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法律法規(guī)早知道，訴訟風(fēng)險(xiǎn)早預(yù)防。為從源頭預(yù)防矛盾糾紛的發(fā)生，“糾紛預(yù)防早知道”欄目應(yīng)運(yùn)而生。該欄目通過歸納司法實(shí)踐中常見的糾紛類型，解析相關(guān)的法律法規(guī)和潛在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，旨在為個(gè)人和市場主體提供切實(shí)可行的法律建議，有效避免訴累的產(chǎn)生。本欄目采用短視頻這一直觀、生動(dòng)的形式，將復(fù)雜的法律知識(shí)深入淺出地呈現(xiàn)給廣大觀眾，意在推動(dòng)法治建設(shè)進(jìn)程，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，促進(jìn)市場主體活力迸發(fā)。

點(diǎn)擊觀看本期“糾紛預(yù)防早知道”

房屋租賃市場會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況變化而發(fā)生波動(dòng)，穩(wěn)定的租賃合同關(guān)系有助于房屋租賃市場的健康發(fā)展。然而，未明確約定租賃期限的租賃關(guān)系仍普遍存在，這類不定期關(guān)系中，租賃方常常發(fā)出疑問：“我和房東沒有簽訂過合同，這租賃關(guān)系成立嗎？”

“房子到期以后我還是租著的并且一直正常付租金的，現(xiàn)在房東怎么能說不租就不租了？”

本期將著重關(guān)注房屋不定期租賃的常見問題，提示租賃雙方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及如何加以防范，避免糾紛發(fā)生，助力推動(dòng)房屋租賃市場有序發(fā)展。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第707條、第730條、第734條之規(guī)定，不定期租賃有以下幾類情形：

（一）非書面形式不定期租賃合同

租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未簽訂書面租賃合同，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃合同。

（二）約定不明的不定期租賃合同

雙方簽訂書面租賃合同，但合同中未約定租賃期限，或者約定租期模糊不清的，雙方無法協(xié)商補(bǔ)充確定租期，按照合同其他條款或交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃。

（三）續(xù)租未重新訂立合同的不定期租賃合同

租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同有效，但是租賃期限為不定期。

（四）租賃雙方明確約定的不定期租賃合同

雙方當(dāng)事人明確約定租期為不定期、“無固定期限”或類似條款的，成立不定期租賃合同。

不定期租賃相較于固定期限的租賃更具靈活性，承租人若想隨時(shí)換房，出租人若想收回房屋自用，常常選擇不定期租賃的方式，因?yàn)榉少x予了不定期租賃雙方可以隨時(shí)解除合同的權(quán)利——任意解除權(quán)。但同時(shí)這也使得不定期租賃處于相對(duì)不穩(wěn)定的狀態(tài)，容易出現(xiàn)不利于合同履行的因素。

例如，租賃雙方面臨隨時(shí)可能會(huì)解除的合同必然不會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行過多的投入，不利于房屋的長期規(guī)劃；出租人要承擔(dān)承租人隨時(shí)解除合同而帶來的可能的空置損失。這些因素都不利于租賃關(guān)系的持久、穩(wěn)定。

（一）何為任意解除權(quán)

根據(jù)《民法典》第730條之規(guī)定，在不定期租賃中，租賃雙方均可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限之前通知對(duì)方。這意味著租賃雙方可以在無任何理由的情況下解除現(xiàn)有的租賃關(guān)系。其核心目的在于平衡合同自由與交易穩(wěn)定，避免不確定期限約束合同雙方。但任意解除權(quán)的行使并不任意，也要求解除一方在合理期限之前通知到對(duì)方。

（二）行使任意解除權(quán)的要求

1.合理期限的確定。對(duì)于合理期限法律并沒有明確規(guī)定，需根據(jù)個(gè)案情況判斷提前期間的合理性，合同有約定的從約定，若無約定，司法實(shí)踐中多以1-3個(gè)月為限。判斷合理期間可以綜合考慮幾點(diǎn)因素：房屋的性質(zhì)及用途、承租人尋找新房源和搬離可能需要的時(shí)間、出租人尋找新租客所需的時(shí)間等。

2.通知義務(wù)的履行。行使解除權(quán)一方原則上應(yīng)以書面形式作出并有效送達(dá)對(duì)方，通知的內(nèi)容應(yīng)包含明確解除合同的意思表示以及解除時(shí)間。

（三）行使任意解除權(quán)的后果

實(shí)踐中，常見不定期租賃承租人通知出租人解除后，出租人以承租人違約解除為由主張違約金或扣留押金的情況。需要說明的是，任意解除權(quán)的合理行使并不構(gòu)成違約。如承租人不存在其他違約行為或其他約定的押金扣留事項(xiàng)，押金應(yīng)按雙方合同約定處理或按普遍交易習(xí)慣予以返還，出租人亦無權(quán)主張違約金，而對(duì)于租金、水電費(fèi)等費(fèi)用雙方應(yīng)正常進(jìn)行清算。

為避免不定期租賃帶來的不穩(wěn)定，租賃雙方可注意以下幾點(diǎn)：

（一）締約時(shí)，應(yīng)訂立書面合同

簽訂租賃合同應(yīng)采取書面形式訂立，且合同中應(yīng)寫明租賃期限、租賃標(biāo)的物、租金金額、支付方式等重點(diǎn)條款；對(duì)于已經(jīng)簽訂合同的，但對(duì)租賃期限約定不明的，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充條款或者溝通予以明確。對(duì)于已約定租期的合同，若租賃起點(diǎn)時(shí)間發(fā)生了調(diào)整，對(duì)于終止日期亦應(yīng)補(bǔ)充明確，以免約定不明推定為不定期租賃。租賃合同到期后需要繼續(xù)承租的，亦應(yīng)提前確定好續(xù)租條件、續(xù)租期限等，及時(shí)訂立新的書面合同。若雙方意愿為不定期租賃關(guān)系的，則對(duì)于提出解除的合理期限、通知形式等程序性事項(xiàng)應(yīng)加以明確。

（二）履行中，留存好溝通記錄

在合同的履行過程中，雙方應(yīng)以可追溯的方式溝通，并留存好溝通記錄，以防產(chǎn)生爭議時(shí)舉證困難。需要特別注意的是，以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式，因此雙方通過函件、微信、郵件、短信等方式對(duì)涉及租期、租金等重要內(nèi)容進(jìn)行溝通，并進(jìn)行有效確認(rèn)后，亦可作為合同的內(nèi)容。

（三）解除時(shí)，履行提前通知義務(wù)

不定期租賃關(guān)系中，解除租賃合同一方應(yīng)提前通知對(duì)方并明確解除時(shí)間。出租人收回房屋應(yīng)給予承租人必要期限尋找新房源；承租人要求解除時(shí)，也應(yīng)給出租人合理期限收回房屋，另尋租客，雙方都應(yīng)避免突然解除給對(duì)方造成損失從而引發(fā)糾紛。