上周，石榴叔在公眾號(hào)發(fā)了《全是故事，說(shuō)說(shuō)最近我經(jīng)手的三套房子》之后，一天內(nèi)接了三個(gè)咨詢(xún)，都是關(guān)于賣(mài)房子的。
核心問(wèn)題是房子如何定價(jià)，會(huì)不會(huì)賣(mài)便宜了？會(huì)不會(huì)定太高沒(méi)人買(mǎi)？
既然是共性問(wèn)題，今天我就說(shuō)一下定價(jià)基本邏輯。
01
首先，房子的價(jià)值不是你，也不是我說(shuō)的算，而是市場(chǎng)說(shuō)的算。
如果不急著賣(mài)，掛高點(diǎn)無(wú)可厚非，扛大旗，守陣地，反正也不會(huì)有帶看，中介兩三個(gè)回合交流之后，也不會(huì)再來(lái)打擾你，浪費(fèi)時(shí)間。
如果急著賣(mài)，或者說(shuō)，誠(chéng)心想出手，那么定價(jià)一定是往低了報(bào)，因?yàn)橘I(mǎi)家都是從最便宜的房子開(kāi)始看起，看著看著就簽約了。
其次，樓市下行期，房子的真實(shí)價(jià)值是和近期同小區(qū)相似戶(hù)型成交價(jià)緊密掛鉤。
兩個(gè)月成交三套以上，成交價(jià)的參考性就非常強(qiáng)了。
如果半年內(nèi)就成交一兩套，帶看也很少，那就意味著你的房子如果成交，一定是新低價(jià)——只能通過(guò)低價(jià)來(lái)吸引人，不要抱有任何幻想。
第三，如果你想盡快成交，那么必須關(guān)注對(duì)手盤(pán)，就是同小區(qū)相似戶(hù)型的掛牌價(jià)和心理成交價(jià)。
可以切換成買(mǎi)家身份，向中介打探。如果你的房子沒(méi)有過(guò)人之處，比如包含車(chē)位，那么掛牌價(jià)可以和這套房子一樣。特別急著賣(mài)，可以低1-2萬(wàn)，爭(zhēng)取和買(mǎi)家先溝通，搶成交。
02
第四，關(guān)注真帶看。
有機(jī)會(huì)和看房的人碰個(gè)面，聽(tīng)聽(tīng)他們的心理價(jià)格，這些人功課做得很足。
第五，現(xiàn)在賣(mài)房子不是掛牌了就可以等魚(yú)上鉤。
我的建議是每周至少刷一次貝殼，看看對(duì)手盤(pán)的情況，有沒(méi)有降價(jià)的，有沒(méi)有成交的，小區(qū)帶看有沒(méi)有波動(dòng)。
當(dāng)然，中介如果發(fā)現(xiàn)你有迫切成交的想法，也會(huì)高頻聯(lián)系你，有任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)勸你降價(jià)。
第六，如果有比你心理預(yù)期更低的價(jià)格成交，跟不跟？
如果對(duì)方不是頂層、底層，房子沒(méi)有什么硬傷，就是房主急著賣(mài)，搞踩踏，而你也急著賣(mài)，那只能跟。
如果你不是非常急，內(nèi)心還有糾結(jié)，可以再等下一套成交，來(lái)確認(rèn)這個(gè)新低價(jià)。為什么要確認(rèn)？舉一個(gè)近期發(fā)生的案例，坐標(biāo)南京中心區(qū)域，小區(qū)很不錯(cuò)，就不點(diǎn)名了，有一套房子房主超低價(jià)拋售，估計(jì)是急用錢(qián)，最后中介吃下來(lái)了，砸錢(qián)在搞裝修，要加價(jià)幾十萬(wàn)出售。
03
第七，現(xiàn)在沒(méi)人看的房子，以后也沒(méi)人看。
現(xiàn)在賣(mài)不掉的房子，以后更賣(mài)不掉。
第八，九月份之前是市場(chǎng)絕對(duì)的淡季，不要指望這段時(shí)間會(huì)有什么奇跡，就是一邊縮量，一邊陰跌。
第九，九月份之后就算市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”，也僅僅是成交量的反彈，好賣(mài)而已。
今年大局已定，只有極個(gè)別城市，還能拿出刺激樓市的大招。
第十，如果你的房子裝修還可以，總價(jià)在100-300萬(wàn)左右，我強(qiáng)烈建議你花點(diǎn)小錢(qián)收拾一下。
讓人有一種可以拎包入住的感覺(jué)，哪怕是錯(cuò)覺(jué)，會(huì)非常有利于成交。
新房交付后就準(zhǔn)備賣(mài)的房子，有裝修包的，別管裝修材料有多爛，最好不要出租，很影響成交。目前市場(chǎng)最容易成交的就是這個(gè)價(jià)位，買(mǎi)家都很實(shí)際，恨不得交了錢(qián)，明天去就搬進(jìn)去。
04
如果所在城市，沒(méi)有貝殼系中介，那么房?jī)r(jià)的評(píng)估難度就要翻倍增加。根本原因是很不透明，你根本搞不清房源真假，也搞不清中介和你說(shuō)的哪一句是真話(huà)，哪一句是假話(huà)，甚至在有些城市，小中介聯(lián)合在一起控盤(pán)。他們有時(shí)候賺的不是中介費(fèi)，而是要吃差。
遇到這種情況，只能多找中介，別找一條街上的，信息交叉驗(yàn)證。別太相信抖音上的視頻。
最后多說(shuō)一句，很多人都希望自己的房子能賣(mài)在最高點(diǎn)，我只能說(shuō)，絕大部分房子，尤其房齡有點(diǎn)大的，居住屬性不是極好的，現(xiàn)在就是歷史相對(duì)高點(diǎn)。
如果你非要問(wèn)，一套300萬(wàn)的普通房子，會(huì)不會(huì)下個(gè)月漲到303萬(wàn)，九月份會(huì)不會(huì)漲到305萬(wàn)，恐怕沒(méi)人有這個(gè)判斷力，這取決于買(mǎi)家在最后決策時(shí)的一念之間。
別忘了，房子持有本身就有成本。在卸掉金融屬性之后，房子作為居住使用，作為消費(fèi)品，要允許正常的折舊。
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