為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

林浩：原告（購(gòu)房人）

甲公司：被告（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，原合同主體）

乙公司：第三人（涉案房屋登記所有權(quán)人，與甲公司存在掛靠關(guān)系）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于北京市通州區(qū)，1997 年 7 月交付原告使用，現(xiàn)登記在乙公司名下。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

1996 年 10 月，林浩與甲公司簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià) 146,300 元，原告分期付清房款；

1997 年 7 月，甲公司交付房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記；原告發(fā)現(xiàn)房屋登記在乙公司名下。

掛靠經(jīng)營(yíng)背景：

另案查明，甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，甲公司以乙公司名義開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（掛靠經(jīng)營(yíng)），乙公司提供開(kāi)發(fā)資質(zhì)及證件；

乙公司出具證明，確認(rèn)甲公司擁有項(xiàng)目銷(xiāo)售權(quán)及管理權(quán)，相關(guān)證件均由乙公司提供。

爭(zhēng)議起因：

原告要求甲公司辦理產(chǎn)權(quán)登記，甲公司下落不明；

乙公司以“非合同主體” 為由拒絕協(xié)助，稱(chēng)與甲公司無(wú)關(guān)聯(lián)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

合同主體與責(zé)任承擔(dān)：

原告主張：甲公司為合同相對(duì)方，應(yīng)履行過(guò)戶(hù)義務(wù)；乙公司作為登記所有權(quán)人及掛靠方，需協(xié)助辦理。

第三人抗辯：乙公司非合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

掛靠經(jīng)營(yíng)的法律后果：

原告主張：甲公司與乙公司存在掛靠關(guān)系，乙公司應(yīng)對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任。

第三人抗辯：無(wú)證據(jù)證明雙方存在掛靠，涉案房屋登記僅為歷史原因，與原告無(wú)關(guān)。

產(chǎn)權(quán)登記的障礙與協(xié)助義務(wù)：

原告主張：房屋登記在乙公司名下，需其配合過(guò)戶(hù)；

第三人抗辯：未參與合同簽訂，無(wú)協(xié)助義務(wù)。

案件分析

一、合同效力與主體認(rèn)定

合同有效性：原告與甲公司簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》系真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

甲公司的義務(wù)：原告已付清房款，甲公司需依約辦理產(chǎn)權(quán)登記。

二、掛靠經(jīng)營(yíng)的責(zé)任連帶性

另案證據(jù)的證明力：

之前案件中，乙公司與甲公司簽訂的“協(xié)議”“證明” 顯示，甲公司掛靠乙公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，乙公司提供資質(zhì)及證件；

涉案房屋登記在乙公司名下，符合掛靠經(jīng)營(yíng)中“以被掛靠方名義辦理產(chǎn)權(quán)登記” 的特征。

法律適用：

掛靠經(jīng)營(yíng)中，被掛靠方（乙公司）應(yīng)對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記（參考《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第54 條）。

三、第三人的協(xié)助義務(wù)

登記公示與實(shí)際權(quán)利分離：

乙公司雖為登記所有權(quán)人，但實(shí)際開(kāi)發(fā)主體為甲公司，原告通過(guò)合法買(mǎi)賣(mài)取得房屋使用權(quán)；

乙公司作為被掛靠方，需配合處理歷史遺留產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，拒絕協(xié)助將導(dǎo)致原告合法權(quán)益無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

裁判結(jié)果

甲公司的過(guò)戶(hù)義務(wù)：

甲公司于判決生效后15 日內(nèi)，將一號(hào)房屋資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，為原告辦理所有權(quán)證書(shū)（登記至原告名下），稅費(fèi)由原告承擔(dān)。

乙公司的協(xié)助義務(wù)：

乙公司履行相應(yīng)義務(wù)，配合甲公司及原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

案件啟示

掛靠經(jīng)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)：

被掛靠方（提供資質(zhì)方）需對(duì)掛靠項(xiàng)目的民事責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任，即使未直接參與合同簽訂，仍可能因登記公示義務(wù)被追責(zé)。

歷史遺留產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的處理：

對(duì)于開(kāi)發(fā)主體與登記主體不一致的房屋，購(gòu)房人可依據(jù)實(shí)際履行的合同及掛靠證據(jù)，要求登記主體協(xié)助過(guò)戶(hù)。

合同相對(duì)性的突破情形：

當(dāng)?shù)谌藢?shí)際參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（如提供資質(zhì)、登記產(chǎn)權(quán)），即使非合同當(dāng)事人，法院可基于事實(shí)關(guān)聯(lián)判決其承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。

證據(jù)留存的重要性：

購(gòu)房人需保留購(gòu)房合同、付款憑證、房屋交付手續(xù)等核心證據(jù)；涉及掛靠經(jīng)營(yíng)的，可通過(guò)另案判決、合作協(xié)議等間接證據(jù)證明關(guān)聯(lián)關(guān)系。