為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
當(dāng)事人關(guān)系
案外人（原告）：李芳（實(shí)際出資人，借名購(gòu)房人）
申請(qǐng)執(zhí)行人（被告）：王磊（抵押權(quán)人）
登記權(quán)利人：張敏（李芳之女，出名人）
涉案背景
一號(hào)房屋：位于西城區(qū)a號(hào)（平房），登記在張敏名下，李芳主張借用張敏名義購(gòu)房，實(shí)際由其拆遷款出資。王磊因與張敏的仲裁糾紛，申請(qǐng)執(zhí)行拍賣該房屋，李芳提起執(zhí)行異議之訴。
關(guān)鍵事實(shí)
權(quán)屬爭(zhēng)議與執(zhí)行程序：
2001 年，李芳用B號(hào)拆遷款46 萬(wàn)元購(gòu)買a號(hào)房屋，以女兒張敏名義登記，稱因單位無(wú)法報(bào)銷暖氣費(fèi)；
2019 年，李芳因張敏負(fù)債要求過戶未果，2023 年房屋被法院拍賣成交（成交價(jià) 298.56 萬(wàn)元），李芳異議被駁回后起訴。
證據(jù)與抗辯：
李芳：提交《協(xié)議》《房屋買賣協(xié)議書》、銀行流水，主張借名買房，房屋為家庭唯一住房；
王磊：質(zhì)疑證據(jù)真實(shí)性，稱李芳陳述前后矛盾，房屋登記在張敏名下，應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；
張敏：書面同意李芳主張，但未到庭。
執(zhí)行與抵押：
a號(hào)房屋于2019 年抵押給王磊，2020 年因張敏債務(wù)被查封，2023 年恢復(fù)執(zhí)行并拍賣。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
借名買房關(guān)系是否成立：
李芳與張敏是否存在真實(shí)借名買房合意？李芳能否證明實(shí)際出資及代持約定？
借名權(quán)利能否排除抵押權(quán)執(zhí)行：
即便借名關(guān)系成立，李芳的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是否足以對(duì)抗王磊的抵押權(quán)？
案件分析
一、借名買房的舉證責(zé)任
證據(jù)效力不足：
李芳提交的《協(xié)議》為家庭內(nèi)部文件，無(wú)第三方見證，且李芳在執(zhí)行異議中曾否認(rèn)存在書面協(xié)議，陳述前后矛盾；
《房屋買賣協(xié)議書》約定現(xiàn)金支付房款，但銀行流水未體現(xiàn)資金流向與購(gòu)房直接關(guān)聯(lián)，無(wú)法排除母女間其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)可能（《民事訴訟法》第67 條）。
親屬關(guān)系的特殊性：
李芳與張敏為母女，利益高度關(guān)聯(lián)，僅憑親屬證言或單方協(xié)議難以證明借名合意的真實(shí)性，需提供購(gòu)房合同、付款憑證等客觀證據(jù)（參照《九民紀(jì)要》第127 條）。
二、借名權(quán)利與抵押權(quán)的沖突
物權(quán)登記的公示效力：
根據(jù)《民法典》第209 條，房屋登記在張敏名下，王磊基于對(duì)登記的信賴設(shè)立抵押權(quán)，合法有效；
借名買房?jī)H產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系，李芳未辦理過戶，不享有物權(quán)，不得對(duì)抗抵押權(quán)人（《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27 條）。
唯一住房的抗辯局限：
即便房屋為家庭唯一住房，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第492 條，唯一住房并非當(dāng)然排除執(zhí)行的事由，需滿足 “生活必需” 且無(wú)其他居住條件，本案未提及李芳無(wú)其他住所。
裁判結(jié)果
駁回全部訴訟請(qǐng)求：
李芳未能充分證明借名買房關(guān)系成立，且其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不足以對(duì)抗王磊的抵押權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行；
案件啟示
借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)：
借名關(guān)系需通過書面協(xié)議明確權(quán)利義務(wù)，保留完整出資憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購(gòu)房合同原件），避免親屬間口頭約定；
未過戶情況下，借名人僅享有債權(quán)，無(wú)法對(duì)抗登記權(quán)利人的債權(quán)人或抵押權(quán)人。
執(zhí)行異議的舉證門檻：
案外人主張排除執(zhí)行，需提供充分證據(jù)證明其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法、真實(shí)且能夠排除執(zhí)行的權(quán)益，親屬關(guān)系需額外補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)；
抵押權(quán)作為法定優(yōu)先受償權(quán)，原則上優(yōu)先于借名買房的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
登記公示的優(yōu)先性：
交易中應(yīng)遵循“物權(quán)登記主義”，第三人基于登記產(chǎn)生的信賴?yán)媸芊杀Ｗo(hù)，借名人自擔(dān)未過戶的風(fēng)險(xiǎn)。
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