4月30日：「繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」

◆2023年12月8日：「要持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線」

◆2023年7月24日：「要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和『平急兩用』公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案」

◆2023年4月28日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和『平急兩用』公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。要加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理，嚴(yán)控新增隱性債務(wù)」

◆2022年12月6日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2022年7月28日：「要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生」

◆2022年4月29日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2021年12月6日：「要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)」

◆2021年7月30日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策」

◆2021年4月30日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)」

◆2020年12月11日：「促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2020年7月30日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展」

◆2020年4月17日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2019年12月6日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2019年7月30日：「堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段」

◆2019年4月19日：「要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制」

◆2018 年12月13日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2018年10月31日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2018年7月31日：「下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制」

◆2018年4月23日：「要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患」

◆2017年12月8日：「加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)」

◆2017年7月24日：「要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制」

◆2017年4月25日：「要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制」

◆2016年12月9日：「加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制」

◆2016年10月28日：「注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)」

◆2016年7月26日：「抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)」

◆2016年4月29日：「要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策」

◆2015年12月14日：「要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)」

◆2015年7月30日：沒(méi)提房地產(chǎn)

◆2015年4月30日：「要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制」